Hipotecas multidivisa (¿quién tentó a quién?)
Ayer El Confidencial informaba de una segunda sentencia que declara la nulidad de una hipoteca multidivisa. Este es uno de mis primeros posts, de septiembre de 2010 que, al parecer, no migró cuando trasladé mi blog a Libre Mercado. Así que he decidido republicarlo pues me resulta de total actualidad:
Estos días, a cuenta de cómo se ha revalorizado el yen, se habla, y mucho, de las famosas hipotecas en divisa extranjera. En efecto, hubo unos años, en medio del enloquecido boom, en que todos conocíamos a alguien que se había hecho una hipoteca en yenes y que estaba encantado, no sólo por que estaba indexada un tipo de interés muy bajo sino porque, además, con la depreciación de la moneda, la deuda menguaba sola.
Casualmente hace unos días coincidí con un empleado de la entidad que seguramente más hipotecas de este tipo concedió. Intencionadamente llevé la conversación a este asunto que, más o menos, discurrió de este modo:
“¿Por qué a la gente le dio por contratar estas hipotecas?”, pregunté. “Mira, lo primero que te tengo que decir es que no fue un producto que el banco publicitara o vendiera activamente. Era la gente la que te llamaba gracias al boca a boca. Además la directriz era trabajar este producto sólo con personas con un cierto conocimiento del mercado financiero”, respondió.
“Vale, vale, pero ¿cuál era la motivación inicial? Porque supongo que la ventaja de la depreciación de la moneda era algo de lo que te dabas cuenta una vez hipotecado, con el paso del tiempo”, inquirí. “Cierto, cierto. El atractivo estaba en la cuota, que era muy baja en relación a la que se manejaba en España en la época, gracias a que el tipo de interés oficial en Japón estaba cercano al 0%; si a eso le añadías la estabilidad y solvencia de países y monedas como los japoneses o suizos, las sensaciones eran de un riesgo muy limitado. Efectivamente, con la lenta pero continua depreciación del yen la gente empezó a interesarse más y más…”.
“Oye, una cosa que no entiendo –proseguí- es cómo los clientes no se hicieron un seguro de cambio, a lo mejor es que no existe un seguro así a un plazo tan largo como la hipoteca…”. “No, no –me interrumpió- la posibilidad existía, el problema era que el coste del seguro de cambio anulaba las ventajas que en precio ofrecía la hipoteca en divisas.” “O sea, que para que fuera rentable, no te quedaba otra que asumir el riesgo cambiario”. “Sí, bueno, no exactamente: tenía un cliente en la época que se hizo una hipoteca en dólares. Trabajaba para una multinacional americana que, una parte del salario, se la remuneraba en esta moneda”. “¿Me estás diciendo por tanto –le pregunté- que lo sensato es endeudarse en la moneda en que uno recibe ingresos?”. “Bueno, –contestó- está claro que así es como anulas el riesgo cambiario…”.
“Me decías antes –continué- que era un producto para gente con cultura financiera, pero yo conocí a una señora del perfil “ama de casa” que tenía una de estas hipotecas”. “La directriz –dijo- era la que te he dicho pero ¡qué te voy a contar de los excesos de esos años! Todos nos pasamos de “listos”: bancos, cajas, promotores, constructores, intermediarios, inversores, etc. De hecho, a partir de un momento dado –ya con la crisis encima- la directriz obligó a que, para acceder a esta hipoteca, el cliente fuera ‘licenciado’”.
Dando un giro a la conversación, le hice esta consideración: “Otra cosa que no queda clara en lo que se ha dicho en la prensa es si, una vez que contratabas esta hipoteca, podías o no cambiarte a otra en euros. Se ha insinuado que el coste de cambio es, además, altísimo”. “Que va, que va, -refutó- eso no es así. Mira, nosotros ofrecemos todos los meses, una vez al mes, una ventana para que, sin ningún tipo de coste, el que quiera se cambie”. “¿En serio? Pues supongo que ya no quedará nadie en yenes…” “De mis clientes no se ha cambiado ninguno”, me interrumpió. “Creo que te he entendido mal, ¿has dicho que no queda ninguno o que no se ha cambiado ninguno?”, pregunté, incapaz de procesar lo que acababa de oír. “Fíjate, cuando puedas, en la gráfica del yen. La caída fue en cuestión de días, de manera que…”. “¡De manera que cuando llegó la siguiente ventana, cambiarte ya suponía asumir una pérdida cuantiosa!”, interrumpí.
“Veo que lo has entendido a la primera: si el cambio de tendencia se hubiera manifestado lentamente, muchos hubieran usado las ventanas. Así las cosas, han preferido quedarse y aguantar a ver qué pasa. Es un poco como el que compra acciones de Telefónica a 20 euros, y luego bajan a 12 en dos sesiones. Dice, bueno, esto es una inversión a largo plazo y ya subirán”.
Pues ya tienen los políticos y pundits otra víctima propiciatoria para culpar de la crisis, ¡esos malditos japos…!
Trabajo en una entidad financiera , y durante varios años estuve trabajando en el departamento extranjero y especialmente en inversiones.Los que iniciaron esta moda, especialmente en Baleares, allá por los años 90 fueron los hoteleros, que para poder financiar grandes obras de reforma y adaptación de sus instalaciones , optaron por estos productos, sobre todo en Francos Suizos, cuyos tipos de interés en aquella épocar estaban sobre el 1%, cuando los créditos en pesetas estaban sobre el 10%.Evidentemente se tiraron como fieras, sin calcular el riesgo de cambio existente, pero era tal la diferencia de tipos, que nadie se iba a imaginar que el cambio de la divisa iba a ser tan variable, pero aún así a la mayoría les salió rentable.No ha ocurrido igual en esta segunda "hornada" de multidivisa, esta vez partíamos de tipos de interés , especialmente con el yen japonés, no tan dispares, pero aún así , interesantes.Se puso de moda inicialmente por un colectivo laboral muy especial, los pilotos de líneas aéreas, especialmente a raiz de convenios con el colectivo SEPLA. Y a partir de ahí se inició el "contagio".A diferencia de las operaciones con hoteleros , a periodos relativamente cortos, 5-10 años, estas nuevas operaciones , de tipo hipotecario , se dedicaron a compra de vivienda , a plazos de entre 20 y 30 años.Actualmente, entre la subida del cambio del yen, la bajada de tipos de interés del € y la depreciación del valor de las viviendas, se está viviendo otro drama, y es que a pesar de ir pagando puntualmente sus cuotas hipotecarias, después de varios años los clientes están debiendo más de lo que solicitaron de crédito y debido a una cláusula incluida en la escritura de hipoteca multidivisa que indica que en caso de que si a consecuencia de la variación del cambio de la divisa, la deuda supera un determinado porcentaje sobre el valor de la tasación del inmueble el banco solicitará garantias adicionales con el fin de cubrir esta diferencia.Así que , mal panorama.
Confirmo punto por punto lo que se expone en la conversacion y lo que explica Angel. Fue una moda, otra de tantas, comenzada por los pilotos de aerolineas y que se propagó como la polvora a traves de foros y blogs donde "los expertos" animaban y "asesoraban" a cualquiera a que la solicitara activamente a su banco. Yo trabajo tambien en una entidad financiera y en esa epoca tuvimos muchisimos casos en que los clientes o potenciales clientes la solicitaban. Nuestra entidad no era muy proclive a este tipo de hipotecas y al cliente se le explicaban todos los riesgos. Pero recuerdo perfectamente un par de casos donde los clientes demostraban que no tenian ni idea de lo que estaban pidiendo pero se jactaban de que sabian perfectamente lo que hacian porque lo habian leido en "internet". Pero como siempre, esto sera otra "estafa" bancaria y el gobierno tendra que "rescatar" a los pobres "estafados".
Lo de las hipotecas es peor que un cuento chino
En el 2007, y después en el 2008, Llinares ya advirtió del riesgo de estas hipotecas, así como del inminente desplome del yen... http://www.rankia.com/blog/llinares/364694-hablemos-serio-hipotecas-multidivisa http://www.rankia.com/blog/llinares/364784-ultimo-aviso-para-hipotecados-multidivisa-yenes Yo mismo se lo advertí a un colega de trabajo (basándome en ese blog).., que obviamente se salió cuando el yen ya había subido de 160 y/e a 125y/e..., perdió casi 1/3 del capital, pero aún así se ahorró la caída a 105.. Es curioso como la gente..., y yo mismo, nos informamos a veces más para comprar un coche o un ordenador que para una hipoteca para 40 años... Saludos
Conozco en mi entorno 2 casos de hipotecas multidivisa. (Ya sé que no es nada, pero es lo que puedo aportar). En ambos casos, sabían exactamente lo que estaban firmando. Aunque sabían la naturaleza del riesgo que asumían, no tenían suficiente formación económica para predecir la orientación de las cotizaciones de divisas. No entendieron que España tiene una deuda exterior elevada, y que su corrección fuerza una devaluación, interna o nominal. Por tanto, pienso que estos contratos hipotecarios fueron tan "nulos" como cualquier otro contrato normal. Aunque los firmantes son responsables, la contaminación informativa de políticos, economistas y medios afines tiene mucha culpa de estas desgracias.
URGE una ley concursal que permita la quiebra del particular. Es increíble que el Gobierno no de trámite a esta petición tan básica y lógica. Pero en eso estamos: creando siervos de entidades financieras y engrosando la economía sumergida con los parias que han fracasado, pero que no pueden quebrar como una S.L. Claro que eso a los indignados de Colau no les importa mucho.
Buenos días, es un comentantario interesado el que hace el empleado de la sucursal. Que me diga en qué banco hacen el cambio gratuito que quiero comprobarlo, en mi caso por ejemplo, estoy en el Banco Popular, no existe el seguro de cambio. Nunca me explicaron, ni a mí, ni muchos otros, que la cantidad pedida variaba a la par que las cuotas, no dijeron que podía variar la cuota, pero muy poco y que siempre estaba bajando, todo facilidades y todo estupendo, lo malo lo callaron. Entré a 168, ni que decir tiene que mi banco y los que me informaron ya sabian que el cambio de tendencia era inminente, pero lo CALLARON, es más a mi me reunificaron la hipoteca con un prestamo que estaba terminando. Soy una mujer separada, sin estudios financieros, ni siquieran me pidieron avales, todo muy rápido, claro yo tenia propiedades que les interesaban. Nunca me han asesorado ni las veces que he pedido que alguien me informara de qué podía hacer y como, ni se han puesto en contacto conmigo en estos cinco años. Ganan con el cambio de divisas mensual, eso si te lo cobran y mucho, pueden hacerlo cuando sea más provechoso en los días previos y posteriores, en ese tiempo no puedes tocar, para que ellos hagan y deshagan. Como los directores los cambian, pues nadie es responsable. Mi escritura de hipoteca no hay por donde cogerla, de hecho ni el mismo director de mi sucursal puede entenderla y si pregunto alguna cuestión, tienen que consultarlo. Ahora, otro empleado que la pidió cuando a mi me informó, en la misma sucursal, SE LA DENENGARON POR SER DE RIESGO. Curioso, así es que ese empleado que te ha informado, con todos mis respeto, está tan desinformado como el que me informó a mí para contratar. Cuando se escribe algo de este tipo habría que contrastar más la información. Muchas gracias Marisa