El mundo del fútbol y el del ladrillo tiene muchos puntos de contacto. De hecho, es bastante habitual –aunque ahora con la crisis, menos- el patrocinio de clubes deportivos por parte de promotoras y constructoras; como también lo es que los “señores del ladrillo” de la localidad ostenten la presidencia o la titularidad del club de turno. Igualmente, todos recordamos las más que habituales operaciones inmobiliarias entorno a estadios de fútbol o ciudades deportivas.
Sin embargo, poco se ha hablado del paralelismo que existe entre el mercado de jugadores y el de terrenos y solares. Las recientes operaciones de Bale y Neymar ilustran perfectamente algunos de los vicios en que incurrió el mercado inmobiliario.
Los solares finalistas, es decir, los solares aptos para edificar, se convierten en un bien absolutamente escaso cuando la demanda de vivienda se dispara. Entonces los ojos se vuelven a los terrenos que están en una fase urbanística anterior, los urbanizables.
Estos suelos acumulan riesgos. Riesgo administrativo, riesgo financiero, riesgo comercial y riesgo técnico. Es decir, hay un proceso de transformación que requiere tiempo, y que se enfrenta a multitud de imponderables. La consecuencia de ello es que, en un mercado no recalentado, el precio al que se intercambian estos solares recogen convenientemente los riesgos asumidos.
Por el contrario, en mercados recalentados o con mucha escasez de suelo finalista, los precios de estos terrenos en desarrollo se disparan. Así, en los tiempos de la burbuja, los precios apenas descontaban el coste estimado medio de urbanización, los honorarios técnicos aproximados, las tasas y licencias y, si me apuras, el coste financiero del tiempo que presumiblemente pasaría hasta convertir el sembrado en edificable. Pero se despreciaban como inexistentes cualquiera de los riesgos mencionados. (En la base del fenómeno bursátil de Astroc se encuentra esta forma de actuar).
¿Y qué tiene que ver esto con el fútbol? Si hacemos un repaso a los fichajes más caros de la historia, observamos que hasta ahora los protagonizaban jugadores consagrados: Zidane, Figo, Falcao, Ibrahimovic o Cristiano Ronaldo habían demostrado con creces su valía en clubes de relumbrón. Son suelos finalistas, sin riesgo.
Sin embargo, los dos fichajes del verano –Neymar y Bale, 57 y 91 millones respectivamente, oficialmente reconocidos- representan, bajo mi punto de vista, suelos urbanizables. Suelos muy buenos, con excelente ubicación, con riesgos estimados muy bajos, pero con un grado de incertidumbre en cualquier caso elevado.
Es probable que tanto Real Madrid como Barcelona terminen haciendo buenos los fichajes, pero de lo que no cabe duda es de que la creación de valor que ambos jugadores pueden llegar a representar se la han llevado, Levy, por un lado, y la pléyade de titulares de derechos e intermediarios de la operación brasileña, por el otro.