Lamento no haber mencionado, ni en mi libro ni en el blog hasta ahora, el problema de las cláusulas suelo que afecta a tantas familias en nuestro país. Lo cierto es que, a la hora de escribir el libro, desconocía que se estaba produciendo este fenómeno.

Para entender bien en que consiste el problema, intentaré objetivarlo:

Como ya sabemos, en España impera la hipoteca a tipo variable. Siempre he sostenido que, en el fondo, no es más que una treta de la banca para trasladarnos el riesgo de subida del índice que se usa como referencia, el Euribor. Éste es el precio al que se vende el dinero en el mercado interbancario –el mercado europeo en que los bancos se prestan unos a otros-. Como es lógico, ese precio está íntimamente relacionado con el precio “oficial” del dinero, es decir, con el tipo de interés que fija el BCE. Y también, lógicamente, el Euribor siempre se sitúa algo por encima del precio oficial. Esa diferencia es mayor cuanto mayor es también el plazo de devolución, a la par que la incertidumbre. Así, si un banco presta a otro a tres meses (Euribor a 3 meses) tendrá un coste menor que si lo hace a un año (Euribor a 12 meses). Sobre este precio del dinero, el banco, a la hora de conceder una hipoteca, nos mete un diferencial que, en teoría, es su ganancia. Digo en teoría porque en la práctica suele suceder que el banco procura financiarse, si puede, a Euribor a 3 o 6 meses que le sale más barato.

Por tanto, con el sistema variable, el banco se protege de las subidas, aunque también deja de aprovecharse de las bajadas. Esto último, francamente, durante los años del boom le preocupaba muy poco. Por un lado, porque se conformaban con los diferenciales; por otro lado, porque vivíamos en un período de tipos tan bajos que, según su visión (y la de cualquiera), había más riesgo de que subieran que de que bajaran.

A partir del 2006, Euribor y tipos de interés empezaron a subir: justo cuando empezaron a popularizarse estas cláusulas suelo/techo. Ante la amenaza de subidas, a cualquiera le puede parecer, en principio, un acuerdo justo. Me explico.

Imaginemos que, a la hora de contratar una hipoteca, el Euribor está al 4% y con tendencia de subida. Que el banco te ofrezca la posibilidad de tener un techo para hacer frente a las potenciales subidas te puede parecer muy atractivo. Pero, claro, del mismo modo que el banco está dispuesto a asumir un determinado riesgo a partir de un nivel dado, te va a pedir como contrapartida un suelo. Como resultado final, tu cuota variará dentro de una horquilla prefijada. Si el Euribor sobrepasa la horquilla por arriba, tu cuota no se resentirá (y el banco asumirá el coste). A cambio, si la sobrepasa por abajo, tampoco te beneficiarás de ello (sino que lo hará el banco).

En principio, parece un acuerdo justo ¿no?

¿Por qué, entonces, tanto revuelo? ¿Qué ha llevado a Adicae a abanderar esta revolución? ¿Por qué los juzgados han considerado abusivas estas cláusulas? Porque lo que en la teoría puede parecer irreprochable, en la práctica se convirtió en una situación de abuso claro y manifiesto. Veamos cómo:

Falta de proporcionalidad entre el suelo y el techo. La mayoría de los suelos se fijaron en tasas del entorno del 3% o el 4%(y superiores), mientras que los techos lo hicieron en niveles del 10%, 12%, y hasta 15%.

Ausencia de cláusula de techo. Son muy numerosas las hipotecas que sólo contaban con cláusula de suelo, pero no de techo. El desequilibrio aquí es flagrante: sólo la banca puede beneficiarse.

Aplicación y generalización de la cláusula suelo cuando la bajada de tipos por parte del BCE era previsible. En efecto, a primeros de 2008 los servicios de estudios de algunas entidades preveían recortes de hasta medio punto en los tipos.

Desconocimiento por parte de los particulares de la existencia de la cláusula. En efecto, la inclusión de la cláusula suelo en las escrituras de constitución de hipoteca no era algo ofrecido por los bancos, algo a negociar con el cliente. Se trataba de una cláusula impuesta por las entidades.

Por todo ello, no es sorprendente que los juzgados hayan considerado que los bancos se estaban aprovechando de su posición de fuerza en estas negociaciones, sin informar del verdadero alcance de unas cláusulas que no son acostumbradas en nuestro mercado hipotecario y que, por tanto, las familias de clase media desconocían.

Amigos, este es el último post de este largo trimestre. La semana que viene me tomo un pequeño descanso aprovechando las vacaciones de Semana Santa. El siguiente post será para el lunes 25. De todas maneras, permaneced atentos pues dentro de algunos días os anunciaré alguna novedad.