SAREB: el secreto está en el suelo
Acabo de terminar una valoración rápida de la presentación en sociedad de la Sareb. Cualquier aportación será bienvenida.
¿Por qué hoy?
Por que el proyecto de Real Decreto que establecerá la Sareb ha estado sometido a información pública hasta el jueves pasado, día 25. La intención del gobierno es que se apruebe en el Consejo de Ministros del día 16 de noviembre.
¿Cuál va a ser la estructura de capital?
Dice la presentación:
Los recursos propios de la Sareb serán aproximadamente de un 8% sobre el volumen de activos totales. Una parte de los recursos propios podría estar instrumentada mediante bonos subordinados
Por tanto, si finalmente los activos totales (bancos del grupo 1 más bancos del grupo 2) ascienden a 60.000 millones de euros, los fondos propios serán de 4.800 millones de euros –la aportación real podría ser menor por cuanto se admite la posibilidad de que una parte la constituyan bonos subordinados-. Así pues, 2.401 millones de euros serán suficientes para ser el accionista de referencia de la mayor inmobiliaria del país.
Y también:
Los bancos que transmitan sus activos no podrán ser accionistas de la Sareb
Es de suponer, por tanto, que la posibilidad de que la banca sana fuera accionista de la Sareb mediante la aportación de activos queda por ahora descartada.
¿Cómo se determina el valor de los activos?
Para determinar el valor de los activos que se han de transferir será preciso que, previo a su traspaso, se hayan realizado todos los deterioros pertinentes incluidos los previstos en los Reales Decretos-ley .
El valor de transferencia se concretará en base a dos componentes. En primer lugar, se determinará el valor económico de los activos (…)
Se utilizarán como referencia las pérdidas esperadas en el escenario base del ejercicio realizado por Oliver Wyman para cada una de las entidades que transfieren activos, cuyo valor es muy próximo al valor neto de los activos tras la aplicación de los Reales Decretos
En segundo lugar, se ajustará la estimación del valor económico aplicando un descuento por las propias características de la transmisión de activos a la Sareb
Resumiendo, se toma como valor de referencia el del escenario BASE de Oliver Wyman (que aplica un descuento muy light) y a continuación se le añaden una serie de recortes (“sartenazos”, para entendernos) justificados por razones diversas:
- la adquisición en bloque de los activos;
- la consideración de ciertos gastos que estaban soportados por las cuentas de resultados de las entidades y que ahora deberán ser asumidos por la sociedad, tales como costes de gestión y administración de los activos, incluidos los financieros;
- las perspectivas temporales de desinversión de los activos transferidos a la misma
- u otros factores que afecten a la viabilidad y los riesgos que conlleva la actividad
Y remarca por dos veces el FROB:
Estos ajustes sobre el valor económico de los activos que adquirirá la Sareb impiden que los precios de transferencia puedan servir para la valoración de activos bancarios que no hayan sido objeto de transferencia a la Sareb.
Es decir, pretende establecer un muro de contención para que los resultados de este análisis no se extrapolen en ningún caso al valor de los activos que permanecen en manos de la banca.
Sin embargo, del análisis de los datos finales se puede establecer un paralelismo muy acusado con el informe de Oliver Wyman, pero no con el escenario base, sino con el ADVERSO o estresado, como se puede ver en estas tablas:
Activos adjudicados
|
SAREB |
OW ADVERSO |
|
| Obra nueva |
54,2% |
52% |
| En construcción |
63,2% |
66% |
| Suelo |
79,5% |
80% |
| MEDIO |
63,1% |
63,4% |
Crédito-Promotor
|
SAREB |
OW ADVERSO |
|
| Vivienda terminada |
32,4% |
32% |
| Obra en curso |
40,3% |
43,7% |
| Suelo urbano |
53,6% |
63,8% |
| Otro suelo |
56,6% |
62,5% |
| Otros con garantía real |
33,8% |
35,6% |
| Otros sin garantía real |
67,6% |
70% |
| MEDIO |
45,6% |
49% |
¿Les llama algo la atención? A mí también. La gran similitud de ambas valoraciones se rompe cuando llegamos a suelo, ya sea este urbano u ‘otros’. ¿Cómo interpretar esto? ¿Acaso los suelos de Bankia, Catalunya Bank, Banco de Valencia o Novagalicia son mejores que la media?
¿Será rentable?
Con independencia de que las valoraciones sean acertadas, y de que la propia Sareb y las reformas financieras sean capaces de frenar el deterioro de la economía, los objetivos de la sociedad no son terriblemente ambiciosos:
La rentabilidad sobre el capital (RoE) prevista para el conjunto del proyecto en un escenario conservador se estima en torno del 14-15%.
El RoE se calcula como Beneficio Neto/Fondos propios. Como sabemos que los Fondos Propios son 4.800 millones de euros, despejamos:
Beneficio Neto = 15% x 4.800 = 720 millones de euros.
Es decir, que el beneficio sobre ventas aproximado sería de un 1% (720/*70.000). En fin que, si no me he equivocado, un objetivo bastante prudente y, si no han calculado mal, alcanzable en un plazo de quince años. ¿O no?
* (he puesto 70.000 millones de ventas -10.000 por encima del coste de adquisición- para meter gastos de gestión, financieros y el pequeño beneficio. A ojo claro)
Actualización: varios lectores en el blog y también en las redes sociales me dicen que el RoE tiene que ser necesariamente anual, y no por el total del proyecto. Realmente de la presentación no se puede afirmar con contundencia ni lo uno ni lo otro. Y aunque suena ridículo un RoE del 15% para el total, también parece muy ambicioso si se considera anualizado. Si tenéis alguna opinión fundada al respecto no dejéis de comentarla. Gracias.
Si tomas "para el conjunto del proyecto" como conjunto de activos y la rentabilidad como anual, la foto cambia, y mucho... Esperaba más profundidad en el detalle, dada la importancia del tema. Muchas dudas despues de leer la presentación.
Me parece que ha cometido un error en su cálculo y en la interpretación del ROE. Un ROE del 15% significa una rentabilidad ANUAL del 15% y usted ha supuesto que el 15% es en toda la vida del proyecto. Eso no es posible. ¿Quién invertiría con este nivel de riesgo por una TIR de un 1%?
Se me ocurre que , dado que hay 15 años para liuidar los activos, se da por descontado que los suelos , vinculados al crédito promotor , van a ser desarrollados urbanísticamente. es decir, imagino que gran parte de ellos no son finalistas -en el caso de "urbanos"-. No parece lñógico que los bancos hayan sido propietarios al 100% en todos los sectores. Si son desarrollados, aquellos con mejores ubicaciones,..., es un valor añadido, que "se le supone", para hacerlos más atractivos.. Otros suelos, no se si refiere a suelo industrial, suelo urbanizable , que apenas ha iniciado las fases de ejecución del procedimiento urbanístico, ..o que. En todo caso resulta llamativo esa difrencia de "trato". saludos Juan Bta.
Puede ser que se refiera a RoE anual, no lo tengo claro. La presentación dice exactamente esto: "La rentabilidad sobre el capital (RoE) prevista para el conjunto del proyecto en un escenario conservador se estima en torno del 14-15%. Las características del negocio de la Sareb, el entorno macroeconómico complejo y la propia maduración de dicho negocio en el medio plazo hacen que la rentabilidad media mencionada para los instrumentos de capital de la Sociedad a lo largo de los 15 años sea compatible con resultados modestos en los primeros años, en los que hay que financiar un stock de activos elevado y, sin embargo, las ventas representan todavía una pequeña parte de dicho stock." Realmente es muy poco para 15 años, pero también me parece excesivamente ambicioso si es anual.
No hay detalles sobre la composición del suelo. Como bien dice, ni siquiera estoy seguro de si lo que se considera "urbano" es suelo "con bordillo". Ni tampoco hay desglose por usos
Estoy de acuerdo. Probablemente hasta que a finales de noviembre no se apruebe y constituya la sociedad, seguiremos con incertidumbre.
no se porque yo como ciudadano tengo que salvar a los bancos de su ruina que se han buscado ellos y zapatero
No es tan ambicioso, más bien un 15% anual como objetivo es lo mínimo que hay que poner para aspirar a captar inversores. Pero naturalmente, eso no significa que se vaya a alcanzar ese objetivo. De hecho podría perderse todo fácilmente. Tenga en cuenta que esto es muy diferente al negocio inmobiliario tradicional de comprar inmuebles y ponerlos en alquiler, donde un 5% podría ser más que suficiente. El banco malo es un negocio muy especulativo y con mucho riesgo, no sólo por la naturaleza de los activos (el deshecho de los bancos) sino porque está muy apalancado, lo que significa que si nos equivocamos en un 20% en la valoración de activos, se podría perder el 100% del equity. Si pregunta en la banca privada de entidades financieras, verá como fondos de inversión con características similares a éste deben tener objetivos de rentabilidad del 15% o del 20%.
Hola, El ROE es siempre anual, como la rentabilidad por dividendo y otros ratios similares. Nunca se habla de ROE total para varios años. No se especifica que es anual porque se da por hecho. Si miras documentos y análisis de empresas verás que lo normal es que no se especifique que el ROE es anual, porque siempre es así. Un saludo.
Si debemos entender el RoE como anual, entonces sólo se puede concluir que el Gobierno piensa que los activos se van a revalorizar muchísimo. Y dudo de que esto vaya a ser así, aun asumiendo que la economía marchara en un plazo relativamente breve.
Muchas gracias por el blog. La conclusión que yo saco es que nos va a costar la pasta a los de siempre, como siempre. Dicho lo cual, lo que me pregunto es si va a funcionar o no. Y creo que quitar de en medio 90,000 pisos hasta dentro de 15 años, cuando hay millones vacíos en espera del pelotazo, es como abrir el paraguas en mitad del diluvio. El que meta pasta en el banco malo es que le han obligado. ¿Por qué va a "invertir" ahí el Santander comprando a 40 para vender a 50 cuando se pueda, si ya tiene que vender hoy por 50 lo que ayer le costó 100 y ya se ha comido? Es absurdo. Es preferible ganar dinero con otra cosa durante 10 años y entrar luego, cuando se vislumbren los beneficios. Además, siempre es preferible invertir directamente en bonos del Estado, que son la garantía del banco malo, que además tienen mercado de momento, que en el propio banco malo, que no tiene ningún mercado, y que depende de la garantía del Estado. Lo dicho, el "inversor privado" que entre, será porque lo han obligado. Saludos, Rafa
Quince años, son sufientes como pra que algun suelo, pueda ser desarrollado urbanisticamente, si tines capacidad financiera para ello, y si su ubicación, condiciones,..etc... puden hacerlo potencialmente atractivo. Por mucho stock de vivienda que tengamos inventariado. Algunos tienen los sistemas generales ejecutados,....sin un detalle es como jugar a la gallina ciega. pero creo que algunos suelos del sareb - que gozan de condicones de viabilidad - juegan con ventaja, tarde o temprano se desarrolran. No hay prisa. No es que sean peores o mejore que la media, es que van a gozar de financiacion para su desarrollo, del los recursos del propio sareb. Pivilegio que propietarios/promotores, no tienen hoy día. Aunque sea un suelo privileiado, a no ser que se desprendan de el a prcio de "derribo".
http://www.rtve.es/alacarta/videos/telediario/entidades-financieras-pasaran-activos-toxicos-banco-malo-debajo-valor-economico/1565463/ En este link está la respuesta, dice 15 % anual
Hola José Luis, Así es. Piensa que quieren conseguir inversores privados, y si dices de primeras que la rentabilidad va a ser del 1% al año (inferior a la inflación) lo lógico sería que nadie invirtiera, con lo que no conseguirían accionistas privados. Luego, en la realidad, ese ROE del 15% puede quedarse en el 10% ó en el 5%, o tener pérdidas. Eso ya se verá, como en todos los proyectos empresariales. Pero si presentas un proyecto diciendo que esperas ganar un 1% al año, nadie va a invertir en él. Entiendo que en 15 años muchos de los suelos esperan venderlos construídos, y que eso favorezca la rentabilidad global. No creo que sea un proyecto atractivo en principio, y seguramente la mayoría de inversores privados no querrán invertir en él, pero el ROE es anual, seguro. Un saludo.
Descuentos han estado ofreciendo los bancos buenos en alguna promoción de obra nueva y semi-nueva durante estos últimos seis meses, con más del 50% sobre los precios iniciales de venta. Sí, en capitales de província, zona media-alta, pero inalcanzable porque ¿a quién se lo han vendido?. En menos de tres horas un edificio entero vendido de uno en uno a particulares, ¿a qué particulares? GANGA O ENGAÑO? http://www.altamirasantander.com/buscador/ficha_inmueble_on.jsp?c_promo=1778&c_agencia=351&lang=ES&limit=20&maximizado_01_filt=1&c_tipinm_filt=0&c_tipges_filt=1&c_provin_filt=8&c_pobla_filt=1108101&c_agencia_filt=&maximizado_01_2_filt=0&precio_min_filt=0.0&precio_max_filt=0.0&m2_min_filt=0.0&m2_max_filt=0.0&nhabitaciones_filt=0&nbanos_filt=0&garaje_012_filt=0&trastero_01_filt=0&piscina_01_filt=0&ascensor_01_filt=0&a_acondicionado_01_filt=0&calefaccion_01_filt=0&terraza_01_filt=0&fotos_01_filt=0&videos_01_filt=0&order_by=orden_por_defecto, precio_orden&foto_01=0&total_resultados=2&total_resultados_inmuebles=0&posicion_promocion=1&provincia=Barcelona&agencia=altamira&tipoinmueble=Piso&referenciainmueble=26195&promocion=RESIDENCIAL COLLBLANC&tip_busc=1&inmueble_order_by=i.c_tipinm, precio_inmueble&proximos_01_filt=0&on_sm=on&posicion_inmueble=19&c_inmueble=26195&n=0
copiar toda la dirección entera para poder acceder, el precio inicial lo podeis ver en esta web http://www.anovagrup.com/esp/actual/planols.php
El suelo , a buenas horas se acuerdan de el. Ha sido el mayor factor de el desmadre de precios en la construccion. Nadie reparo en como se alcanzaba un precio de suelo entre rustico y residencial.Como era esa metamorfosis que se generaba durante dos años en una estanteria, Un espediente asi alcanzaba el valor por m2 de suelo, superior al m2 de edificio terminado sobre el . Sin mayor valor añadido que la paciente espera en el estante y que pasaran Plenos ,informaciones publicas (en privado) y aprobaciones definitivas. Todo lo embargado por bancos lo han conseguido con suelo gratis ,pues para obtener una hipoteca o prestamo promotor tenias que ser propietario del suelo. Es decir la bandeja que soportaba la cabeza del bautista,el edificio que ahora es de ellos incluso con su suelo.Menudo negocio riete de los manejos que se hicieron con la Rumasa del 82. 15 años para seguir especulando y le llaman BANCO MALO
Todos los inmuebles procedentes de bancos y cajas de ahorro destinados al "banco malo" lo único que consiguen es mantener artificialmente la burbuja inmobiliaria al sanear los balances de los bancos y cajas de ahorro, llevar a deuda pública el coste del mantenimiento del banco malo y "dosificar" la vuelta a manos de particulares de esas viviendas, significando, además, que los impuestos por AJD (hoy al 8%) no se van a aplicar sobre el valor de compra, sino por su valoración mínima por la CC.AA., aproximadamente un 30% más de impuestos por AJD, impidiendo la bajada de precios de los inmuebles. Eso sólo beneficia a la banca y a las CC.AA. vía impuestos. En cuanto la economía se recupere las viviendas no se venderán por debajo de ese valor mínimo implicando la recogida de plusvalías por los inversores y manteniendo política y artificialmente la burbuja inmobiliaria, burbuja que ellos mismos (políticos y banqueros -si no son lo mismo) han creado. Vergonzoso.
Dicen que Sareb beraS ya verás ..... no va a actuar como inmobiliaria, que los particulares no vamos a poder comprarle directamente. Solo quieren vender a inversores - al por mayor..... GRAVE ERROR .... Los destinatarios finales son los particulares, de manera que si Sareb vende a inversionistas, estos actuarán como intermediarios, subirán el precio al producto final (no comprará nadie y volverán a embargar). Qué manera de complicarse, SI LO QUE TIENEN QUE HACER ES BAJAR PRECIOS Y AUMENTAR CALIDAD, PARA ACERCAR LA OFERTA A LA DEMANDA EXISTENTE. También podrian tener en cuenta que se han cargado la economía familiar, y que han arruinado millones de familias a las que han embargado, sin piso y con la obligación de continuar pagando una hipoteca!!!! lo mínimo es estar INDIGNADOS, ¿¿¿no se les podría hacer un alquiler social??? Yo prefiero que mis impuestos vayan a una labor social, como la mayor parte de contribuyentes, antes de que se los lleven los bancos para pagar indemnizaciones millonarias.... no me gustan los ladrones, tampoco los de guante blanco.
Ya no se puede ver la información de Altamira - Santander, han renovado su página web, aunque yo guardo foto a foto para el recuerdo. Como referencia indicar que los precios estaban entre 90000 y 140000 € en comparación a los iniciales de venta 380000 €, un regalo. ¿Habrá más para los no enchufados?
http://www.eleconomista.es/firmas/noticias/4370514/11/12/-LA-SAREB-Como-herramienta-de-control.html
Si quieren vender pisos, todavía están caros, tendrán que BAJARLOS MÁS+++. No puede ser que un piso "Este piso es una ruina, lo titularía yo" de valor máximo 100000 € todavía estén pidiendo 190000 € desde entidad bancaria (descuentos incluidos) (dos habitaciones y del año 1975... , por actualizar). ¿Será que conservan ese precio a estas alturas, para que lo compre Sareb? ¿O todavía no se han enterado que se pinchó un poco la burbuja?
Los que merecen la pena, los venden en unas horas. Los que son viejos ahí se han quedado para Sareb, que los comprará por el doble de su valor. La mayoría de pisos siguen caros, no son conscientes que así no venderán.
Ya estamos en Noviembre y todavía no sabemos como va a funcionar Sareb en profundidad, con todo detalle. ¿Tardarán mucho todavía en descubrirlo? Tachán
jeje jejeeee ahora dicen que van a usar el truco de no bajar precios, pues va a poder comprar muy poca gente. Con la pérdida de poder adquisitivo, la tasa de paro por las nubes .... ¿Se piensan que con decirnos que la vivienda subirá vamos a comprar? Palabras, palabras, palabras... Queremos hechos. Hasta que no bajeis la vivienda, la clase media no vamos a poder comprar y se van a quedar la mayor parte de las promociones sin vender, teniendo en cuenta que muchas de ellas llevan entre 4 y 7 años sin vender, igual no os importa seguir aumentando el stock para la colección. Sareb va a comprar caro y no va a vender barato, así que no venderá, no le deis tantas vueltas, si vendeis caro, no venderá. Ahora está bajo el Euribor, la única opción que queda es que suba, así que si durante los próximos años sube y continuamos con la dichosa crisis, ya veremos que pasa ....
bien, un rayo de sol, o o ooooo http://www.eleconomista.es/firmas/noticias/4389091/11/12/Un-banco-malo-para-familias.html
http://www.idealista.com/news/archivo/2012/07/23/0491177-solvia-lo-vuelve-a-hacer-vende-mas-de-un-centenar-de-viviendas-en-una-semana
¿Será verdad? ¿El Jueves lo sabremos? La entrada en funcionamiento a principios de diciembre del banco malo, donde se segregarán los activos inmobiliarios problemáticos de la banca, «acelerará» el proceso de caída del precio de la vivienda para que vuelva a ser abordable para la población, ha precisado el ministro.
http://www.eleconomista.es/firmas/noticias/4391874/11/12/sin-financiacion-no-sirve-el-banco-malo.html
http://www.expansion.com/agencia/efe/2012/11/14/17805117.html
Ya se ha constituido Sareb - Banco Malo mediante una SA 60000 leuros jeje, pero todavía no está en funcionamiento, ¿qué pisos están a la venta?, ni tan solo tiene página web.
¿cuando vamos a saber más? casi no hay noticias con información http://www.elplural.com/2012/12/07/europa-dice-que-los-pisos-traspasados-al-banco-malo-deben-bajar-un-75-su-precio/
http://www.invertia.com/noticias/articulo-final.asp?idnoticia=2793403&STAMP=Fri,07Dec201218:3:45GMT
informaciones contradictorias http://www.cincodias.com/articulo/mercados/bancos-cedan-activos-sareb-podran-mantener-gestion-ano/20121127cdscdsmer_8/
creación de la denominada Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria tiene, como objetivo prioritario, minorar las pérdidas del sistema financiero español que el