El único incentivo que es necesario y (casi) suficiente es el saneamiento bancario

“No levantaremos cabeza económica en España, hasta que no volvamos a levantar pisos con normalidad. Sin cometer los abusos y corruptelas del pasado que no sólo hicieron insostenible el anterior modelo inmobiliario, sino que se encuentran en el origen de la actual crisis financiera y económica. Pero sin cometer nuevos errores como pensar que podremos recuperar un nivel de creación de empleo adecuado, sin que la construcción inmobiliaria vuelva a aportar al PIB  más que ahora.” Así comienza el artículo “Más ladrillos con ordenador” que publicó Jordi Sevilla en marzo del año pasado.

Sin la contribución del sector inmobiliario es una quimera pretender que España salga de la crisis. Los dos millones largos de compatriotas que la construcción ha dejado a las puertas del SEPE (vulgo Inem) no son recolocables en Silicon Valley. Y si lo fueran, ya se habrían largado de este páramo de la innovación y el emprendimiento. Treinta o cuarentañeros que sólo están capacitados para trabajos de baja cualificación. Cuando Rubalcaba dijo que “no se puede pasar del empacho del ladrillo al ayuno más absoluto”, o cuando Rajoy propone medidas para incentivar la vivienda, no creo que estén pensando en revivir la burbuja. De hecho sería imposible por mucho que quisieran. Si el saneamiento bancario termina saliendo razonablemente bien, a lo máximo que podemos aspirar es a recuperar el tono sonrosado en la mejilla de la cadavérica faz de la construcción. Es deseable que la venta de viviendas y otros activos inmobiliarios recuperen un ritmo razonable; el adecuado para satisfacer la demanda insatisfecha; el apropiado para el tamaño, las necesidades y las circunstancias del país.

La parte mollar de este embrollo –y discúlpenme si soy reiterativo- está en la financiación. Y con un ejemplo, que entenderán fácilmente los que estén vendiendo una casa, creo que se ilustra mejor: Si pones un piso a la venta y no recibes llamadas ni, por tanto, visitas, es que vas caro. Pero si a pesar de atender el teléfono y de enseñarlo repetidamente no lo vendes, el problema ya no es de precio sino de financiación. Matiz trascendental.

Hay demanda, y demanda muy solvente, insatisfecha. La prueba del algodón es la relativa facilidad con que la banca coloca sus propios pisos –y eso que mucho es morralla- acuciada por el calendario de provisiones del Banco de España. Y lo que venden no es precisamente por precio –van más caros que el resto del mercado-, sino por financiación. Demanda no sólo insatisfecha por no disponer de financiación, sino por no encontrar el producto deseado: les aseguro que lugares como Valdebebas, en Madrid, serían en este momento un hervidero de grúas si los bancos aún sirvieran para lo que fueron concebidos.

Lo que nadie queremos –bueno, alguno habrá- es que el modelo hiperagresivo y postcaliforniano de hipotecas a tipos variables, amortización en dos generaciones y sin necesidad de ahorro previo, vuelva. Eso es la burbuja: la intervención de tipos por el BCE y los incentivos perversos del Banco de España. No que se vendan pisos.

La vivienda está fortísimamente penalizada por la fiscalidad y la intervención pública

Me llama la atención que ninguno de los artículos que he leído sobre el tema de la deducción haya mencionado la brutal fiscalidad a la que está sometido el suelo. Y creo que, en un análisis completo de la situación, no se debe soslayar. Solemos tender a individualizar la vivienda y a separarla del suelo, como dos entes independientes aunque –intuimos- conectados. Sin embargo, querido lector, sea consciente de que Ud., como dueño de un piso, lo es también de la parte proporcional del solar sobre el que está edificado.

En “Adiós, ladrillo, adiós” relato con detenimiento las enormes cargas que soporta en nuestro país la transformación de suelo. De hecho, se puede afirmar sin temor a exagerar que el modelo actual es, simple y llanamente, confiscatorio. Las cargas, que ya eran enormes a principios del ciclo alcista, se tornaron inasumibles al calor de la bonanza. Las administraciones querían cada vez más y más trozo de la tarta y, los promotores, en parte por un cierto sentimiento de culpa –por hacerse demasiado ricos en demasiado poco tiempo-, en parte porque los precios no dejaban de subir –gracias a las hipotecas de alto riesgo-, y en parte porque los políticos eran amiguetes de componendas, no levantaron la voz.

El suelo es el ingrediente principal con el que se hacen las viviendas y, si está fuertemente penalizado fiscalmente y con otro tipo de cargas –cesiones, vivienda protegida, dotaciones, etc.-, puede estar seguro de que a la postre lo acabará pagando el comprador final.

A este respecto, dos Comunidades Autónomas (Madrid y Andalucía) han modificado recientemente las cargas a la transformación de suelo, rebajándolas. Estas medidas tienen mucha más incidencia en el precio final de la vivienda que la deducción y el miniIVA. Y sin embargo han pasado sin pena ni gloria. O, si acaso, han servido para criticar una cierta connivencia entre promotores y políticos. Desafortunadamente para todos, no son medidas que vayan a desplegar sus efectos en el corto plazo: pasarán muchos meses, incluso años, para que lo sintamos. No así la desgravación por vivienda ni el IVA superreducido, que afectan al bolsillo –y a la decisión de compra- de forma mucho más inmediata.

La deducción y el precio

Parece razonable pensar que, si aplicas un descuento fiscal a un producto, todo o una buena parte del ahorro potencial para el consumidor acabe incrementando el precio del producto. Esta conclusión es bastante obvia en el caso del IVA superreducido. Pero no en el caso de la deducción, pues no es un descuento que se aplique directamente en el precio.

De hecho, cuando uno va a comprar un piso, aunque sea consciente –que no siempre lo es- de que existe una deducción, no la incluye en sus cálculos. Al comprador lo único que le preocupa es la cuota hipotecaria. El problema se reduce a “lo máximo que me puedo permitir pagar al mes son 800 euros”, pongamos por caso. Si luego resulta que, al hacer la declaración de la Renta, te devuelven no sé cuántos euros, tampoco tienes muy claro a que se debe: si es por tener x hijos, si es porque has donado a Caritas, si porque te retuvieron de más, etc. Es una paga extra que te cae y que, bien destinas a ahorro –necesario y positivo-, bien te lo gastas en las vacaciones –impulsando el consumo-. De mi experiencia en el sector tengo clara una cosa: jamás he conocido, tratado, escuchado o conversado con alguien –promotor o comprador- que tenga en cuenta la deducción para fijar precios o estimar costes. Salvo, claro está, cuando Zapatero anunció el fin de la misma. Es cierto que tuvo incidencia en los ritmos de venta. Bajo mi punto de vista, más basado en la propaganda que se le dio en los medios de comunicación que en decisiones pensadas y motivadas.

Pero incluso aunque fuera así: supongamos que el ahorro fiscal efectivamente se traslada al precio. ¿Cuál es el problema? Vale, sí, ya sé, que se estaría impidiendo dejar caer el precio a su nivel de mercado. Sin embargo, lo que pago de más lo estaría recuperando vía deducción, ¿no es así? Las gallinas que entran por las que salen, que diría el genial José Mota. En cualquier caso, si esto fuera así y sólo así aplicar la deducción sería estúpido. Hay algo más. Como mínimo, un fenómeno similar al que produce la ilusión monetaria. Como máximo, lo que he expuesto en el párrafo anterior: que ni la mayoría de la gente tiene en cuenta la desgravación cuando compra piso, ni todo el ahorro se traslada al precio.

Deducción y burbuja

Por no alargar mucho más el post –y porque de este tema he tratado en muchos artículos- me limitaré a decir que, de ninguna de las maneras, la deducción ha contribuido a la burbuja inmobiliaria. La burbuja es fruto del brutal exceso de liquidez a precios ridículos que alimentó nuestra codicia, con la imprescindible colaboración de una banca perversamente incentivada y la permisividad de un establishment cómplice que cerró los ojos ante el radical cambio de paradigma hipotecario.

La deducción nos acompaña desde 1979. Está incorporada al precio desde entonces. Y en estos treinta años ha habido subidas y bajadas de precio, burbujas y pinchazos incluidos.

Deducción y alquiler

Es innegable que desde tiempo inmemorial se ha primado en España la compra frente al alquiler. La deducción a la adquisición de vivienda ha contribuido decisivamente a crear la cultura de la propiedad. Pero no exclusivamente: baste como muestra el drama que ha supuesto para miles de propietarios los conocidos como “alquileres de renta antigua”. La actual LAU tampoco favorece en absoluto un mercado dinámico del alquiler. Es esperanzador, en cualquier caso, que el programa del PP incorpore estas dos medidas sobre arrendamiento:

• “Permitiremos la compensación tributaria entre alquileres pagados y percibidos cuando se ponga en arrendamiento la vivienda habitual y se alquile otra en el nuevo lugar de residencia.”
• “Dotaremos al contrato de arrendamiento de mayor flexibilidad y libertad de pactos. Incrementaremos la seguridad jurídica a las partes y agilizaremos los mecanismos de resolución de conflictos.”

Pero me parece insuficiente. El tratamiento fiscal debería ser similar. Si no se hace es, seguramente, porque consideran que hacerlo no ayudaría a solucionar el problema del stock. Creo que es un error, no sólo porque influye en las decisiones de las familias, sino porque, en estos años de gran dificultad de acceso a la financiación, el alquiler podía haber sido una válvula de escape para el sector y una manera de rentabilizar la enorme inversión acometida por los españoles en vivienda.

Concluyendo:

-    El Gobierno quiere reactivar el mercado inmobiliario.
-    La deducción es una más de la batería de medidas para conseguirlo.
-    La deducción, por sí sola, es insuficiente –sin saneamiento bancario no hay salida-.
-    La deducción no tiene nada que ver con la burbuja. De hecho, la deducción lleva incorporada al precio treinta años, con lo que su efecto sobre el precio hace tiempo quedó descontado.
-    El ahorro que genera la deducción no se traslada directamente al precio o, al menos no en su totalidad. Pero, aunque así fuera:

•     Desde un punto de vista del comprador, es inocua: lo que pierde por un lado lo gana por el otro.
•    Desde el punto de vista del promotor, representa una compensación mínima frente a la brutal carga que soporta durante todo el proceso de producción de la vivienda.
•    Desde el punto de vista del Estado, es la devolución de una parte, pequeña, de lo previamente recaudado a través de infinidad tasas, impuestos, cargas, cesiones, etc.

-    La deducción sesga la decisión del usuario a favor de la compra, perjudicando al alquiler.
-    El alquiler no sólo merece una reformulación de su estatus jurídico, sino un tratamiento fiscal equivalente a la adquisición.