Como saben, desde hace tres semanas en España está prohibida la toma de posiciones cortas al descubierto en Bolsa, por lo menos hasta final de septiembre. Con ocasión de la aprobación de esta singular medida, Juan Ramón Rallo escribió un artículo excelente titulado “¿Especulación buena, especulación mala?” que considero de obligada lectura para entender en qué consiste la especulación, y donde se explica perfectamente cómo la bajista es tan necesaria como la alcista, puesto que si una de las dos se prohíbe, se estará contribuyendo a sesgar y manipular el precio de los activos, en este caso acciones.

La especulación alcista es la más sencilla de entender y a la que todos estamos acostumbrados: comprar hoy un activo para revenderlo en un futuro por un precio superior. Está claro que si hacemos esto es porque pensamos que está barato, porque “tiene recorrido”.

La bajista consiste en vender hoy para recomprar mañana: en efecto, si uno cree que una acción está demasiado cara o sobrevalorada, la vende hoy con la esperanza de poder comprar al cabo de un tiempo esa misma acción con descuento.

Hacer estas dos operaciones “al descubierto” quiere decir hacerlo de prestado. El alcista toma prestado dinero para comprar acciones que luego revenderá más caras; y el bajista toma prestadas acciones que recomprará posteriormente.

La existencia de ambos tipos de especulación –que hace al mercado bursátil tan eficiente- no tiene lugar en el mercado inmobiliario, donde sólo se produce la alcista: por eso las burbujas del ladrillo son tan pronunciadas y difíciles de pinchar. A este respecto, permítanme que traduzca una parte del artículo “Bricks and slaughter” aparecido en The Economist en marzo:

“… en el mercado inmobiliario no hay ventas a corto: si uno cree que los inmuebles están sobrevalorados, es difícil aprovecharse de esa circunstancia. Como señalan Adam Levitin y Susan Wachter (…) es imposible tomar prestado el Empire State Building con la intención de venderlo a corto. Aunque lo más parecido es lo que hizo el banco HSBC cuando, en 2007, vendió su torre en Canary Wharf (Londres) por 1.100 millones de libras y la recompró a finales de 2008 por 250 millones menos a los sobreendeudados propietarios españoles: la mayor venta a corto de la historia inmobiliaria, según un analista” (¡vaya ironía la de este analista!).

El sobreendeudado propietario español que The Economist tiene la caridad de no mencionar no es otro que la Metrovacesa de los Sanahuja.

Por lo tanto, el short-selling en inmobiliario rara vez se produce, ¿o no? Porque, ¿se puede considerar short-selling la venta de viviendas en pleno boom por parte de la banca –a través de promotoras instrumentales- para luego “recomprarlas” al 50%, tras adjudicación y subasta? ¿Se puede considerar  un intento de short-selling la venta de Urbis por parte de Banesto? De todo he leído estos años en la web…

En cualquier caso, hacer ventas al descubierto en el sector es prácticamente imposible, por lo que el empuje de la especulación alcista difícilmente tiene contrapeso con la bajista. Según cuenta The Economist en el mismo artículo, Robert Shiller (el del famoso índice Case-Shiller) ha participado en un intento de crear un mercado de derivados indexado a precios de vivienda aunque con escaso éxito. Por otro lado, al menos en el Reino Unido, funciona un mercado de derivados para activos no residenciales (oficinas, retail, industrial) que poco a poco va cogiendo peso aunque, por las peculiaridades de los activos inmobiliarios, no parece que vaya a alcanzar, de momento, una gran relevancia (asistí a una conferencia en el IESE hace dos o tres años que ofreció sobre el particular Adolfo Ramírez-Escudero, de CBRichard Ellis).

Lo que, sin embargo, no es una quimera es “bolsificar” más el ladrillo. Me explico: los REIT (Real Estate Investment Trust) son sociedades tenedoras de inmuebles en explotación que cotizan en bolsa. En España se llaman SOCIMI, pero tienen una regulación tan poco competitiva con la del resto de Europa que los grandes inversores inmobiliarios internacionales han pasado de largo.

Una puesta al día de la regulación de las SOCIMI no es la panacea, pero aportará al sector accesibilidad, transparencia, liquidez, profesionalización en la gestión de activos, seguridad jurídica y credibilidad. Y una cotización que a buen seguro sería el más fidedigno indicador del valor de los inmuebles en cada momento.

(Si queréis ampliar más al respecto, el capítulo 14 de “Adiós, ladrillo, adiós” está dedicado a las SOCIMI.)