¿Sube el precio de la vivienda?
Ayer tuvieron gran repercusión los datos proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística sobre el precio de la vivienda, y no es para menos. Desde el segundo trimestre de 2010 no ocurría algo así. ¿Brotes verdes? ¿Recuperación a la vista? ¿Espejismo?
Antes de entrar en materia, fíjense en esta tabla:
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1T 2013 |
2T 2013 |
3T 2013 |
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Total |
92.900 |
73.100 |
70.200 |
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Extranjeros |
8.013 |
8.204 |
10.970 |
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% |
8,6 % |
11,2 % |
15,6 % |
Habrá que esperar a los datos del último trimestre, aunque todo parece apuntar a que en 2013 el peso del comprador extranjero superará al que representaba en 2012 (8,1%), 2011 (6%), 2010 (4,4%), 2009 (4,2%). Incluso en el eufórico 2006 no llegaba al 9%.
La coincidencia de una mayor presencia del comprador extranjero y de un descenso casi sin precedentes del comprador español es sin duda un elemento diferencial y novedoso en el análisis del mercado de la vivienda actual.
El mercado español de hoy cruza muy pocas operaciones. Ha quedado reducido a apenas un 30%: de unas 250.000 viviendas a 70.000. Es un mercado menguante. En el interanual, el último trimestre ha perdido casi un 7%. ¿Es este mercado representativo? Mucho menos que lo que lo era en cualquier otro ejercicio pasado. Por eso, los datos de un trimestre aislado hay que tomarlos con mucha precaución. Pero, además, aunque se consolidaran las subidas en trimestres venideros, no deberíamos tenerlos muy en cuenta mientras el volumen de operaciones fuera tan bajo. ¿O nos fiaríamos del precio de la acción de una empresa si de repente el volumen se desplomara?
Por tanto, debemos darle al dato una importancia relativa. Pero esto no es todo. Como es bien sabido, la financiación hipotecaria prácticamente ha desaparecido. Sin embargo, no fluye de la misma manera cuando el piso pertenece a una entidad financiera. En estos casos, la financiación es mayor, y más flexible: carencias, diferenciales más bajos, y plazos de amortización más largos. Con ello se consigue vender más caro que la competencia. Y según pasan los meses, cada vez es menor el peso de los particulares y de los promotores (casi inexistentes) en el mix de viviendas vendidas.
Por último, la tabla que les he mostrado arriba. En efecto, el extranjero está apostando por la vivienda española porque la percibe barata, como una oportunidad. Afortunadamente, y a diferencia de otros países que han sufrido un fuerte ajuste inmobiliario, España es un destino turístico de primer orden. Tan es así que un 15% de todas las ventas del trimestre han sido protagonizadas por extranjeros.
Los extranjeros compran sobre todo en zonas costeras y en las islas. Así, no debería sorprender que el mayor crecimiento de ventas se haya registrado en las provincias de Málaga, Santa Cruz de Tenerife, Almería y Alicante.
La costa fue también donde antes se produjo el ajuste. Cuando todavía oficialmente se decía que en Madrid los pisos sólo habían bajado un 10% y cosas por el estilo, ya se reconocía que la vivienda vacacional había caído hasta un 50%. Este es un dato importante, pues en las provincias mencionadas y otras muchas se pueden encontrar muchísimos pisos que han pasado de valorarse en 200.000 euros hasta 60 o 70.000. Y es relevante porque una subida leve de, digamos, 5.000 euros, sobre un piso de 70.000, representa un 7% de aumento (aunque realmente siga siendo un tercio de lo que llegó a pagarse por ese piso hace unos años).
Por todo ello no debe sorprendernos que las subidas de precio (muy leves, en todo caso) que anunció ayer el INE se concentren sobre todo en las regiones costeras: Islas Baleares y Comunidad Valenciana encabezan el ranking, y también en positivo se encuentran Cataluña, Andalucía y Murcia. Es cierto que también se cuelan en posiciones destacadas La Rioja, Cantabria y el País Vasco: de todos es conocido que son el núcleo duro de las regiones con menor índice de paro y con las economías más sólidas.
Yo creo que la pregunta es: ¿alguien se cree que ha subido el precio de la vivienda? Estoy totalmente de acuerdo con el contenido del post. Especialmente importante es el dato del volumen de ventas, que en la Bolsa es fundamental, y en el mercado inmobiliario normalmente ni se menciona. Pero hay algo más: todos sabemos que los datos macroeconómicos españoles tienen tendencia a ser falsos. No es que lo diga yo, es que lo dijo el PP según llegó, que nos contó que todos los datos eran falsos y la situación era mucho peor que lo que nos habían contado (algo que motivó que el PP condecorase al gobierno saliente del PSOE por su labor por España, recordemos). Y ahora, ¿debemos creernos que el PP sí que nos está diciendo datos reales? Pues hombre… puede ser… pero vamos… el que les quiera creer, que les crea.
Yo me creo la subida del precio de la vivienda. El mercado lleva cinco años en caída libre, se ha ajustado un 40% y parece que ha tocado fondo. Todos los datos macroeconómicos están subiendo es verdad que levemente pero subiendo, exportaciones, beneficios de las empresas, creación de empleo, consumo... por lo que no tiene sentido que tampoco el precio de la vivienda no esté subiendo. Los del PP no serían capaces de manipular ni sus notas del colegio. Si algún dato de los que publicasen se demostrase que es falso, lo que les iba a caer por parte de la izquierda no tiene nombre. Por mi experiencia personal, el mes pasado tomé la decisión de meterme en una cooperativa para comprar una casa en Madrid, y los pisos volaron. En menos de un mes se completaron las ventas de más de 200 pisos. Y además, esto del mercado inmobiliario tiene muy poco de manipulación, simplemente es asomarse mes a mes a idealista o ver los anuncios de las inmobiliarias y comprobaremos en 2014 como las viviendas están más caras que en 2013.
¿y si desglosan por categorías? No creo que tenga el mismo mercado un piso céntrico, que un chalet , que una vivienda "popular" en un barrio humilde. La situación tampoco será igual en Baleares o Málaga que en Sevilla o Lugo. Me imagino que la idecia de subir brutalmente el IBI a ciertos tipos de vivienda es idea de los alemanes, para seguir comprando chaletazos a buen precio, incluso cuando pase la crisis.
Precisamente uno de los grandes problemas del mercado inmobiliario es saber el precio real de las operaciones. Algo que en la Bolsa puede saber todo el mundo, a tiempo real, en los inmuebles está prohibido saberlo. Los precios que dices del Idealista son lo que la gente pide, es decir, son los precios a los que NO se están vendiendo las viviendas, porque si una vivienda se anuncia es porque no se ha vendido. Y de las que se venden, es imposible saber el precio real de venta, pero siempre está por debajo del anunciado (a veces muy por debajo). Y sí hay motivos para que el precio de las viviendas baje, aunque la economía se recuperase totalmente: hay un enorme exceso de viviendas, y eso hace que el precio tenga que seguir bajando, hasta que se hayan vendido todas. De momento están disimulando las bajadas, pero sólo pueden seguir bajando. Ah, y sobre que el PP no miente en sus datos… bueno, cada uno puede tener su opinión. Yo creo lo contrario, pero no tengo ninguna prueba que sustente mi opinión, así que puede que esté equivocado.
Este comentario quería ponerlo como respuesta al comentario de Jose Luis, más abajo… perdón por el error.
Yo creo que el broteverdismo que afecta a la misma economía en general ha contagiado al sector inmobiliario. Hay mucho incauto que esta deseando comprar a tocateja y el dinero le quema en las manos ... Cuando deje de haber memos, seguirán cayendo los precios ... La miseria nos come y, el caldo de cultivo que prepara, optimiza la depresión, esta es la realidad.
Le aconsejo que s einforme mejor y deje sus querencias ideológicas a un lado. ¿Que todos los datos macroeconómicos suben levemente? Le aconsejo que lea al economista Roberto Centeno y se entera de cual es la realidad y no lo que algunos medios nos quieren vender como tal.
Esta noticia no quiere decir nada, y para empezar habría que saber si realmente es verdadera(lo del crecimiento del 0,1% del PIB , por ejemplo, es falso, simples manipulaciones contables) Que a ciertos fondos de capital y a algún guiri le esté dando por comprar vivienda en España en zonas turísticas no quiere decir absolutamente nada. El mercado inmobiliario en general(no hablo de la Moraleja o Cala d,or) seguirá ajustándose en los próximos 2-3 años como mínimo.
Efectivamente. En la mayoría de estadísticas(salvo las que viene realizando Borja Mateo) no se tiene en cuenta el precio efectivo de compra, sino el de oferta-salida. Una vivienda que se oferta a 200.000 euros, se suele vender por unos 180.000 de manera efectiva.
Lo de informarse es como el sentido común, nadie se queja de esa carencia. Todos creemos que estamos bien informados y que nos sobra sentido común, quizás lo contrario sería de locos. Claro que conozco al profesor Centeno, hombre brillante, quizás un poco vehemente, pero un gran economista, que ya en el 2006 en aquellos tiempos de vinos y rosas, para algunos, ya avisaba del cataclismo que se nos venía. Pero aquí a lo que estamos es a los datos del precio de la vivienda, y viendo las gráficas y las tablas de los notarios se intuye que en agosto se tocó suelo, aunque igual es un pequeño descanso ante un nuevo despeñe. http://www.notariado.org/liferay/c/document_library/get_file?uuid=cb4137c2-1be1-4936-b1c4-e872e9febe98&groupId=2289837 Y sobre los brotes verdes, me gustaría que Thorak me hubiera informado más, pero no da ningún dato. Yo le puedo dar unos buenos meses del dato del paro, de número de turistas, de exportaciones y balanza de pagos, de prima de riesgo, de inversión extranjera en España y sí, de PIB. Pero en esto los medios sí que están bastante de acuerdo, en silenciar los datos buenos de la economía, y llenar todas sus páginas con noticias malas, ya sea El País, El Mundo, o LD. Ayer se firmó una buena noticia con el astillero de Barreras en Vigo, y en Libre Mercado hablan de los aeropuertos ruinosos. ¿Alguna noticia de la recuperación de Fasa con el todoterreno a Corea, y de la recuperación del resto de factorías españolas? Y así se llega al dato de que el 69% de los españoles cree que el 2014 será igual o peor que el 2013. ¿Estamos todos locos? Y termino como empezaba el comentario, en España hay un 69% que o están mal informados, o tienen poco sentido común, o ambos. José y Thorak no seáis de esos, e informaros con fuentes algo más objetivas que no se enciendan al escuchar el nombre del inefable Montoro.
Lee a Roberto Centeno, el desmonta en varios artículos la falacia del PIB , de paso también leerá en sus artículos la realidad actual sobre la exportación, que ha caído un 8%. Lo de la prima de riesgo no quiere decir absolutamente nada, y más cuando la deuda pública la compran los bancos con dinero del BCE para pegarse el gran negocio. Usted habla mucho de información, pero veo que ni se informa bien ni contrasta su información. No pretenderá que le haga un "copypaste" de los artículos de Centeno,¿no? Búsquelos usted.
Estoy convencido de lo que dice José Luis. " Pero en esto los medios sí que están bastante de acuerdo, en silenciar los datos buenos de la economía, y llenar todas sus páginas con noticias malas". El periodismo consigue, por simple ideología, o maximizar lo "suyo", o silenciar lo del "otro", lo que indica que no es verdadero periodismo: testigo de la Historia.
Es verdad que muchos extranjeros están comprando en España, pero no me atrevo a decir nada mas, ni hablar de subida de precios significativos aun.