seguramente, como dice mi abuela, la virtud está en el punto medio. Ni hay que demoler todo lo que sobra (quizás sólo lo que sobra de lo que sobra...) ni hay que dejar de construir vivienda al 100% porque recordemos que el acceso a una vivienda digna (no necesariamente en propiedad) es un derecho constitucional y hay algunos lugares donde sigue siendo un lujo. Lo razonable es aplicar políticas eficaces que den utilidad al stock vacio y fomenten la emancipación socio-económica y la dinamización laboral de los ciudadanos.

Hombre, demoler no es cosa de niños, requiere estudio y cualificación, aunque pueda parecer lo contrario. No sé si has visto alguna vez demoler una vivienda entre medianeras, pero no resulta nada sencillo manejar una máquina, originalmente diseñada para cavar zanjas, para demoler una fachada sin dañar las colindantes. Ni desmontar una estructura de forma ordenada. Desde luego es más complicado que hacer un tabique de ladrillo. En cualquier caso, no es este el objeto de mi comentario. Estoy de acuerdo en que la coexistencia de un stock importante de vivienda construida y de muchas familias que necesitan vivienda puede suponer una oportunidad en cuanto afloren las pérdidas. Pero no creo que toda la salida al stock sea una cuestión de precio. Considero que una parte importante del stock es invendible por mala localización o falta de calidad, lo que hace que no exista ni vaya a existir demanda para esos inmuebles. Hace unos meses se publicó un informe de RICS sobre el mercado europeo de vivienda en el que se remarcaba la paradoja de que, a pesar de todo lo que se ha construido en España, sigue existiendo una gran necesidad de vivienda por los bajos estándares de calidad y diseño con los que se ha construido. En definitiva, creo que lo que hay que hacer, antes que nada, es un trabajo de fondo previo, de catalogación de activos, y un replanteamiento de cada uno de estos inmuebles y sus posibles salidas comerciales. Una vez hecho esto, se podrá decidir qué demoler, qué vender y qué transformar. Un saludo.

Jose Luis! me dejas patilidifuso de la muerte (no se me ocurre mejor forma de expresarlo) con estos de demoler las viviendas. Te acuerdas antes de la ultima burbuja, que eran un bien social al que todos tenian derecho (en España sancionado por la prosti...perdon por la constitucion) y que bueno era que ahora gracias a nuestros gobiernos el sueño de que todos tuvieran acceso a vivienda se iba a hacer por fin realidad...y ... y... ahora a demolerlas para que los bancos de los politicos no quiebren...es que esta muy bien eh? eh? Permiteme que haga de rapell y es que ya parece que lo estoy viendo....Demoler las casas para volverlas a construir luego!!! Esta va a ser la solucion a la crisis ya veras lo que tardan nuestros keynesianos...ya casi les estoy viendo anunciarlo en los DESinformativos de la izquierda! Y no seria mejor, digo yo eh, dejar que las casas bajen y se pongan a su precio mercado, y si cientos de miles de politicos y amigotes se quedan sin cortijo... MUY bienvenido sea??? No caera esa breva ni tocara indignarse contra el que nos dejen en crisis a perpetuidad para salvar SUS muebles!

Esto de destruir i reconstruir es un condición intrínseca del sistema capitalista. Ya lo formuló Shcumpeter con su teoría de la "destrucció creativa" a principios del siglo XX. Te recomiendo también un libro brillante sobre este tema y otros "La condición de la postmodernidad" de David Harvey donde habla de los límites del capital entre otras muchas cosas. El estado debería facilitar y proteger a los propietarios para dar una salida al stock en forma de alquiler (percio mercado). De esta forma conservarían el valor de la renta, ingresarían algo de dinero y rebajarían las tentaciones de construir más. Un saludo, Albert

hola José Luis, Como yo no creo que la demolición del stock de viviendas sea una posibilidad real, ya que me parece una situación demasiado esquizofrénica incluso para esta crisis, mi pregunta es: ¿hasta cuándo cree usted que los bancos pueden tener "secuestrado" el precio de la vivienda? Feliciades por todos los artículos. Gracias, un saludo

En España, sorprendentemente, pese a la profunda crisis, el completo secuestro del poquísimo crédito disponible por instituciones y las bajas tasas de ahorro, particulares y empresas tienen dinero para mantener vacíos 1.977.000 pisos y a medio construir 1.303.000. Se han vivido crisis semejantes en otros países, más o menos profundas. Porque las circunstancias forzaban las ventas sin beneficio o con pérdidas el denominador común ha sido la caída, a veces el desplome de precios. Ventas que se aceleraban para evitar que entre gastos y depreciación no se agigantara la deuda como una bola de nieve rodando montaña abajo. Lo que me pregunto es: ¿de donde sale el dinero en España para mantener tan inmenso parque de propiedades como residencia de arañas y bichos-bola? En Países como el Reino Unido mantener una casa o piso vació cuesta un riñón. Es más, en ciertas circunstancias se lo puede quedar el Council (la autoridad local o Ayuntamiento) por nada, con solo probar que es una vivienda y no se le da uso. Un impuesto (u otra forma de compensación) razonable por terreno, inmueble, casa o piso vació forzaría a retornar dinero escondido a la economía o la venta a precios de mercado para su explotación o uso por aquellos que, o bien quieren pagar impuestos por mantenerlos vacíos o aquellos que quieren usarlos o explotarlos. Forzaría a muchos a la venta, algunos a la ruina. Cierto, pero ¿cuánto nos está costando, sostener, frenar el desplome de precios? ¿Cómo puede ser económico mantener tanto piso, casa, inmueble y terreno desusado, vació, improductivo? Puede que para evitar temporalmente algunas ruinas arruinemos a muchos más en el futuro y ciertamente las posibilidades de crecer de casi todos. Me pregunto si no estamos empujando la bola de nieve cuesta abajo y si lo estamos haciendo ¿donde acabará? Sospecho que acabará en manos extranjeras, compradas en masa de supersaldo por asset stripping companies. Eso, después de que nos hayamos gastado lo que no tenemos en mantenerlas nuestras, vacías, por unos años más. Se quedaran con aquellas de algún valor para alquilárnoslas a buenos precios y nos venderán las que no quería nadie que tarde o temprano necesitaremos. Otras las tirarán y venderán el escombro, que aún estaremos pagando a precio de oro, para cimentar carreteras en… Vete a saber donde. Estamos hipotecando el futuro de todos para mantener huecos entre paredes. Cuando menos, deberíamos dejar de subvencionar que se pueda mantener tanto piso casa y terrenos improductivos.

Las pérdidas encubiertas de los bancos, y la connivencia del Banco de ESpaña y el Gobierno en ello es la clave. Con el dinero del plan E y televisiones +/o empresas públicas, se podría haber expropiado a precio de coste parte del stock de vivienda y haberlo dedicado a vivienda social, a un precio simbólico para gente que lo necesitara. En España gran parte de la población no tiene todavía acceso a la vivienda, y muchos emigrantes seguirán viniendo en el futuro, luego el problema reside en cómo hacer que los precios se ajusten a la realidad de lo que se puede pagar. Otro problema es el uso de los Ayuntamientos con los terrenos para especular y financiarse, eso debe estar regulado. Pero la expropiación de promotoras en quiebra, incluso del stock bancario, por el precio de coste, debería haber aliviado bastante el problema. Si los bancos se ven obligados a dar salida al stock, incluso vendiendo a pérdida (puesto que en pérdidas ya están), el precio bajará sensiblemente y los pisos podrán venderse. El crecimiento económico, con el turismo y las exportaciones, más la reducción del gasto corriente en las administraciones, se encargarán del resto. También podríamos dedicar los 10000 millones de euros que nos vamos a gastar en el sustituto del F18 a fabricar en España un Gripen a la española.

Si la nacionalidad española fuera un valor en alza,podríamos ofrecerla automáticamente a cada extranjero que pagara una vivienda del stock al contado.¿Que podría pasar?.¿Que llegaran un millón de chinos,rusos,petroárabes en dos años?.¡A lo mejor dinamizaban nuestra economía!

Demoler de manera directa tal vez no! pero lo equivalente o mas proximo por parte de bancos y cajas; seria ofertar el canje o permuta de vivienda nueva (o seminueva) por vivienda antigua (yugo y flechas) centrica y en avanzado estado de deterioro. No se el volumen de vivienda que se podria mover, pero por lo menos permitiria sentar un "benchmark" sobre el fondo del mercado en dos puntos del mismo. El centrico depreciado y el menos centrico nuevo. A partir de ahi extrapolar hacia otras esquinas del mercado y seguir con operaciones en la misma linea entre particulares. Entes locales y autonomias podrian retomar control sobre amplios espacios de suelo centricos y reducir la volumetria urbanistica en ciudades azotadas por el desarrollismo de los 60 y 70, como Castellon de la Plana.

Está claro que alguien tiene que perder, y son los bancos y los promotores y constructores que se han forrado por el elevado precio de las viviendas fruto de la especulación. Especulación del suelo, de los materiales, de la vivienda en sí, de lo que sea...Pero la vivienda -claro que la mía es sólo una opinión- no vale lo que cuesta. Hipotecarte de por vida, si es que puedes permitírtelo, y pagar además casi otra vivienda en intereses...por una vivienda que no vale lo que cuesta, ni está aislada de ruidos, ni está acondicionada para ser energéticamente eficiente, ni en muchos casos el edificio o el entorno es agradable para vivir. Y en muchos casos con defectos de construcción, durante el boom inmobiliario se construía frenéticamente, los trabajadores cobraban por metro cuadrado construido,.., la construcción ha formado parte de un modelo económico basado en la mala calidad y lo efímero de los productos, en una espiral de producción-consumo que la crisis ha demostrado que no era infinita. En un piso de alquiler de reciente construcción en el que estuve los marcos de las puertas estaban descuadrados y un mueble de la cocina no podía abrirse porque estaba montado al revés.

Al destruir un bien, cualquiera que fuese, y volverlo a construir, no se está ni creciendo ni siendo más rico, sino que, al terminarlo, terminaremos siendo igual de "ricos" que 1 minuto antes de haberlo destruido y eso sin considerar que si debemos endeudarnos para "construirlo nuevamente", pues no sólo seremos igual de "ricos" que antes de destruirlo, sino que además deberemos al Banco el dinero, con lo cual, sólo seremos tan ricos como lo éramos antes de destruirlo una vez que le paguemos totalmente al Banco, lo cual es, cuanto menos, demencial!!! Pondré un ejemplo de Argentina, biblioteca riquísima de todo lo que no se debe hacer (soy argentino, aclaro). Entre 2006 y 2010, ARG ha perdido (consumido) 12.5 millones de cabezas de ganado de su stocks a causa de la política del Gobierno de "carne barata para todos", manteniendo los precios artificialmente bajo, de modo que llevó a los productores a desacerse de las "madres" (las productoras de carne, el "capital"). Había llegado el momento que era más barato "regalar" un ternero recien nacido que criarlo para su venta. Es decir, se destruyó el "capital" reproductor. Pues bien, hoy la carne es un bien de lujo, los ARGs (el país de la carne) tienen hoy el consumo más bajo histórico de carne. No hay carne!!! En su momento los productores han vendido las "madres" (reproductoras) en usd 100 por animal. Hoy cuestan 1.000 usd por animal. Con lo cual, deberían invertir 10 veces más para lograr tener las mismas vacas que en 2006!!! Pero eso no es todo. 12.5 millones se han perdido. En el mejor de los casos, se puden recuperar (naturalmente) 1.5 millones d cabezas al año, con lo cual, aproximadamente para el 2020 se estaría "recuperando" el stocks que se tenía en 2006. Es decir se habrán perido 14 años!!! Obviamente algunos colegas y políticos dirán que ARG está creciendo en stocks ganadero. Es una fenomenal falacia (por no decir otra palabra). Simplemente se está "recuperando" la "riqueza destruida"!!! Igual razonamiento se aplica cuando un país tiene una fuerte crisis y tiene crecimiento negativo. Cuando comienza a crecer no es "crecimiento", sino "recuperación" de los "decrecido", será crecimiento a partir que se logre la recuperación de lo "destruido" o decrecido.

Bueno,tienen q perder los Bancos por hacer mal su trabajo, los promotores q han estafado a alguien y .... Tambien tiene q perder los torpes q han comprado casas caras o en mal momento o no se lo podían permitir o ni siquiera han leído sus contratos .....esos compradores q "sacaban"a la vez un coche,o un viajecito caribeño ... O unos muebles carísimos !!!!

Así es, todos los que contribuyeron a inflar esa burbuja demencial.

Destruirlas es una barbaridad. Se han apuntado problemas de localización o de calidad en algunos casos. Pero el problema de por qué no se venden es el mismo de por qué no se venden (suficientes) coches, ordenadores, prendas de vestir o muebles (no sólo los pisos nuevos los necesitan ¿eh?). No hay dinero. En muchos casos porque se debe por la compra de pisos ANTERIORES (es decir, el stock, como si alguien encuentra formas de fumarlo), y en los demás porque los primeros ya no pueden comprar, o no tanto. Ni pisos ni nada en lo que uno trabaje. La deuda es responsabilidad tan individual, o sea nada, como puede serlo que esté endeudado perpetuamente el 30 ó 40% de la población por aproximadamente la mitad de lo que pueden verosímilmente ganar el resto de su vida. Y las responsabilidades penales se quedan ahí y punto hasta que haya (hipotéticamente) 10 ó 15 millones de presidiarios. Esto segundo es sólo para mostrar los límites de todas las teorías en casos extremos. Pero el primer caso extremo es real. No es que apruebe el derroche público, pero al lado de la deuda inmobiliaria es como el patrimonio de Bill Gates al lado de la economía de EEUU, o incluso el de Carlos Slim al lado de la de México. Una miseria. Y como la situación se ha puesto tan dura que se están haciendo quitas de deuda soberana y no sé qué, pues las quitas más eficaces posibles serían a los ciudadanos de a pie que han contraído deudas por bienes inflados artificialmente. No es una cuestión de justicia o antijusticia sino de supervivencia física. Dichas quitas deberían ser decretadas políticamente y basadas en precios objetivos, jamás en cada situación económica particular. Igualmente, si hubiera 10 ó 15 millones de presidiarios, habría que poner a casi todos en libertad para que los 30 ó 35 millones restantes más ellos mismos no muramos de inanición. Fiat justitia pero no pereat mundus (no sé latín pero creo que se entiende incluso si "pereat" no es "que perezca"). Como remate, límite legal de precios inmobiliarios basado en criterios objetivos. Nada cataclísmico va a pasar porque alguien se equivoque fabricando o tasando zapatos, mecheros, bolígrafos o incluso ladrillos. Todos esos sectores pueden ser hasta liberales. Pero con inmuebles ya ha pasado demasiadas veces en demasiados sitios, culturalmente y políticamente diversísimos. Y siempre es igual.

Totalmente deacuerdo, si el precio baja lo suficiente se comprarian viviendas en masa a precio de saldo, y la economia mejoraria? porque? la cantidad de jovenes que percibimos salarios de no mas de 1000 euros podriamos permitirnos una vivienda por 200€ mes, por tanto, nos sobraria dinero para poder CONSUMIR, en otras cosas y asi CRECER (por desgracia esto no va a cambiar, consumismo para crecer), pero claro.. en este pais de la avaricia y el egoismo.. quien paga 800 de hipoteca entrara en ira porque el vecino paga menos.. y ya la tenemos liada, aparte de la sensacion de perdida de riqueza, que nadie esta dispuesta aceptar sino es atraves de imposiciones politicas.. en fin.. que pais

Por supuesto que es una cuestión de precio: es que por mucho que algunos supuestos entendidos quieran liarlo con diferencias ficticias entre valor y precio y otras pajas mentales, al final TODO es una simple cuestión de precio: si los Ferraris tuvieran el precio de un Seat, veríamos miles y miles de Ferraris circulando en vez de Seat. Si las casas que no se venden costaran 10 veces menos (por decir algo), por supuesto que se venderían: con o sin crédito de por medio. Muchos padres españoles estarían en situación y encantados de comprar una vivienda a sus hijos, con sus ahorros y casi sin recurrir a créditos, si el precio de una vivienda pongamos fuera 10 o 15 millones de pesetas, porque ese precio es asumible. Lo que es inasumible para una familia de clase media son los precios del boom: de 30 millones para arriba. Evidentemente, para la compra en esas condiciones de precios del boom, era requisito imprescindible obtener el crédito que la hacía posible: pero es obvio, que desde cualquier punto de vista, el riesgo contraído por todos los "actores" no es el mismo si el crédito es de 5 millones que si es de 30. Conclusión: por supuesto que se trata de una cuestión de precio.

Además alli abunda más la vivienda individual, aquí no podríamos demoler un edificio entero en el que el banco tenga por ejemplo 3 pisos embargados.

Destruir el stock de vivienda es una barbaridad: es más barato esperar a que una parte la destruyan los elementos y otra la desmonten múltiples mafias para venderlas a trozos en Albania u otros países. De todas maneras es lo que va a ocurrir, incluso aunque bajaran los precios, porque la población ha dejado de aumentar y va a disminuir más deprisa de lo que nos cuenta el INE. Y las casas son para vivir, no para "poseerlas". La idea de Mike de cambiar vivienda nueva en la periferia por vieja en el centro es ingeniosa pero choca con dos realidades: pese a la crisis el petroleo no baja, lo cual significa que los ecologistas tenían razón y hemos pasado el pico del petróleo, y que gran parte de la periferia es un desierto: hasta para comprar el pan hay que ir lejos. Es mejor mantener los centros de las ciudades en buen estado, reagrupar al personal en periferias viables con servicios decentes y a la larga destruir algunos barrios invivivibles. Ya lo hicieron en Alemania del este y no parece que les haya ido tan mal; a ellos se les podia agrupar porque las viviendas eran de titularidad pública o de grandes propietarios. Aquí podemos hacerlo con algunas ubanizaciones absurdas que pertenecen casi enteras a un banco, pero es mucho mas dificil.

Efectivamente, a largo plazo las dinamicas de poblacion/demograficas (nacimientos, defunciones y movilidad laboral) dictaminaran que ciudades se pueden permitir el lujo de mantener su extension actual y cuales estan destinadas a tener planes de "involucion" urbana bien disenyados. Al final puede que todas sufran en mayor o menos medida, una necesaria involucion urbana. Personalmente me gustaria ver a Valencia recuperando La Huerta. Pero en la actualidad lo que tenemos a nivel de "politica publica" es que dar dinamismo a un stock o inventarios de vivienda que aunque sean fijos, estan sujetos a depreciacion; y que por lo tanto tienen vida como las personas. Ni que decir que en algun momento alguien tendra que meterse en los inventarios de la banca, y mejorar la calidad del "portfolio" de vivienda en manos de la banca. Yo he vivido una crisis inmobiliaria mucho mas intensa de la que se dio en Espanya en el 91-93; y de estas se puede salir y bien, con un plan bien disenyado. Los tiros van por segmentar bien el mercado y: a.- adelantar con todo tipo de incentivos bien disenyados; la destruccion de bloques de infravivienda que ya vieron sus mejores dias. Los propietarios (dependiendo del valor del suelo) pueden ser compensados con vivienda nueva en un lugar tal vez menos centricos que su vivienda original; y en el peor de los casos (infravivienda en extraradio) con un derecho a usufructo de "otra" vivienda incluso en su mismo barrio, hasta la defuncion. b.- poner en cuarentena (sacar del mercado) toda aquel bloque de vienda nueva y por finalizar, que por x o por y; no este enclavada en un entorno de facil acceso o servicios. No quiero entrar en lo que se podria hacer en zonas costeras. Si al final del ejercicio, se recupera 40-50 centimos de cada euro prestado + lo que ganamos en un mejor y mas actualizado parque de vivienda en base a la piramide de poblacion... creo que se sale ganando a largo plazo. Por supuesto, nunca se volveran a ver los precios de antes. Pero en el contexto de un nuevo sistema monetario/financiero; que esta al caer, y con una moneda ajustada a la realidad de cada economia se pueden hacer muchas cosas.

Si los precios se han multiplicado por 3 pues que deshagan el camino.