El lunes Expansión publicó una interesante entrevista al Director de Residencial de Jones Lang LaSalle, Carlos Ferrer-Bonsoms. Carlos Ferrer es un profesional de la consultoría con una dilatada experiencia y que está al cabo de la calle. Por eso, sus opiniones y reflexiones son un buen termómetro del mercado. Considera que este es el momento de la colaboración entre banca y promotores: los primeros poseen el suelo, y los segundos el know-how. Sólo así conseguirán sacar provecho para ambas partes. De hecho, si uno habla con un promotor te dirá que, hoy día, es éste el único camino que existe para volver a estar activo en el mercado.
Ferrer señala que el principal problema de la banca es la iliquidez de los suelos. Y va más allá: “Las entidades han aprendido una gran lección y no volverán a financiar suelo”.
Yo también creo que la banca no volverá a financiar suelo pero matizo: en-las-condiciones-en-las-que-venía-haciéndolo-en-los-tiempos-del-boom. Me explico.
En los good olden days las entidades financiaban suelo sin tener en cuenta los riesgos. No quiere esto decir que no los hubiera, sino que los riesgos los asumían las propias entidades porque los infravaloraban. Ser promotor, entonces, era tirado: bastaba con localizar un suelo y tener los suficientes arrestos para presentarse ante un banco o caja con un plan de negocio, muchas veces más temerario que audaz, en una Excel sencilla y, por lo general, poco detallada. La entidad aprobaría la operación en muchos casos sin exigir garantías personales, y la financiaría como mínimo por el 80% del precio de compra (o del valor de tasación que, como mínimo, alcanzaba el precio de compra).
Pero los riesgos estaban ahí: riesgo administrativo (urbanismo y licencias); riesgo comercial (¿se venderá y a cuánto cuando salga a la venta?); riesgo técnico (sorpresas en el proceso de construcción); y riesgo financiero (euribor). En aquel entonces a nadie le importaban estos riesgos, porque el tiempo había dado la razón a todos hasta entonces. Pero las tornas cambiaron y… bueno, ya sabemos lo que pasó.
En “Adiós, ladrillo, adiós” explico detalladamente cómo estos riesgos se pueden acotar y reducir a la mínima expresión con unas pocas pero eficaces medidas –no soy nada original, importadas de Francia- y que aquí me limitaré a enunciar: financiación supeditada a la obtención de licencia y precomercialización de al menos el 50% de las viviendas; y venta notarial firme sobre plano.
No se trata de no financiar. De hecho, si la banca, en un futuro próximo, no vuelve a financiar el suelo, el mercado se encogerá hasta dimensiones insoportables; y los precios deberán caer aún más de lo que ya lo han hecho. ¿Por qué? Porque muy pocos tienen fondos propios suficientes para adquirir y autofinanciar la compra de un activo –el suelo- cuyo valor de compra se fija en millones de euros.
Por otro lado, el suelo, si es ilíquido, lo es más por la situación de la banca que por la del sector o de la economía en general. El grado de liquidez de un activo inmobiliario viene dado por la facilidad de financiación. Está claro que la banca española tiene problemas de liquidez que inevitablemente transfiere a las empresas y a los particulares. Sin embargo, parece incongruente que pisos terminados y solares gocen de grados de liquidez distintos. ¿Por qué? En el post de ayer está la respuesta. La venta de viviendas a particulares está “blindada” por las garantías personales. La de solares, no.