Por qué le llaman Hipoteca cuando quieren decir Préstamo Personal
Esperanza Aguirre ha vuelto hoy a demostrar unas habilidades políticas de gran calibre. Ha transformado una amenaza en la oportunidad de “llevarse de calle” a ciudadanos y organizaciones de consumidores con algo tan aparentemente simple como llamar al pan, pan y al vino, vino. Y sin un solo rasguño para el PP nacional. Pero vayamos por partes:
A lo mejor para alguno es una sorpresa conocer que en la legislación española vigente la dación en pago ya existe. La Ley Hipotecaria, que es la que regula el contrato de hipoteca, establece excepcionalmente esta posibilidad en su artículo 140 que transcribo a continuación:
“No obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente
pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la
obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes
hipotecados.
En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por
virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes
hipotecados y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor.
Cuando la hipoteca así constituida afectase a dos o más fincas y el valor
de alguna de ellas no cubriese la parte del crédito de que responda, podrá el
acreedor repetir por la diferencia exclusivamente contra las demás fincas
hipotecadas, en la forma y con las limitaciones establecidas en el artículo 121.”
En algunas entrevistas que me han hecho en los últimos meses, a los periodistas que me han preguntado por esta circunstancia les he contestado algo parecido a lo que sigue: Como se puede imaginar, se pueden contar con los dedos de una mano las hipotecas que bajo el artículo 140 se constituyen en nuestro país. Si un particular solicita a la entidad financiera, en el momento de constituir la hipoteca, la aplicación de este artículo el banco le “obsequiará” con un tipo de interés mucho más elevado, con un plazo de amortización más breve, y con una cantidad prestada muy inferior a la que obtendría en las “condiciones habituales”.
Por tanto, en España, lo que comúnmente llamamos hipoteca no es sino un contrato de préstamo con garantía personal.
Pero, ¿qué entendemos todos por hipoteca? Esto es lo que dice el Espasa: “Contrato o derecho real por el que se gravan bienes inmuebles, sujetándolos a responder del cumplimiento de la obligación o el pago de la deuda del crédito obtenido.”
¿Por qué, cuando pedimos una hipoteca, nos tasan el piso? ¿Por qué la cantidad que nos prestan está relacionada con esa tasación? Cuando a algo se le llama ‘hipoteca’, tiene pinta de hipoteca, y todo el proceder que la rodea es el propio de una hipoteca, lo lógico es que pensemos que estamos haciendo un contrato de hipoteca. Así pues, cuando una familia no es capaz de seguir pagando las cuotas hipotecarias de su casa piensa, de entrada, que la vivienda, en cuanto que ha servido de garantía para el préstamo, es suficiente para compensar su deuda.
Por eso, no es extraño que ayer por la mañana Esperanza Aguirre explicara que lo que pretende es que los bancos “pongan bien grande” si lo que están concediendo es una “hipoteca pura” o un “crédito personal”. Es decir, la exigencia de una información precisa y completa de las responsabilidades que uno adquiere cuando firma. Aguirre no es la única que está trabajando en este sentido: hace unas semanas se supo que la Unión Europea está ultimando una Directiva sobre “contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial”. La propuesta inicial, que he podido leer, está dirigida a mejorar y a establecer nuevos requisitos de información para el consumidor. La medida estrella es la “ficha europea de información normalizada”; un documento que habrá de ser facilitado por la entidad financiera con anterioridad a la constitución de la hipoteca donde se detallarán todos y cada uno de los aspectos relevantes del contrato.
Aguirre también informó de que va a fomentar la constitución de las que ha denominado “hipotecas puras”, precisando que en absoluto va a arrogarse competencias que no tiene. Y es cierto, no lo necesita, pues la “hipoteca pura” es posible gracias al artículo 140 LH como hemos visto, aunque Blanco no lo debe tener muy claro porque se ha apresurado innecesariamente a negarle las competencias a la presidenta madrileña.
Lo único que echo en falta es la explicación de cómo pretende hacerlo, ¿quizá subvencionando en algún punto el tipo de interés? ¿Haciendo de avalista? Porque de lo que no cabe duda es de que la banca se resarcirá de la mengua de garantías.
No ha sido Rajoy, como preví ayer, sino Montoro quien tuvo que responder en el Congreso a las preguntas que los periodistas le formularon sobre el asunto. Este les remitió a las futuras conclusiones de la subcomisión en marcha: “en función de estos trabajos se definirán las propuestas sobre la posibilidad de que la entrega de la vivienda baste para saldar la hipoteca, que eventualmente incorporaremos a iniciativas parlamentarias si hay tiempo y si no al programa electoral y de Gobierno en los términos en que resulte”. Un par de chicuelinas y asunto resuelto.
Por lo que respecta a las organizaciones de consumidores, tanto ADICAE como la OCU quedaron muy satisfechas con las declaraciones de Aguirre.
Conclusión: jornada de éxito para Aguirre que acaparó titulares y minutos televisivos sin ningún desgaste y tratando un asunto muy delicado. Enhorabuena.
Yo creo Jose Luis que es evidente que una hipoteca es un prestamo personal que tiene como garantia un inmueble, es decir que es una deuda y no una inversión, que tiene ademas mucho peligro porque uno responde no solo con el inmueble en si sino por la cuantia del prestamo...pero esto es algo que digo yo que intencionadamente como muchas otras cosas relacionadas con la economia, ha habido siempre un interes, o intereses muy particulares en enmarañar para convencernos de que es una inversión. De todas formas me parece muy acertado que el banco cobre mas intereses si asume mas riesgo, en los casos en los que no se responde mas que con el piso en plan anglosajon. Asi supongo que nadie se podra comprar un inmueble mas que los politicos(y como estos pagan tirando de binladens pues esos tampoco) y por fin empiezan a adecuarse los precios artificiales gracias al sistema actual, a un precio que gran parte del mercado si pueda pagar sin tener la gente que endeudarse a generaciones vista.
La hipoteca más corriente tiene doble garantía: real y personal. Es decir, si no cumples con el pago de tu préstamo del coche, te embargaran las cuentas, luego la nómina, después el coche y, finalmente, si con ninguna de las anteriores es suficiente, tu vivienda habitual. Esto se debe a que en un proceso ejecutivo el Juez debe velar por la proporcionalidad de lo embargado. Dicho con otras palabras: ante el impago de un crédito personal (o de cualquier otra deuda: alquiler, factura, impuestos, cuota de la Comunidad de Propietarios, etc...) un Juez JAMÁS permitiría que te embargaran directamente y en primer lugar tu vivienda habitual sin antes haber intentado cobrártela embargando las nóminas por ejemplo. Pues bien, con la hipoteca típica que todos los españolitos hemos suscrito, ante el impago de tres mensualidades éste ya puede dirigirse contra la vivienda hipotecada, aun cuando ésta sea la habitual. Esta es la consecuencia diabólica de esta práctica bancaria, tan normal y extendida por otro lado, y que constituye otra muestra del gran poder que ostenta el sector financiero en nuestro país.
Hola a todos. Lleváis razón en que realmente hay una garantía real como bien habéis explicado. En el fondo lo único que cambia, frente a un personal, es el orden de lo ejecutado como explica seny. Intentaba exagerar para destacar que una hipoteca no es lo que la gente piensa que es una hipoteca. Otro día daré mi opinión sobre la dación en pago, seguro que hay muchas oportunidades...
No, pvl, el banco asume menos riesgo porque el piso, en principio, no pierde valor simplemente por usarlo, y el coche sí. Hasta ahora el banco se quedaba con el piso y asi cubria la deuda, porque el banco podía vender el piso a un precio igual o superior al saldo de la deuda. Como los bancos dieron demasiado crédito en relación con el valor del piso y además nadie quiere comprar pisos, resulta que cuando alguien no paga, el banco se queda con el piso, lo intenta vender, no lo compra nadie y se lo tiene que comer valorándolo a la mitad de la hipoteca que concedió. La otra mitad la tiene que pagar el deudor. Lo que ha aumentado el riesgo ha sido la valoracion completamente irrealista de los pisos, y como dice Jose Luis en su libro, una serie de practicas absurdas, como los intereses variables, no el hecho en si de que los intereses sean menores: lo son en toda la OCDE y en la mayoria no hay burbuja. Que yo sepa el Estado ha permitido a los bancos hacer esto, pero no les ha obligado. Pero tienes razón en que si la ley no hubiera permitido a los bancos prestar esas cantidades, ahora no tendríamos crisis inmobiliaria. Es urgente que cambie la ley.