Seguramente os va a chocar lo que voy a decir hoy: los pisos no tienen precio. El precio lo tenéis vosotros.

Estábamos acostumbrados a decir: “señor bancario, que me voy a comprar este piso”. Y el bancario valoraba el piso antes incluso que valorarle a usted. De hecho, a usted ni siquiera lo valoraba.

Ahora el piso no importa. El proceso se ha invertido. El primer paso es saber lo que vales y, a partir de ahí, podrás optar por la vivienda que se ajuste a tus posibilidades.

¿Y cuánto vales? Habrá que preguntarles a los de riesgos, aunque básicamente nos lo podemos imaginar: salario, antigüedad, sector en el que trabajas, tipo de contrato, ahorro o patrimonio del que dispones, historial de deuda,… Eso por un lado.

Por el otro, las condiciones financieras del momento o la época en que nos encontremos. Por ejemplo, en los noventa, tipos fijos, plazo de 15-20 años, ahorro previo del 20-30%. En los dos mil, variable, 40 años, y ahorro cero.

¿Y cómo van a ser ahora las condiciones? Pues ni una cosa ni la otra. Bankinter, un banco siempre pionero, ha mostrado el camino con su mediáticamente exitosa “Hipoteca Sin Más”. Sí, la de la dación en pago. Veámoslo.

El tipo es mixto. El primer año fijo al 4%, y a partir de ahí, variable “personalizado”. ¿Qué quiere decir esto? Pues que según lo que valgas, y en función de que domicilies o contrates otros productos, tu variable podrá oscilar desde un euribor + 1,5% hasta un euribor + 3%

El plazo, hasta 40 años. Aquí, no hay duda de que el banco va a preferir que contrates una hipoteca lo más larga posible. Además de tenerte captado como cliente por más tiempo, con el señuelo de una cuota más baja acabas pagando muchísimos más intereses.

En la cantidad, hasta el 80% de la tasación. Aquí el “hasta” es importante. Para el banco, cuanto menos mejor. Para ti, justo al contrario. ¿Por qué? Supón que vas “sobrao” y que sólo pides un 40% de financiación. Si, por lo que sea, te va mal y dejas de pagar, el banco se queda una casa que vale 100 por sólo 40. Por eso, según quién seas, según cuánto valgas, te darán el 80% o menos. De entrada, y en el peor de los casos para ellos, ya tienen un colchón del 20% para cubrirse frente a bajadas de precio. Colchón que se irá agrandando a medida que vayas devolviendo principal. Con lo que, si de media, la entrega de la vivienda se produce cuando la deuda pendiente es un 70% o un 65% -los del departamento de riesgos seguro que lo tienen estudiado- gozarán de un margen suficiente para cubrir contingencias extremas. (Recordemos que la ley, desde ayer, valora la vivienda en subasta desierta al 60%).

Un par de apuntes sobre este producto y su emisor:

1) Una de las condiciones de la hipoteca me resulta inadmisible: “La tasación será elegida por el banco sin posible oposición por el cliente”. Está claro que lo hacen para controlar que la valoración de la vivienda se ajuste a lo que le parezca adecuado al banco en cada momento. Entiendo que esta cláusula es ilegal. Primero, porque la tasación la paga el comprador por lo que, digo yo, que tendrá derecho a elegirla. Segundo, porque cualquier tasadora que ha sido reconocida por el Banco de España lo es porque cumple con los requisitos exigidos, por lo que vale tanto como cualquier otra. Tercero, porque la ley de reforma de la Ley del Mercado Hipotecario, aprobada en diciembre de 2007, dice en su artículo 5: “las entidades de crédito deberán aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que sea certificada por un tasador homologado y no esté caducada” (podéis verlo también en las págs. 205 y 206 de “Adiós, Ladrillo,Adiós”). He comprobado en la web de Bankinter que las otras modalidades de hipoteca que ofrecen no incluyen esta sumisión al banco.

2) Bankinter se dirige tradicionalmente a un cliente con perfil urbano, techy, solvente, y con conocimientos financieros. Es muy habitual en esta casa hipotecas por el 40%, el 50%, o el 60%. Fue el banco que más hipotecas en divisa concedió en su momento, “innovación” financiera que posteriormente ha dado algún que otro disgusto a sus clientes (que, por cierto, libremente escogieron el riesgo de la moneda). Lo que quiero decir es que ofrecer este producto, para Bankinter, tiene un riesgo muy limitado. Y, por cierto, según me dice alguien que trabaja dentro, al que contrata hipoteca se le hace un “stress test” elevando el tipo actual un 1,5% más, para ver si es capaz de aguantar la hipoteca.

Y tres reflexiones generales:

1) La vuelta al límite del 70% o el 80% de la tasación corrobora lo que llevo diciendo tanto tiempo: el problema de España no es la dación en pago; el problema fue optar por un modelo hipotecario de riesgo máximo. De haber mantenido los criterios que todavía se usan en Francia y Alemania, además de haber evitado la burbuja, no se habría puesto encima de la mesa el debate de la dación en pago, por mucha crisis que hubiéramos tenido.

2) Estamos viendo sólo la primera parte de la crisis. Cuando los tipos suban de verdad, los que hemos contratado hipotecas en la última década vamos a pasar las de Caín.

3) En Francia y Alemania, en estos momentos, el tipo fijo está en poco más del 4%. Aquí, a fecha de hoy un variable –con todas las incertidumbres que encierra- ya está en ese mismo nivel. Todo por pasarnos de listos durante el boom, y por gestionar tan horrorosamente mal la crisis.