¿Puede Esperanza Aguirre prometer la Dación en Pago?
Ayer por la tarde El Mundo descubrió la noticia y enseguida empezó a correr como la pólvora entre los twiteros que nos dedicamos a esto: “La hipoteca a la ‘americana’, la última promesa de Aguirre”.
En efecto, los redactores del periódico de la Avenida de San Luis tuvieron el acierto de reparar en la última de las promesas del programa electoral de la candidata del PP a la presidencia de la Comunidad de Madrid. El texto, que lo pueden ver aquí, reza así: “Promoveremos que las familias sólo respondan de las deudas que hayan adquirido por la compra de su vivienda con el bien inmueble hipotecado”. La dación en pago para particulares, la ‘CasaxHipoteca’.
Esperanza Aguirre es, con sus virtudes y sus defectos, una buena presidenta de Madrid; probablemente la mejor que hemos tenido. Ha conseguido que esta Comunidad Autónoma destaque por encima de las demás en casi todo, al nivel e incluso superando en muchas ocasiones a las tradicionales bien gestionadas comunidades del Norte (Navarra, La Rioja, País Vasco). El tema de la vivienda, sin embargo, lo trata como lo hacen el resto, o sea, con un exceso de intervencionismo, de subvención y de planificación –impropio de alguien que se considera liberal-; reflejo de la supervivencia de cierto franquismo sociológico común a todos (o casi) los partidos políticos, sean del signo que sean. Cambiar esto es tan difícil como que los sindicatos apesebrados sean capaces de identificarse con las inquietudes de los cinco millones de parados pero, en fin, no cejo en el empeño de intentar abrir el debate a través de este blog.
La promesa no es vaga ni fútil: “Promover”, según el Espasa, significa “Iniciar o activar una cosa procurando su realización”. ¿Puede hacerlo? Evidentemente, no. La legislación hipotecaria sigue siendo (por el momento) cosa del Estado. ¿Por qué -como diría Mourinho- abre este debate?
Los dos grandes partidos, los de gobierno, parecía que habían acordado de manera tácita dejar al margen de la lucha política este asunto que tiene indudables y gravísimas repercusiones económicas. En el PSOE, las voces discordantes provenían de líderes retirados (Felipe González) o de repercusión limitada (Pedro Castro, alcalde de Getafe). En el PP nadie había ido tan lejos hasta ahora. Si bien es cierto que Soraya Sáenz de Santamaría había aprovechado la ocasión para aislar a los socialistas estableciendo puentes con partidos como Esquerra Republicana (ver este post), todo había quedado en la creación de una subcomisión parlamentaria “para revisar a fondo el sistema hipotecario”, a la que incluso se adhirió el Partido Socialista en el último momento.
He tratado el problema de la dación en pago en muchísimos posts y creo que los españoles merecemos que esta situación se clarifique y cuanto antes mejor. Los argumentos en contra de la dación en pago formulados por los representantes de la banca son tan pueriles que ofenden (vean aquí los de Francisco González y los de la Asociación Española de Banca); pero también entiendo que la dación en pago masiva pondría en riesgo de quiebra el sistema financiero en su conjunto y, por ende, el Estado. Y eso tampoco les conviene a los desahuciados ni al resto de los ciudadanos. Pero tampoco es de recibo la situación actual. Creo que se podría alcanzar una situación más equilibrada repartiendo los riesgos y los problemas, como propongo en algunos de esos posts.
Sinceramente, no sé por qué Esperanza Aguirre ha apostado por este debate en plena refriega electoral y con los mercados esperando una señal para el ataque definitivo. En el mejor de los casos, obligará a Rajoy a tomar una postura; en el peor, puede ser el pistoletazo de salida para una carrera de promesas populistas por parte de los partidos pequeños –que no tienen nada que perder y muchos votos que arañar- e incluso de los grandes.
Sin embargo, lo que realmente me preocupa es otra de las promesas que aparece junto a la mencionada: “Para facilitar el acceso a la vivienda, promoveremos un seguro que permita incrementar la financiación de hasta el 95% del precio de la vivienda”.
A este respecto, reproduzco a continuación uno de mis primeros posts, titulado “¿Un Fannie Mae a la española?”:
“Fannie Mae es una GSE (Government-sponsored enterprise) o empresa garantizada por el Gobierno de los EEUU. Es decir, no es propiamente una empresa pública –su acción cotiza libremente en el NYSE- pero goza de un respaldo implícito del Gobierno, una garantía de que éste no la dejará caer en el caso de quiebra, como así ha sucedido en la reciente crisis subprime cuando la Administración Obama acudió a su rescate y al de su hermana, Freddie Mac, con un coste hasta la fecha para el contribuyente de unos 100.000 millones de dólares.
La operativa de estas dos agencias hipotecarias consistía en adquirir las hipotecas que concedían las entidades financieras (la banca comercial) de manera que liberaban el balance de éstas últimas por lo que, de esa manera, podían seguir realizando nuevos préstamos. A continuación, las dos FM vendían a inversores estas hipotecas (por el procedimiento de la titulización). Y así el juego continuaba sin descanso hasta que llegó la crisis. ¿Por qué los inversores adquirían estas hipotecas? Pues, sobre todo, porque las citadas agencias contaban con ese respaldo implícito de la Administración. El riesgo percibido en estas compras era muy bajo. El moral hazard (o riesgo moral) es ese fenómeno que se da cuando, ante una situación de amenaza de quiebra, los agentes del mercado van a seguir asumiendo riesgos con la garantía de que si hay problemas, otros vendrán al rescate. Es decir, en lugar de tomar medidas preventivas, al sentirse confortado por la existencia de un seguro, desprecian el riesgo y siguen operando como si tal cosa.
Este concepto se ha puesto de moda desde que estalló la crisis pero ha sido sobre todo con la amenaza de quiebra griega (y posteriormente del resto de PIGS) cuando más relevancia ha tomado: “A pesar de que tiene muy mala pinta, voy a seguir comprando deuda soberana griega (o portuguesa o española) porque la UE ha puesto encima de la mesa 700.000 millones de euros. ¡Y encima a un interés del 7%! ¡Vaya chollo!”
Recuerdo, cuando empezó la crisis, que, los que conocíamos o al menos atisbábamos la dimensión del problema, presumíamos que una gran parte de la banca española iba a entrar en default en cualquier momento. Vista, a toro pasado, la reacción de las administraciones (a nivel nacional y europeo) y de otros organismos relevantes (Banco de España, BCE) parece bastante evidente que a entidades del calibre del BBVA o del Banco de Santander jamás las dejarán caer. El riesgo de adquirir acciones de estas entidades a 4 euros era, francamente bajo. Entonces no lo sabía, pero ahora ya sí, y una siguiente crisis no me pillará por sorpresa. Lo mismo que sucede con la deuda griega o con las hipotecas de Fannie Mae.
Viene todo esto a cuento de un artículo publicado hace unas semanas en “Su Vivienda” de “El Mundo” firmado por Ángel Más, presidente de una compañía de seguros especializada en el mercado hipotecario (Genworth Financial Mortgage Insurance).
El artículo comienza señalando el principal problema con que se encuentra el mercado hipotecario residencial: una demanda insatisfecha de adquirentes de primera vivienda -en especial jóvenes-; (por causa de) una banca estrangulada por la mora, las provisiones, y una regulación que no facilita una valoración optimista de las viviendas.
Como soluciones, propone lo siguiente:
1) elevar el préstamo por encima del 80% del valor de tasación; de esa manera esquiva la actual tendencia restrictiva en la valoración de viviendas. Sobre este punto, y en la medida que todos coinciden en que España tiene un grave problema de apalancamiento a todos los niveles, me parece que lo que conviene no es tanto disponer de créditos del 90 o 100% del valor de la vivienda sino que, de una vez, la vivienda baje de verdad. Y que a partir de ahí, volvamos a un prudente 70-80 en función de las rentas que genere la familia que se esté hipotecando.
2) colocar, en la retaguardia de la entidad financiera, y para facilitar que fluya el crédito, una entidad aseguradora privada que proporcione un seguro de hipoteca. En este punto, nada que objetar.
3) que el Gobierno otorgue una garantía subsidiaria a las aseguradoras, lo que facilita que el banco consuma muy poco capital en el préstamo.
En este último punto, y salvo que quizá haya algo que el señor Más no ha explicado detalladamente, lo cierto es que a partir de lo que dice el texto, lo único que se me viene a la cabeza es Fannie Mae y el riesgo moral. Sin duda esta mecánica generaría movimiento en el mercado y facilitaría cierta liquidez, además de una gran seguridad al negocio de las aseguradoras pero, ¿no estaríamos cayendo en el mismo error de nuevo? ¿No es echar gasolina para apagar el incendio? Tener de avalista al Gobierno, ¿no relajaría los criterios de asunción de riesgo por parte de bancos y aseguradoras?”
Ustedes opinan.
El actual sistema español es un abuso total por parte de las entidades bancarias con el beneplácito de los políticos, que controlan el Estado y que a su vez son controlados por ... las grandes empresas entre las que sobresalen los bancos. ¿Cuando acabará la corrupción y tendremos políticos honestos que defiendan los legítimos intereses de los ciudadanos y no a los usureros?
Es lamentable que hasta una política liberal proponga estas barbaridades demagógicas: no podemos estar toda la vida bajo el amparo de papá-estado. Si un ciudadano firma un crédito con una garantía y esa garantía se devalúa por debajo del importe del crédito, si somos adultos y responsables pues tenemos que afrontarlo. Ahora bien, si las administraciones públicas y los partidos y sindicatos reciben créditos con dudosas garantías y que además, nunca terminan de devolver cuando ese dinero no fluye hacia familias y empresas solventes pues entonces es verdad que tendremos “derecho” a ser tan irresponsables como los políticos y sindicatos.
La vivienda debe caer al menos, al 50 por ciento de su valor actual. ¿Quién le dice a los nuevos propietarios que van a pagar de por vida algo que va a valer la mitad de lo que está pagando? Si la dación fuera el sistema, los bancos no se habrían dejado llevar por la avaricia. Es un freno, luego hay que promoverlo porque, además, es justo. Pero no es suficiente. Ya se ha visto en EEUU. Luego hay que evitar que gobernantes tipo Clinton intervengan en el mercado (¡vivienda pá tós)
En mi opinión en el tema de la vivienda se parte del error inicial de que por considerarla como bien de 1ª necesidad el Estado puede promover su adquisición mediante el mecanismo de regular por ley el importe de los créditos hipotecarios sin incurrir en la alteración del equilibrio de mercado inherente a toda intervención del mismo. En otras palabras ¿cual es la diferencia económica sustancial entre pedir un crédito para comprar un coche, una vivienda o montar/ampliar un negocio que justifiquen que en igualdad de condiciones de monto y plazo el interés aplicable sea diferente en cada caso?. La respuesta es: en términos económicos no hay más diferencia que el riesgo que se derive de cada operación, que en última instancia no es otra cosa que la solvencia del solicitante. Por lo tanto, en un mercado con competencia real, la banca debería tener las manos libres para acordar con los clientes las condiciones (básicamente el interés) del crédito, con independencia del uso que los clientes vayan a dar a ese dinero: a partir de ahí un banco "arriesgado" que confíe en el mantenimiento o incremento del valor del bien hipotecado puede admitir la opción de dación en pago mientras que otro más "conservador" puede rechazarla, y a la inversa con los clientes: cada uno obtendrá un resultado acorde con su acierto a la hora de pronosticar el riesgo futuro en el que incurren.
En otras palabras: dación en pago para todos y por Ley es tan perjudicial y antieconómico al restringir la competencia como lo contrario.
Entonces Antimarx lo liberal es que si no puedes pagar la hipoteca, el banco se queda con el piso y tu le tienes que seguir pagando el piso?? y eso solo para las personas, porque las sociedades , constructoras etc, se declaran en quiebra y ya esta, hacen otra sociedad y vuelven empezar , pero el particular le dejan con una deuda de por vida... eso es lo liberal?? Tambien lo liberal es que los bancos tengan cojidos a los partidos por los prestamos favorables que les hacen eso es liberal tambien?? Lo liberal es pensar que la gente quiere pagar y si no pagan es porque no pueden. Hay que dar otra oportunidad , la epoca de la esclavitud ya acabo. Lo que no se puede es en esta crisis economica apretar solo a los mas debiles , todas las ayudas para salvar el sistema bancario!! esta claro que esto no es democracia , no hay separacion de poderes, banca///politicos/// tribunal constitucional/// vaya coctel!! y el currito a pagar en un pais con 22 por ciehnto de paro y sin garantias para alquilar , ni apoyo de iniguna institucion.. Que alquien e lo explique a los 400000 personas que perderan su vivienda y encima tendran que seguir pagando.
la verdad, no somos mas tontos ni entrenando. para una vez que tenemos una lider nata llegas tú tan periodista y la pones en entredicho. eso por ejemplo no lo haria uno de izquierdas esa es la diferencia que nosotros tenemos tontos hasta debajo de la cama
A mi juicio, en resumidas cuentas, dará igual. Imaginemos que el Banco sólo concede como préstamo hipotecario el 70% del valor del inmueble. El comprador deberá, pues, proveerse del 30% restante, y o bien proviene del ahorro (lo cual sería lo deseable pero no es más que un desideratum), o bien han de buscarlo y financiarse con un préstamo personal, frente al que responderán con sus bienes presentes y futuros, como ahora. Ocurrió lo mismo con los redondeos: si a mí, Banco, me impiden incluir cláusulas de redondeo hacia arriba, pues lo que hago es, simplemente, firmar los contratos con un cuartillo (0.25%) más, para asegurarme. Y santas pascuas. Lo que sí que es cierto es que, como dice Antimarx, no se pueden cambiar las reglas a mitad de partido. Quizás algún día dejemos de ser eternos adolescentes y empecemos a responsabilizarnos de lo que hacemos. Si yo firmo una hipoteca de 500.000 euros a cincuenta años por una vivienda de cuarenta metros, para así poder pagar también los muebles, los implantes de silicona y el coche, y además en la propia hipoteca firmo las correspondientes cláusulas de asunción de los gastos de abogados y tal por otros 500.000 (los he visto, manda narices), no puedo quejarme si he tirado mi vida por la borda. He sido yo y sólo yo. No es justo que ahora cargue al resto de mis conciudadanos con mis deudas, y eso es lo que está pasando. Un saludo desde Málaga.
Pues para mi la dación en pago no es para nada una barbaridad , sino consecuencia de una negociacion correcta. Si un banco me pide una garantia para la concesion de un credito hipotecario , lo logico es que la garantia sea el solar o la casa en cuestion. Si el banco hace con un perito una tasacion de esa casa y esa tasacion 5 años mas tarde se convierte en papel mojado , el problema es del banco y no mio. Yo tengo un documento aceptado por el banco que mi casa vale tanto , si mañana esa circunstancia cambia , el riesgo es del banco , no mio , porque el error es del banco y no mio. Si el banco piensa embargarme otros bienes y sueldos , que me conceda un credito donde la garantia sea mi sueldo y no otra cosa.
No votar a ninguno de los partidos mayoritarios, votar en consecuencia con tu trabajo, tu economía, y circunstancias personales, ver mas allá de tus ideas personales...
Olga, eso no es lo que esta pasando ... los bancos siguen teniendo ganancias, menos ,pero casi todos ganan, lo que pasa que los politicos les ayudan para que ganen MAS.. lo que tenian que hacer es vender las sucursales si tienen problemas, el estado no deberia ayudarles si quiebran pues que quiebren, de lo contrario deberian ayudar tambien al hipotecado, pero no con la lina ICO que es una rision mas zapateril para mofarse de la gente. Si queremos ser liberales fijemonos en USA, pero claro hay mucho liberal aqui de pacotilla, no se puede excluir a alguien de la sociedad por haber echo una mala operacion bancaria. Bancarrota y volver a empezar como USA , pero claro eso en un sociedad de funcionarios y enchufados como la espanola es un cuento de hadas.... ?quien piensa en lo que sufre el autonomo?? en lo dificil que es abrir una empresa ?? en la ruina de las familias?? la gente dejara de pagar y vivira ,con dolor ,porque la mayoria quiere pagar, pero ahora mismo este pais esta para pasar de todo... yo esperare a la sentencia del tribunal constitucional.... segun la constitucion tenemos derecho a una vivienda digna jajajajaja, supongo que para algo que no sea de la ETA tardaran 10 anos en reunirse....