Ayer, tras la publicación en Expansión.com de una entrevista que me hicieron hace unos días, se desencadenó en los comentarios un debate sobre si el precio de la vivienda ha tocado fondo o todavía tiene recorrido a la baja.

A la pregunta del periodista de Expansión yo respondí que los precios de las viviendas deberían bajar hasta los niveles de 2000/2001 -alrededor de un 50% desde máximos de 2007-2008-. Él me replicó que desde máximos habían bajado un 20% y que si, por tanto, deberían bajar un 30% adicional, a lo que yo contesté afirmativamente.

Lógicamente, en el espacio de una entrevista de media página de Expansión no cabe la posibilidad de dar una respuesta completa y suficientemente argumentada, por lo que aprovecho mi blog para hacerlo.

Lo primero es saber por qué los pisos subieron: por el aumento de la capacidad de endeudamiento de los particulares. Las viviendas no multiplicaron sus precios por dos o por tres debido a que los españoles tuvieran unos mejores sueldos, sino porque la banca relajó los criterios de concesión de crédito, instaurando un régimen hipotecario basado en tipos variables (coincidiendo con una bajada histórica del tipo de interés o precio del dinero) con plazos de amortización por encima de la vida laboral (40 años y más) y con la financiación de todo el precio e incluso los gastos.

Pero es que, además, se construyeron muchísimas más viviendas de las necesarias debido a que la vivienda se convirtió en un objeto de pura especulación –más allá de su función original de servir como lugar para vivir-.

Por tanto, al final del ciclo nos encontramos con:

-         Un exceso brutal de oferta.

-         Un precio máximo imposible de batir.

Pero, además, el escenario de crisis produjo una nueva situación en el mercado:

-         Se pasa de un 8% a un 20% de paro (más de dos millones de personas dejan de ser “demanda”).

-         Los salarios  de los que están en activo bajan o se estancan en el mejor de los casos (menos trabajadores y, los que quedan, son más pobres).

-         El Euro se revaloriza frente a otras monedas, en especial la Libra Esterlina (somos menos competitivos).

-         La deuda total de la nación está disparada (300% del PIB) y es necesario reducirla.

-         Se reducen los incentivos a la compra de vivienda (lo que equivale a encarecerla).

-         El sistema financiero está estrangulado por su exposición al ladrillo.

-         Se fuerza, impulsado por el BCE, la bajada del euribor (que se había disparado en 2008).

Pues bien, en este escenario de mercado intervenido, se reconoce una bajada oficial del 20%. Bajada que, como todos comprobamos en el día a día, no ha servido para que oferta y demanda se encuentren. Porque si fuera cierto que el ajuste ha terminado:

-         Se habría normalizado el número de compraventas de viviendas.

-         La relación entre precio de la vivienda y alquiler de la misma (rentabilidad) estaría en un nivel razonable (similar al de los mercados vecinos).

-         La banca no estaría de nuevo prestando en condiciones de máximo riesgo (a los niveles de 2007 y 2008) pero sólo para las viviendas incorporadas a sus balances.

Por lo tanto, el ajuste se habrá producido cuando:

-         El sistema financiero sanee de verdad sus balances

-         El precio del dinero refleje el riesgo real

-         La rentabilidad por alquiler guíe el precio a pagar por una vivienda

-         La banca preste con criterios más conservadores y sensatos (como sucede en los mercados vecinos)

-         El número de transacciones de particulares recupere un nivel adecuado para el tamaño y la situación económica del país (que oferta y demanda se encuentren teniendo en cuenta que la primera es excesiva, y que la segunda ha mermado en tamaño –paro- y en capacidad de endeudamiento –salarios más bajos-)

¿Y eso se corresponde con los precios de 2000-2001 o con una bajada del 50%? Básicamente sí. Hasta 2001 no se produjo la bestial bajada permanente de tipos de interés que nos condujo a esta crisis. Además, hasta esa fecha, la parte de precio financiada y el plazo de amortización eran conservadores. De hecho, la subida de precios que se produjo desde el fin de la crisis anterior (1997) hasta ese momento tenía más que ver con la drástica reducción de paro y con la consiguiente salida al mercado de la demanda retenida hasta ese momento. Una combinación de más trabajo y optimismo ante el futuro. Lo que vino después ya lo conocemos.

Por si no es suficiente, os aporto un informe que, a mí particularmente me convence, que es el que ha elaborado el Instituto Juan de Mariana que considera que el mercado está sobrevalorado en un 24%. ¿Cómo han llegado a esta cifra? Mediante el “PER de la vivienda”.

Pero aún hay más: hay consenso en que el suelo urbanizado (finalista) ha bajado del orden de un 50%. Manteniéndose el resto de costes de la promoción más o menos constantes, la bajada en el suelo es la bajada en la vivienda, ¿o no?