El Banco de España ha hecho público el resultado del ejercicio de transparencia de realizado por las Cajas. Según anunció el Gobernador el lunes 21, el total de la exposición inmobiliaria de éstas es de 217.000 millones de euros, que se desglosa de la siguiente manera:

Total:                                       217.000

Sin problemas:                        117.000

Subestándar:                             28.000

Dudoso:                                     28.000

Ajudicados:                                44.000

Total con problemas:                100.000

Algunas objeciones a este cálculo:

No es cierto que la cifra total contenga toda la exposición de las Cajas al ladrillo: sólo se refiere a riesgo-promotor (salvo en el apartado “adjudicados”, como veremos más adelante. La cifra en todo caso es despreciable en términos relativos)

No tiene en cuenta en absoluto el valor actual de los activos. Así, los 117.000 millones de euros (54% del total) que se agrupan en el capítulo “sin problemas” se dejan tal cual. ¡Qué menos que elaborar un ejercicio LTV (“loan to value”)!

Por tanto, no es el valor de los activos lo que está en entredicho, sino la capacidad del endeudado de atender a los pagos. Es decir, la “toxicidad” viene dada no por el activo en sí mismo, sino por la situación/calidad del deudor.

Así pues, hay tres activos tóxicos: el primero, los adjudicados. Sobre estos no hay duda: forman parte del balance del banco (suman 44.000 millones de euros). Después, los dudosos (28.000 millones) y los subestándar (“bajo vigilancia”) (28.000 millones). El criterio para decidir que activo se considera dudoso o subestándar es algo que concierne exclusivamente a cada entidad financiera. De hecho, entidades que están financiando a un mismo promotor califican de manera distinta el activo financiado. ¿Cuál es, pues, la fiabilidad de esta clasificación?

Las cajas financian actualmente a particulares, para la adquisición de vivienda, con unos 370.000 millones de euros. De éstos nada se dice. Ni están ni se les espera. Si aplicamos a los mismos la tasa de mora media del sector (entre el 2,5 y el 3%), quiere decir que a fecha de hoy hay unos 10.000 millones de euros en activos adjudicados. Por tanto, de la cifra total del apartado “adjudicados” (44.000 millones) se corresponden con riesgo promotor unos 34.000 millones. Lo cual nos lleva a una tasa total del 16% de mora en financiación a promotores.

Con respecto de la mora de particulares, sería muy interesante conocer la tasa descontadas las viviendas que se han financiado desde 2008 (sólo en 2010 se han concedido unas 500.000 nuevas hipotecas a particulares para la adquisición de vivienda). En efecto, me refiero a todas esas viviendas –en su mayoría propiedad de la banca- que se han financiado con un LTV del 110%, con fabulosos periodos de carencia, y con el mismo sistema agresivo y suicida de tipos variables con diferenciales ínfimos y amortización “heredable”. Con ello conoceríamos dos cosas: la mora real de los años de la crisis, y el valor de lo que se han “quitado de encima” con prácticas que deberían estar prohibidas y ante las que todos cierran los ojos.

Más sobre mora de particulares: ya sabemos que la Ley Hipotecaria protege al banco pero, ojo, el paro persiste y el número de familias con todos sus miembros en paro no deja de aumentar. ¿Cuántos meses más  podrán aguantar éstos y los parados de larga duración esta situación antes de ser ejecutados?

Otra sobre mora de particulares: Al igual que en riesgo promotor nos han avanzado cifras de dudosos y subestándar, ¿por qué no hacen lo mismo con particulares? Es vox populi que antes de dejarles caer, los bancos renegocian con los particulares infinidad de fórmulas para evitar el default. ¿Qué porcentaje de hipotecas se encuentra en esa situación? ¿Cuál es su valor económico?

Tampoco se han incluido en este análisis los 66.000 millones concedidos a constructoras puesto que, según dicen, se dedican a obra civil y están diversificados en servicios de toda índole y geográficamente, por lo que no se consideran arriesgados. Así pues, casos como Coperfil, ¿no conllevan riesgo?

En España hay, ahora mismo, un total de 1,1 billones de euros en exposición inmobiliaria total. Quiere esto decir que, si descontamos los que corresponden a las cajas (217.000 + 370.000 + 66.000 = 653.000) hay otros 450.000 en manos de bancos y otras entidades financieras (cerca del 40%). Esta relación 60/40 no es muy distinta de la que tiene lugar en el mercado de los depósitos, que se sitúa en el 57/43. Por tanto, bancos y otras entidades tienen una relación más favorable depósitos/créditos, pero tampoco para tirar cohetes. Basta recordar que, en cualquier caso, el total de depósitos de particulares y empresas del país apenas supera el medio billón de euros. La mitad que los préstamos con vinculación inmobiliaria.

Por eso, se echa en falta el mismo análisis, con el mismo rigor, del resto del sistema financiero (bancos y cajas rurales fundamentalmente). Más aún si tenemos en cuenta las prácticas descubiertas recientemente por el BdeE en alguna entidad y que ya fueron comentadas en este blog y en alguna noticia aparecida en los medios.

Suelo urbanizable: en el post de ayer vimos cómo el riesgo de que el valor del mismo sea equivalente al del suelo rústico es elevadísimo. Según la información del BdeE, del total de esos 217.000 millones, 62.000 corresponden a suelo (no distingue entre urbanizable y urbano). De ellos, 22.000 están en la categoría “sin problemas”. ¿Sin problemas?

Un dato: al cierre de 2010, el conjunto de las Cajas ha provisionado hasta algo más de 37.000 millones de euros. Esto supone el 37% de lo que el BdeE admite como “problemático”, el 17% de lo que el BdeE admite como “riesgo inmobiliario” (que no es otra cosa que el riesgo-promotor), y el 6% de la totalidad de la exposición inmobiliaria de las Cajas. ¿Es suficiente?

Por último, recordar que esto no es más que una foto a 31 de diciembre. Las cifras se irán probablemente incrementando según se vaya deteriorando nuestra economía, y reconociendo el valor de los inmuebles.

En fin, que con los cálculos que se ha hecho el BdeE no me extraña que le salgan bien los números con el plan de aportación de 20.000 millones máximo. El próximo día veremos por qué.