“Es probable que coincidiendo con la publicación de este libro BBVA sea ya dueño único y pleno del fondo, con lo que tendrá el camino despejado para gestionarlo como quiera, incluso como una SOCIMI” (“Adiós, ladrillo, adiós”, página 174).
El martes trascendió a los medios que BBVA, pleno propietario del Fondo de Inversión Inmobiliario BBVA Propiedad FII, ha dado los primeros pasos para transformarlo en una SOCIMI, la versión española (e incompleta) de los REIT (Real Estate Investment Trust).
Las SOCIMI son sociedades anónimas cuyo objeto social es la adquisición y promoción de activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler. Se les aplica un régimen fiscal muy ventajoso a cambio de que repartan vía dividendo la casi totalidad de las rentas generadas y a que sus acciones estén admitidas a negociación en un mercado regulado.
Son muchas las ventajas y beneficios –liquidez, transparencia, accesibilidad, seguridad jurídica- que esta figura puede aportar a nuestro mercado (dedico el capítulo 14 de “Adiós, ladrillo, adiós” a su análisis) aunque hoy, con motivo de esta noticia, me voy a centrar en la diferencia fundamental con los FII: el “corralito”.
En 2009, y ante la avalancha de órdenes de venta, el Banco Santander decidió unilateralmente suspender los reembolsos por un periodo de dos años. Los FII ofrecen normalmente cuatro ventanas de venta anuales. Como las peticiones se van recibiendo a lo largo del tiempo, cuando se acerca la fecha de la próxima ventana, el gestor del FII sabe más o menos cuál es el volumen de fondos que se van a retirar. Si hay compradores por una cantidad equivalente, no hay problema. Pero si no los hay (como fue el caso) el FII debe deshacerse de una cantidad suficiente de inmuebles para hacer frente a las solicitudes de reembolso. El Santander, a diferencia de los esfuerzos que estaban haciendo BBVA e Inmoseguros por vender sus activos –aquejados de una problemática similar-, tiró por la calle de en medio con la anuencia de la CNMV y del Banco de España. El resto de fondos, siguiendo el ejemplo cántabro, tiraron la toalla y optaron por el mismo procedimiento, el “corralito”.
Pero BBVA pronto rectificó. A los pocos meses, fue abriendo ventanas extraordinarias para satisfacer a sus partícipes. Como no había contraparte, el propio banco fue adquiriendo todas las participaciones. Sólo adquiriendo el 100% podría hacerse con el control absoluto del fondo y acometer su transformación en SOCIMI o en lo que le convenga. Y eso es lo que ha hecho.
Es digno de alabanza el comportamiento que ha tenido el BBVA en este asunto, a diferencia de su máximo competidor, y por eso hoy quiero resaltarlo.
Las SOCIMI, en cualquier caso, no están triunfando. La legislación aprobada por Solbes no ha sido capaz de atraer las inversiones que presumiblemente se esperaban. La EPRA, que es algo así como la patronal de los REIT europeos, fue muy crítica con el modelo propuesto. En una nota emitida en noviembre de 2009, señaló que la regulación española era “una oportunidad perdida”, afirmando que no es justificable calificar de REIT a las SOCIMI españolas. La diferencia con el resto del mundo estriba, fundamentalmente, en el régimen de tributación: en Europa y EEUU están exentas de impuestos mientras que aquí lo hacen un tipo reducido -el 18% frente al 30% general-.
Los hechos son tozudos y no han dado la razón a Solbes. Si queremos que la inversión inmobiliaria extranjera fluya de verdad, el próximo Gobierno debería darle una vuelta a este tema.