“Demanda, hay”, es lo que me dicen los promotores y comercializadores de obra nueva con los que trato. Quién lo diría con cinco millones de parados. Pero lo cierto es que también hay 18 millones de personas trabajando. Muchos de ellos en condiciones precarias y una buena parte con la amenaza latente del despido, pero 18 millones son muchos millones.
Lo que también cuentan estos promotores y vendedores es que esta demanda está insatisfecha. ¿Cómo es posible con la cantidad enorme de viviendas en stock?
Por un lado, la ubicación: mucho de ese stock está situado en lugares poco atractivos para los compradores. En la periferia lejana de Madrid se aprecia fácilmente: los alrededores de Guadalajara, la comarca de la Sagra (en Toledo), la cercana Ávila (miren este aleccionador video de idealista.com). El día que los ‘inmuebles’ dejen de ser tales para convertirse en ‘muebles’ habremos resuelto la mitad de este problema. Por ahora es lo que hay.
Por otro lado, por el precio. Son muchos los que comprarían pisos si los precios fueran lo suficientemente bajos para sus bolsillos. La mayoría de compradores no van buscando chollos, no son inversores en busca de la mejor ganga. Son familias (o proyecto de familias) que simplemente buscan un lugar adecuado para anidar y desarrollar sus vidas y que se conforman con encontrar algo equilibrado. Hago esta consideración porque frecuentemente se dice que la vivienda aún tiene que bajar un 50% o más. Y no estoy de acuerdo. Sí que pienso que la vivienda no ha bajado todo lo que debería y que, sobre máximos de 2007, el descuento medio tendría que estar en el entorno del 50%. Y también pienso que ha bajado más de lo que reflejan las estadísticas oficiales. En cualquier caso, el esfuerzo familiar para la adquisición de la vivienda no debería ser superior al 30% de sus ingresos, asumiendo un precio del dinero razonable –que a mí se me antoja en torno al 4%-. ¿Y por qué no bajan los precios? Por dos razones: la fundamental, porque la banca no tiene ningún incentivo a rebajar el precio más allá de lo exigido por el Banco de España. La segunda, porque con tipos todavía artificialmente bajos, a los propietarios no les aprieta el zapato lo suficiente.
En último lugar, por la incidencia de la financiación en el mercado de la vivienda. Comprar vivienda sin financiación no está al alcance de casi nadie. Pero la banca tiene un grave problema: una buena parte de su crédito está financiado con dinero del exterior (antes del boom no era así, había equilibrio entre depósitos y préstamos). Y renovar esa financiación exterior (vencimientos de deuda) no es tarea fácil para la mayoría de las entidades, hasta el punto de que el Estado (todos nosotros) avala frecuentemente. Si para renovar sus actuales deudas tiene problemas ¿cómo podrá endeudarse más para financiar nuevas adquisiciones de vivienda? Esta es la madre del cordero de una economía hiperendeudada (deuda pública más privada). Nos piden, y con razón, que nos desapalanquemos y, ¿cómo se hace eso en estas circunstancias? Yo no lo sé.
Por eso sólo financian en condiciones aceptables los inmuebles que han adquirido vía adjudicados o en dación en pago. Mientras tanto, conozco el caso de un promotor que ha decidido financiar directamente la compra de sus viviendas. “¿Qué hago? ¿Dejarlas sin vender? Es más, si el cliente se acerca al banco a pedir financiación le van a colocar una vivienda de las suyas y pierdo la venta. Prefiero asumir el riesgo”. ¿Es ese el camino?
De las tres causas mencionadas en dos es el sistema financiero el que actúa como muro de contención. Por tanto, arreglar el problema inmobiliario sin solucionar los problemas de la banca parece una quimera.