Todo muy bien, excepto por la manía de argumentar utilizando agregados macroeconómicos y un innecesario nacionalismo. Sí, vale, son formas de hablar, pero la forma termina condicionando el pensamiento; se empieza hablando de "nuestro mercado inmobiliario" y se termina tragando con "esto tenemos que arreglarlo entre todos", es decir que me quiten mi pasta para pagar las locuras ajenas. Ni de cogna.

Lo que dice ese señor aleman se escapa de la realidad, en donde yo vivo es literalmente imposible volver a los precios de los 90, por que la VPO es más cara que los precios del año 2000, y por lo que yo se pasa igual en todas las capitales de provincia. Además aunque el precio de la VPO no es barata, es vendible, de hecho lo único que se vende y por lo que dan credito: a 35 años una persona que lo compre sobre plano tendra que soltar cuando le den las llaves unos 120000 euros por un apartamento grandecito de 70 metros, es algo en el límite de lo asumible para alguien joven, pero entre los padres que ayudan( muy español y una de las causas de la burbuja) y si la zona no es un palomar tiene su salida. Eso si nada que ver con lo de hace 6 años, si el piso es malo da igual que ponga VPO que lo que quiera poner, NO SE VENDE. Vivienda nueve libre. RIP. es decir muerta, no sale ni una promoción adelante, miento, empiezan a salir las de la banca timidamente, por que terrenos adjudicados desde hace 4 años no le dan más que problemas y es hora de darlos salida.

Sin embargo De Juan descarta como solución la capitalización de deuda, ella y todos los tipos de aumentos de capital, al argumentar que son flujos de caja lo que se necesita. Quién tiene razón? (en estos temas me pierdo)

La vivienda de x mano, sin garage, ascensor, trastero... se esta vendiendo por un 30% de su "valor" de 2006, y lo se de primera mano. Vivienda VENDIDA en 2006: 150000 E, la de al lado 2012 :50000 E. Lo demás es cuento y dejarse engañar, la vivienda de herencia de los abuelos tendra valor sentimental, pero poco más. Habiendo Vpo con garage y trastero, normativa actual, dentro de las ciudades por 150000 Euros Iva incluido, intentar vender habitaculos de hace 50 años es una odisea. Si mirais idealista os dareis cuenta la enorme oferta de viviendas de herencia que hay... demanda ninguna. Esto ha supuesto un enorme efecto pobreza, al ver y lo se de familiares cercanos, que la herencia tan jugosa que se pensaban repartir hace 5 años ahora no llega (si lo llegan a vender) para nada. Con el problema añadido que alguno se ha quedado en el paro y el conchon que pensaban tener a muerto.

Humildemente, creo que la respuesta a la pregunta de tu titular es no. Münchau seguramente se equivoca de cuando en cuando como nos equivocamos todos. Vaya por delante que doctores tiene la iglesia y que yo solo soy un ciudadano más con interés en el tema, por lo que es muy posible que este pueda ser otro ejemplo de como estoy equivocado. Pero me ha sorprendido el tono de tu artículo. La impresión que me dejó el artículo que publicó el FT es diferente a la que parece te dejó a ti. Probablemente no estoy al corriente del discurso ideológico del autor en materia de economía que puede influir en el trasfondo de su mensaje y probablemente su resumen de los males de nuestra economía es muy superficial. La idea tras su artículo, para mi, se centra en si será posible y que consecuencias pueda traer el severo ajuste a realizar en 19 meses. En ningún instante entendí que se me estuviera tratando de convencer, ni siquiera sugerir que nuestros problemas de deuda privada deben ser enjugados usando dinero publico. Simplemente se pregunta como lo vamos ha hacer cuando ni la alternativa, sin emitir juicio de si buena o mala, de relanzar la economía con inversiones públicas parece posible. (¨pretende convencer a sus lectores de que el problema español es de deuda privada y que, dado que los privados necesitan desapalancarse en los próximos años, debe ser el gasto público el que tire de la economía¨). Tampoco me pareció que sugiriera que el peso que tienen propiedades y crédito inmobiliario en la banca fuera EL problema de nuestra economía pero si uno de los problemas, ademas emblemático. Tampoco se le puede culpar de usar o asumir números y datos de estadísticas oficiales del sector inmobiliario. ¿Cuales va a usar? ¿O es mejor que haga, como hacen tantos aquí, sus propias estadísticas a tenor de sus impresiones? Una parte culpable de la burbuja inmobiliaria ha sido la desinformación. La falta de transparencia sigue ahí, tan opaca o más que antes, muy conveniente en estas horas de desesperación pues no son las posibles ganancias las que dictan pauta, la dictan la magnitud de las cantidades a perder. Sobre las estadísticas del ajuste de precios se puede recordar lo que decía Disraeli y también que todo acto de comunicación está influenciado por la opinión de quien lo emite, en este caso de quien compila e interpreta las estadísticas. Sospecho que las operaciones que entran en las estadísticas son las que se están realizando ahora y estas incluyen embargos, adjudicaciones, saldos de bancos que tiran el precio de inmuebles de difícil venta y particulares desesperados. Hay muchos casos excepcionales y estos, sospecho, tienen un impacto importante en esas estadísticas a la baja mientras buena parte del resto a tenor por lo que se puede ver en los portales inmobiliarios online no parecen haber asumido cambios significativos o siquiera cambio alguno. Eso si, probablemente tampoco venden mucho, pero eso se refleja por su ausencia en las estadísticas. Al aventurar cual será la caída de precios y hasta donde se ajustarán, es posible que Münchau este equivocado pero también es posible que no lo esté tanto. Si Münchau tiene o no en cuenta las provisiones ahora obligadas y si ello cambia radicalmente el panorama, no se, no soy quien para opinar. Creo que Münchau y tu estáis más de acuerdo de lo que sospechas y los dos intuís que las reformas no se han acabado. Y con ello, los ajustes. En lo que estoy completamente de acuerdo es en que nuestra administración es totalmente inadecuada a nuestras necesidades y capacidad.

Ian, es cierto que la capitalización de deuda no mueve caja, pero bajo mi punto de vista el saneamiento -es decir, el reconocimiento de la verdadera situación patrimonial- es requisito previo para recuperar la confianza en el sistema financiero y que, de esa manera, pueda volver a cumplir la función para la que fue creado y existe. Lo demás son parches y/o poner al Estado contra las cuerdas. Un saludo

Pepito, en efecto uno de los efectos de la crisis actual es que los precios por fin reflejan lo que una vivienda vale en relación a las demás: es decir, la ubicación, la antigüedad, las calidades, etc., vuelven a ser atributos de la vivienda -como siempre lo han sido-. Y si alguien se había hecho a la idea de que un piso viejo y con pobres dotaciones valía tanto como uno nuevo con similar ubicación, que vaya despertando. Un saludo.

Fernando, bajo mi punto de vista Münchau no ha sido honesto intelectualmente con esta columna. Tenía predefinido lo que quería transmitir y ha utilizado los recursos con que contaba para adaptarlos a su mensaje. Coincido en que no es reprochable que use estadísticas oficiales -máxime si además no vive en el país y no tiene feeling de mercado- pero, si se hubiera leído la reforma financiera -el Ministerio ha emitido numerosos documentos en inglés- y hubiese comprobado el nivel del coberturas exigidas, su argumentación del precio no la habría podido seguir sosteniendo. Por otro lado -y no quiero ir dando lecciones a nadie, sólo cuento lo que yo hago-, cuando alguna vez he hablado de otros mercados (Canadá, Irlanda, etc.) siempre he entrado en webs locales de todo tipo para comprobar si la realidad oficial coincidía con la de la calle. Pues bien, si eso lo hago yo desde un humilde blog español, cuánto más debería hacerlo él desde uno de los medios más prestigiosos del mundo. Para terminar, estoy un poco harto de los tópicos y de ver artículos que para hablar sobre "Spain" usan las palabras "pain", "fiesta" y "siesta". Cuando veo títulos así intuyo prejuicios -no me suelo equivocar- e intento desvelarlos. El problema de la RF no es de coberturas, no es de precio, sino de cantidad. Considerar sólo como problemáticos 175.000 millones es creer en los Reyes Magos. Un abrazo

Gracias por tu respuesta José Luis. EMHO, no creo que su mensaje sea malintencionado. Cada vez que se supera un peldaño de la crisis financiera y de deuda parece anunciarse que ya ha pasado lo peor y le preocupa que se olvide la realidad y lo que queda por hacer. Se pregunta como se puede esperar que la economía española ¨rebote¨ sin posibilidad de inversiones de alcance cuando ambos sectores, privado y publico están desapalancándose. Aquí tienes a Carmen Reinhart diciendo que es lo que realmente duele: el desapalancamiento, que solo es de una manera, lento, largo y doloroso. http://www.youtube.com/watch?v=Dby3zYF9S8w&feature=related 3´:30¨ Nada de ello me parece escandaloso, más bien probable, razonable, question de aceptar o rechazar la realidad. Sobre la RF os dejo opinar a los expertos. Pero veo difícil refutar que la propiedad en España sigue muy sobrevalorada. Acerca del uso de clichés en el titular... Cierto, harta que encabece su comentario con tales generalizaciones. Si bien, ese tipo de licencias es corriente en la prensa británica. Nada de personal en ello, creo. Ya que hablamos de clichés, permíteme contarte cual es el que creo se lleva forjando desde hace un tiempo sobre los españoles, según puedo intuir, en la mentalidad de mis vecinos familia y amigos aquí en el RU, en Francia, Alemania y Dinamarca. Piensan que somos gentes de altísimas demandas, no siempre razonables, a menudo influenciadas más por el orgullo que por la razón. Lo peor es que creo que algo de razón llevan. Reconocer las causas de la crisis nos están resultando una cura de humildad difícil de aceptar. Ello se puede constatar observando la pésima, poco realista aceptación de la realidad en muchos aspectos que se observa últimamente. Entre ellos el valor real de nuestras propiedades. Tu eres un experto inmobiliario y no solo respeto mucho tus opiniones, acudo a ellas para informar la mía. Pero mi (reducidísima) experiencia del mercado inmobiliario español me hace pensar que Münchau puede no estar tan equivocado, sea su lectura de la situación la adecuada o no y los precios no andan ni a medio camino en su bajada. Ese trato con la realidad inmobiliaria que veo me ha llevado a hacerme muchas preguntas para las que no encuentro respuesta, entra ellas ¿Como puede costar la vivienda media en España 20 ó 25 mil libras más que en el Reino Unido? ¿Como pueden tamaña proporción de propietarios tener anunciados pisos en venta en fotocasa o idealista al mismo precio que hace dos y tres años? Y peor, ¿cuantos hay esperando para salir al mercado cuando piensen que pueden retomar el precio y momento dejado en 2006 ó 2007? Pienso que las bajadas de precio han sido hasta ahora selectivas y no generales y por la pequeña cantidad de transacciones las bajadas se notan más en las estadísticas. Los precios casi están por empezar a bajar en el parque inmobiliario no afectado por desahucio y daciones de constructores a bancos o particulares en dificultades. ¿Crees que la gente en general ha aceptado la realidad de la situación o, piensas como yo que muchos andan aún mascullando excusas para no encararla? Un saludo desde Londres y una vez más felicidades por los magníficos artículos, el blog y las interesantes reflexiones que propicia.

El dinero en España lo tienen personas de 60 para arriba, pocos veras de esa edad mal de perras. Es una generación la nacida en los 40 que lo han tenido todo, siempre para arriba, con pocos estudios trabajo seguro, a los cicuenta y tantos prejubilado de oro, piso pagado en 4-8 años. Se ponían de autonomos y se podían ganar la vida. España vive de la teta de esta generación. Son los que provocaron la burbuja entre otros, al tener mucha liquidez por gastar en un negocio que ellos concían y siempre era seguro. Soy treintañero y todos los de mi generación casi sin escepción tienen en sus padres la teta con la que sobrevivir, muchos hasta la casa se la pagaron ellos hace años. Esa generación nunca reconoce que un piso o una tierra vale menos prefiere tener el cartel 5 años que "malvenderlo". No intestes convencerlos, les sobra la liquidez, jubilados con 60 años y pensión maxima en España hay a porrillo.

Pepito, aunque tienes parte de razón en el sentido de que los nacidos en los 40 (y en los 50 añado) han tenido muchas más posibilidades de acumular y muy pocos periodos de paro o precariedad, las cosas son un poco más complicadas. Cuando vino el plan de ajuste del 60 casi un millón de españoles pilló la maleta y se fue a Alemania, a Francia o a Suiza. Y muchos volvieron en los 80-90con un capitalito y una pensión "europea". Algunos están haciendo lo mismo ahora, pero por desgracia el mercado laboral europeo (o americano) necesita menos gente que en los 60. Pero la verdad es que la burbuja la produjeron el BCE y la Fed con unos tipos de interés bajísimos que en España resultaban negativos, y los bancos que engañaron a todo el que se dejó con hipotecas trampa a 40 años y la monserga de que "la vivienda nunca baja". En cuanto a la capacidad de la generación nacida en los 40 de mantener sus propiedades sin bajar el precio, no es eterna. De hecho algún día se morirán y sus herederos venderán la vivienda al precio que puedan ....

¿Sabes como se les llama a los pre-jubilados de la banca, altos hornos, automoción... los "nuevos indianos", durante una década, ahora no tanto, han llenado los pueblos medio abandonados de Castilla de casas fabulosas que jamás habrían soñado, PAGADAS A TOCATEJA, gente sin apenas estudios, hijos de otro tiempo, que no volverá. Vuelven a pasar un mes en verano a donde nacieron haciendo un alarde de ostentación... propio del nuevo rico.

José Luis he leído tu libro y hay cosas que no estoy de acuerdo, y te lo digo por propia experiencia. Hace 5 años, viviendo de alquiler en un pequeño apartamento con unas cuotas pequeñas, se le ocurrió a mi pareja comprar un piso mas grande sobre plano. La cantidad importante no llegaba la cuota al treinta por ciento de nuestros ingresos fijos ( tampoco mucho menos). El caso es que la obra se paro y nos dieron dos opciones: El dinero o un aval. Nosotros agarramos la pasta, por que aunque perdíamos las desgravaciones hasta la fecha, el mercado empezaba a bajar y yo me temía lo peor. Al año o menos, a mi pareja le volvió a dar el mal del alquiler corría el 2010 y el mundo se acababa si no comprabas una casa ese año. Nos metimos en un nuevo berenjenal, de mirar pisos, eso si ya era bastante mejor la calidad-precio. Nos decidimos por uno y dimos una pequeña entrada, 500 euros a cambio de quince días para buscar financiación. El piso era más económico y mejor situado que el primero y seguían saliendo las cuentas teóricas. Fuimos mirando bancos, y en una de las sucursales un buen profesional nos dijo ni se os ocurra cogerlo, solo tenéis un sueldo fijo de poca antigüedad, la caída de precio va a ser libre el próximo año y si te quedas en el paro vas a perder mucho dinero. Le hice caso y palmamos 500 euros, mi pareja casi me pela. Me he quedado en el paro, por ahorrarse la empresa cuatro perras. Mi pareja también. Nuestros ingresos son ridículos 950 euros, pero tenemos ahorros y no debemos nada a nadie. SI HUBIERA COMPRADO EL PRIMER PISO HABRÍA PALMADO AL VENDERLO 70000 E AL PRECIO DE LA ZONA. SI HUBIERA COMPRADO EL SEGUNDO 50000 E AL PRECIO DE LA ZONA. EN AMBOS CASOS LA CUOTA ERA MENOR AL 30-40%, DE LOS INGRESOS. ¡PERO NOS HABRÍAMOS ARRUINADO! En mi opinión, lo mas importante a la hora de comprar un piso es a parte de la cuota sea pequeña es QUE EL PISO DE VERDAD LO VALGA, AHORA Y SIEMPRE, NO POR DESGRAVACIONES PUNTUALES, DE LO CONTRARIO TE METES EN UN LÍO DEL QUE NO SALES NUNCA. NO COMPRES NUNCA CARO, BASARSE EN PRECIOS VPO, NUNCA PAGUES POR UN PISO MUCHO MÁS, PORQUE TE ESTARÁN ENGAÑANDO. Ahora vivimos de alquiler pero dormimos tranquilos.

Apreciados José Luis, Fernando, Pepito… Lo primero reconocer mi ignorancia general en estos temas, simplemente los padezco, y desde mi humilde posición intento encontrar un poco de lógica: Perdonen que les escriba un poco pasado el tiempo (la columna es de hace tres semanas, pero el tema será, por desgracia de actualidad mucho tiempo) pero hay un asunto de fondo en la evaluación del precio de la vivienda que no se ha reseñado suficiente: Y es el papel de la Administración. Muy bien visto Pepito lo de la vivienda en herencia del abuelo sin garaje, ascensor… y el ejemplo entre los 50.000 y 150.000 €. El principal problema es ¿se lo cree la Administración? a la tributaria me refiero. Porque nuestra Administración sigue empeñada en tasar a precios de cuasiburbuja, porque le conviene obviamente, el problema es el efecto prescriptor que tiene en la gente. Si el piso de 150.000 me lo tasan (para pagar impuestos) en 125.000 será porque lo vale. Parecido a lo que ocurría con las tasaciones bancarias para dar los créditos. Si realmente lo tasara la Administración en 50.000 o dejémoslo en 65.000, mucha gente realmente sabría lo que vale su piso. Porque la Administración no iba a ser tan tonta. El problema de la Administración es que sigue “poseída” por el espíritu zapateril de pensar que aún somos ricos, y que tenemos un patrimonio increíble. Siguen haciéndose trampas en el solitario, y así nos va. Disculpen la osadía, pero las tasaciones deberían de hacerlas sociedades privadas, con un inmenso activo, de tal manera que cuando tasaran algo tuvieran que responder con su valor o por la diferencia si se equivocaban. Y si Pepito pedía una tasación y le decían que el piso valía 105.000 cuando a él le ofrecían 55.000 el poder decir, señores tasadores X, ustedes están obligados a comprarme el piso por 105.000 o a pagarme la diferencia con 55.000. Verían como entonces se equivocaban menos. Pero para ello tendrían que ser privadas. Si fueran públicas ya se estarían tasando los concejales de… propiedades a precio… para ganarse una pasta y además con unos inmensos activos, pero de los de verdad, no deuda griega…, y de tal manera que sus activos siempre pudieran cubrir el total de la deuda tasada en cada momento (evitar el efecto banco). Y que ese valor de tasación fuera el que tuviera que aceptar la Administración. Eso sí, a cambio, la administración o las agencias tasadoras podría expropiar, si lo considerase necesario una propiedad al precio que un propietario que se hubiera pasado de listo le hubiera dado, para evitarse pagar impuestos. Sea el caso de que el piso se quisiera vender por 40.000. Haber desviaciones las habría, pero seguro que eran mínimas. Y existiría un precio de mercado claro. Se que existen los jueces, y los peritos elegidos por los jueces (o por sorteo) para en teoría si uno no está de acuerdo con una tasación recurrir. Y se que la mayoría de los tasadores están entrampados en propiedades y que jamás recurrirán con sus propios bienes una tasación suya si se demostrase equivocada. Seguirán tasando por arriba porque en el fondo son juez y parte. No van a tirar contra su propio tejado. Mi caso es el de una propiedad, herencia, solar que la Administración tasó en 900 y no valía ni 300, en el pico de la burbuja, no los valía porque intenté venderla y no me la compraron (por 300). Solo que ahora la administración sigue en sus trece (han bajado un poco) y ha aportado informes de hasta tres direcciones Patrimonio, Tributos y otra mas. Por supuesto, con cifras distintas, y pagando con mis impuestos a tres tasadores que trabajan para la administración distintos. Les he dicho que según el Banco de España vale un 80% menos. ¿me fío de un juez + una tasación que no comprometa al tasador? Si se les ocurre alguna otra manera (menos disparatada que la mía) de que los valores de tasación se acerquen al mercado, que sean aceptados por la Administración y alguna reflexión sobre el papel, en este bucle, que tiene la Administración en el desvarío general del precio de los inmuebles (por ser juez y parte) les estaré muy agardecido. Muchas gracias y por su tiempo.