El último número de The Economist dedica un artículo al problema de la acumulación de suelo en los balances de los bancos españoles. El título, “hard landing”, está francamente bien escogido puesto que juega con el doble sentido que se puede atribuir a la expresión. Por un lado, el “durísimo aterrizaje” del sector inmobiliario, que ha puesto a la banca contra las cuerdas; y por otro, las dificultades que la gestión de la cartera de suelo supone para las entidades financieras. Tantas que incluso The Economist piensa que el devenir de la crisis de la deuda soberana europea dependerá, en última instancia, de cómo se gestione este problema.
Y las soluciones que aporta no son nada halagüeñas. Primero, porque hay que digerir el stock de viviendas terminadas, lo cual exigirá cinco años –según datos aportados por RR de Acuña y Asociados-. Segundo, porque el suelo urbanizable (y financiado) contiene edificabilidad para crear otras dos millones setecientas mil viviendas de las cuales casi un millón y medio no tienen posibilidades de viabilidad hasta 2020 dada su mala ubicación.
El artículo señala que hay capital esperando (“distressed funds”, o fondos oportunistas o buitre) para comprar pero, claro, con fuertes descuentos. Pero la banca española no está dispuesta a vender a pérdida. Pone como ejemplo al Santander que, a pesar de haber provisionado por un 35-40% el suelo que atesora, es insuficiente para hacer atractiva la venta.
En efecto, como ya expliqué en el post “¿Cuánto vale el suelo?”, el suelo urbanizable hoy –siempre hay excepciones- está más cerca de haber perdido el 90% de su valor que el 35% o el 40%. Y esto es algo que percibimos y sabemos todos los que tenemos algo que ver con el sector inmobiliario. ¿Por qué entonces los bancos no han provisionado más pérdidas por este capítulo? Porque el Banco de España no les exige más. El supervisor lleva años administrando la voladura controlada de la burbuja inmobiliaria con el fin de evitar “males mayores”. A costa de hacer sufrir a las clases populares la crisis más larga y profunda de Occidente. Y no siempre con éxito: ahí está la CAM.
Pero no nos podemos permitir más este lujo. Del círculo vicioso en que nos encontramos sólo saldremos cuando nos demos cuenta de una vez de que sin inversión extranjera no hay nada que hacer. Un interesante artículo de La Vanguardia publicado el pasado domingo “España: año tres después del crac” (gracias, @danielsarrias por la información) hace hincapié en este mismo aspecto. Recoge la opinión de Pere Viñolas, consejero delegado de Colonial y presidente en España del Urban Land Institute: “Hemos de captar la liquidez y la capacidad inversora que sigue habiendo en el mundo”. “La vía para abrir el mercado residencial español al capital extranjero pasa por el alquiler, creando vehículos de riesgo acotado”.
¿Y para eso que necesitamos? Pues un precio atractivo –para lo cual el Banco de España tendrá que exigir un reconocimiento de pérdidas creíble- y la reforma de las SOCIMI –como ya señalé en el post de la semana pasada “Inmobiliarios, ¡100.000 millones nos están esperando”.