A través del ejemplo del Seat Toledo con el que terminaba el post de ayer quiero poner de relieve las enormes cargas que soporta la transformación de suelo. A la Administración no le basta con que el promotor de suelo cargue con todos los costes de urbanización de una unidad de ejecución (desde desplazar un tendido de alta tensión hasta la construcción de una depuradora de agua, pasando por todo tipo de canalizaciones, asfaltado, aceras, cableados, zonas verdes, suelos dotacionales, otras reservas de suelo,…) y que resultan del capricho –que no tiene por qué coincidir con necesidades reales- del ayuntamiento de turno.
Además debe ceder al ayuntamiento, gratuita y totalmente urbanizado, un porcentaje de todo lo que allí se pueda edificar. Ese porcentaje, que en la ley del Suelo aznarí alcanzaba el 10%, se ha elevado hasta el 20% en la que aprobó el Gobierno actual.
Por si fuera poco, la Administración exige, además, que un porcentaje del uso residencial tiene que estar sometido a algún régimen de protección. Antes de la ley de Zapatero, ese porcentaje se situaba de media en el entorno del 20%. Ahora se acerca al 50%.
En los tiempos de la burbuja los promotores aceptaron sin rechistar las nuevas exigencias: el precio disparado y disparatado de la vivienda libre podía asumir estas imposiciones. ¿Y ahora?
La crisis del sector ha ocultado un problema al que antes o después nos tendremos que enfrentar y que, irremediablemente, exigirá cambios en la Ley del Suelo así como en la legislación autonómica y en los planes generales municipales. La vivienda protegida que se está ejecutando en la actualidad proviene de sectores ya urbanizados que se desarrollaron durante los buenos tiempos. Se trata de parcelas finalistas cuyo coste, superior en muchos casos al precio al que se puede vender, en la actualidad no podría sufragar la vivienda libre, cuyo precio está en caída ídem.
De momento, las promotoras supervivientes no están desarrollando nuevos sectores –bastante tienen con sacar adelante promociones en marcha o suelos finalistas-. ¿Y los nuevos gigantes del urbanizable, los bancos? No entra dentro de sus prioridades. Están jugando al corto plazo, intentando convertir en cash y sacando de balance sus productos más líquidos que son, por este orden, los pisos, las construcciones a medio terminar, y los solares finalistas. A esa política también ha contribuido la Administración a través de la suspensión de un artículo de la vigente Ley del Suelo y que ya he comentado en otras ocasiones. Me refiero a la obligación de valorar como rústico todo suelo urbanizable que no haya iniciado su gestión antes de los tres años desde la aprobación de la ley.
Con este post quiero concluir que la forma en que se aborda la vivienda protegida es insostenible.
Mañana sigo con más sobre vivienda protegida, permaneced atentos.