Lo que resulta descabellado es el sistema de calificacion y clasificacion del suelo. Ningun urbanismo contemporáneo utiliza un artilugio tan radical. Todo propietario de un terreno que, segun las leyes ( y sólo estas pueden decidir que un terreno, por su pendiente, su riesgo sismico, sus valores paisajisticos etc etc... no pueden ser edificados) no este afectados por una limitación general, tiene derecho a una determinada densidad de edificación. Ninguna decisión administrativa que no implique la previa expropiacion de esa "densidad minima" puede ser aceptada .

El propio concepto de plusvalía es en sí mismo una aberración económica: ¿hablamos de plusvalías en el resto de bienes que se intercambian? ¿Sería lógico que el dedo del político en el poder determinara: Seat solo puede fabricar coches de 4 plazas, Renault solo puede fabricar coches de 2 plazas y Honda solo puede fabricar motos? Una de las grandes estafas intelectuales del siglo pasado es la del urbanismo planificador: es increíble que nadie se cuestione un modelo tan nefasto, ineficiente y corrupto, con la evidente falacia de que el suelo, la vivienda o el territorio sea algo que el mercado libre no puede organizar, gestionar y aprovechar infinitamente mejor que cualquier "gabinete". Tan simple como: 1º determinar que espacios (por ejemplo Doñana) y derechos (por ejemplo el que una playa reciba sol y no la sombra de edificios colindantes) hay que proteger a toda costa. 2º determinar la edificación compatible con esas prioridades ( por seguir con el ejemplo, edificación 0 en Doñana o escalonada frente a la playa). A partir de ahí y muy poco más, que el mercado determine qué, donde, cuanto y cuando se construye. Claro que eso eliminaría de raíz el gran poder político actual sobre el suelo que es a lo que los políticos y sus empleados urbanistas se resisten como gatos panza arriba.

Respecto al modelo planteado por el autor del blog me parece que aún mejorando aspectos del actual comete dos errores básicos del mismo: 1º centralizar la decisión de qué terrenos se urbanizan y cuales no. 2º centralizar la decisión de cuanto se construye y a qué se dedica. Más o menos, el modelo planteado es el modelo holandés y aunque allí funciona muy bien, España no es Holanda. Y ello básicamente por lo siguiente: una ciudad NO es una infraestructura, por mucho que los teóricos del urbanismo se empeñen: ni se puede planificar de la misma manera, ni se puede costear de la misma manera. Los ejemplos históricos de ello son elocuentes.

Un último apunte: cuando comento que una ciudad no se puede planificar centralizadamente como una infraestructura me estoy refiriendo a lo siguiente: que entre Madrid y Barcelona debe existir una gran infraestructura de transporte es una evidencia precisamente porque Madrid y Barcelona YA EXISTEN: es decir la infraestructura sirve a la ciudad y no a la inversa. Como debe ser, por donde debe discurrir, etc son detalles que la centralización puede resolver. El problema se plantea a la inversa: cuando no existe la ciudad y se plantea la infraestructura suponiendo que la generará por definición: el fallido aeropuerto de Ciudad Real es un ejemplo. Puede que con un futuro Madrid de 20 millones de habitantes y un Barajas colapsado, el aeropuerto de Ciudad Real fuera una necesidad, pero hoy por hoy, la realidad es la del fracaso de una infraestructura generada desde la misma visión planificadora que gestiona el urbanismo actual: independientemente de las "buenas o malas intenciones" de los que la idearon o de la "honradez o corrupción" de sus gestores lleva en sí misma el germen de su propio fracaso: sencillamente a la gente no le da la gana volar a Ciudad Real cuando su destino final es Madrid. Y eso no puede planificarse ni resolverse de ninguna otra manera que no sea mediante la coacción.

Creo que esta propuesta no resuelve el problema porque aumentaría el interés de la Administración por maximizar esas plusvalías, encareciendo tanto el suelo como las viviendas. Si la plusvalía se la queda la Administración la Administración querrá que esa plusvalía sea lo más alta posible. La "Administración" son personas, en muchos casos corruptas, que cuanto más dinero entre en la Administración más dinero va a sus cuentas personales (robo). La cuestión es que el suelo es extremadamente abundante y por tanto no vale prácticamente nada. Liberalizando el suelo se termina con la aberración de que el suelo sea algo caro y escaso de forma artificial. Con el suelo liberalizado no existe plusvalía por decisiones administrativas arbitrarias, que es de lo que se trata. Eso hace que la vivienda, que es un bien básico y jamás debería ser una inversión, se abarate. Haciendo las cosas bien (liberalizando) el suelo vale prácticamente 0. Con eso se consigue además que la vivienda protegida (otro foco de corrupción tremendo) deje de tener sentido y desaparezca. La liberalización del suelo resuelve ambos problemas de la forma más sencilla. Tanto la plusvalía por recalificación como la vivienda protegida son cosas que no deberían existir. Mientras existan de una u otra forma habrá corrupción y la vivienda (un bien básico) estará artificialmente caro. Todo el negocio inmobiliario debe reestructurarse partiendo de la base de que una vivienda no es una inversión.

Yo de esto no entiendo, pero, vaya, si partimos de la base de que la Administración roba y encarece para robar, mejor rompamos las barajas y empecemos a jugar a otra cosa. El objetivo es que Administración o no Administración robe cuanto menos mejor. Dar por hecho que algo no se puede hacer a través de la Administración porque roba me parece sencillamente escandaloso. En este lamentable país roba la Administración, banqueros, no banqueros, empresas, no empresas... en fin, somos un país de chorizos... y a alguno incluso le va cada vez mejor (no nombro, pero miro al Levante español). Pues no, yo me dedico a mi trabajo y a intentar entender el mundo que me rodea, y, como yo, otra mucha gente que nunca ha robado y que son españoles, aunque parezca incompatible. Aunque a lo mejor es algo que va por barrios, no sé. En cualquier caso, ¿se puede liberalizar todo durante 5 años y, si vemos que las cosas no se han hecho bien (aunque se haya liberalizado), hacer borrón y cuenta nueva sin que se le llame a eso revuelta socialista? Al menos, la Constitución Española lo contempla así. Desde luego, si no es bajo esa premisa, conmigo no contéis... y, bien pensado, creo que con ella tampoco.

El modelo liberalizador es el único que permite la especulación que está relacionada con el precio del suelo, no con el coste de producción. El mercado de la vivienda no se rige por la ley de oferta y demanda sino que lo hace directamente por la plusvalía que puedas obtener en un intercambio futuro. Por eso la crisis, porque la vivienda como activo, como inversión, ya no genera beneficios al bajar el valor real y nominal de la misma. El problema generado por la liberalización (y la libre especulación) ha sido doble. Por un lado, la deuda generalizada (promotores y compradores) a través un producto devaluado; y por otra, la inflación de precios provocada por el valor de cambio, no por su valor de uso. Este análisis marxista, sin ser yo comunista ni nada de eso, me empuja a pensar que, a pesar de la ineficiencia de la gestión pública (con excepciones, por suerte), el suelo debería ser un bien público como lo es el aire o el agua (p.e. en Finlandia). El beneficio del negocio inmobiliario se centraría en la calidad de la construcción y no en la especulación del valor del suelo y en la vivienda como activo. Creo que hay un error de aproximación cuando se plantea la plusvalía como meramente económica y se obvia los beneficios sociales obtenidos de la inversión (pública o privada). Le planteo lo siguiente: ¿qué sucede con las inversiones públicas de mejora del espacio público en zonas ya consolidadas y sin tejido comercial? No hay una plusvalía en forma de retorno fiscal (para amortizar la inversión) sino "simplemente" un beneficio social. No puedo estar más en desacuerdo con "pvl" sobre su opinión de la planificación y el urbanismo en general, aunque también temo que el dominio de ingenieros y arquitectos en la disciplina haya sesgado la percepción que se tiene de ella. Creo precisamente que controlar el modelo de ciudad es básico no sólo para el negocio inmobiliario sino también para la equidad social, la eficiencia productiva y la sostenibilidad ambiental. Si lo prefiere, con un ejemplo, cuando el modelo energético entre en crisis se acordará de la necesidad de poder acceder al transporte público o, simplemente, de poder ir a pie a los sitios. No creo que después de 150 años de práctica creando "infraestructura" tenga que salir a defender la práctica del urbanismo. Otra cosa es el poder de intervención de este y sus trampas. Un saludo, Albert PD: Cuando habla del modelo Valenciano no sé por qué pero en lugar de parcelas por urbanizar me vienen a la cabeza trajes a medida...

Efectivamente, la corrupción, con este modelo, seguiría, pues aunque no generaría plusvalías a particulares, seguiría generando un privilegio a la parcela recalificada frente a la que no, razón más que suficiente para recibir favores o perjudicar a cualquiera... Además, cuando las Administraciones viesen esta posibilidad de financiación, en su voracidad recaudatoria, procederían a la socialización de cualquier posible beneficio obtenido como consecuencia de sus decisiones. Saludos

Toda intervención de la Administarción es un desastre. Ayer mismo estuve en una reunión de cooperativistas para construir en una parcela calificada para viviendas VPPL. Supongo yo que el calificar un terreno como protegido lo determina la Adminsitración. Bien, es decir, como dice el Sr. Ruiz, la Administración dice lo que es urbanizable, protegido o lo que sea. Seguimos....el propietario de la parcela había dado su palabra a la promotora para comercializar los posibles pisos que salieran de la finca. Al final el propietario del suelo, una Asociación patrimonial, se echa atrás, sin avisar, ya que ha decidido que ella misma va a urbanizar el suelo con viviendas para el alquiler. Adiós a nuestra ilusiones. Pero en cambio, como la promotora tenía idea de comprar otro suelo, más pequeño, e igualmente protegido a la misma propietaria, esta se descuelga con que vende el suelo de esa otra finca por 1 millón de euros pero......¡¡¡¡con un 23% en B!!!! Se supone que ese suelo está protegido y debe ser destinado a viviendas protegidas. A la pregunta del Sr. Ruiz de que la Administración se lleve la plusvalia, ni me importa. El propietario del suelo se lo cobraria de otro modo, en B o incrementado el precio del suelo para que la Administración se lleve su parte, y él la suya. En resumen, cuanto más intervenido esté el suelo, más agentes intervienen en repartirse el pastel más sube el precio. Es mi opinión.

Rafa, por eso el intervencionismo no funciona ni ha funcionado nunca. Siempre que se liberaliza se reduce la corrupción y mejor la vida de los ciudadanos.

¿Entonces qué sería de la ordenación urbanística?

Es decir, de un plumazo nos cargamos la ordenación del territorio. La planificación es imprescindible si pretendemos un mínimo de respeto por el medio ambiente y sostenibilidad. ¿Quién pagaría los accesos y servicios a una urbanización perdida en algún lugar?Efectivamente en Valencia la pagan los propietarios del suelo urbanizable, pero el mantenimiento de las infraestructuras, sotenibles o no, lo pagan todos los ciudadanos a través de la administración. La sostenibilidad en todos los ámbitos debe ser determinante en el proceso edificatorio. Si queremos abaratar el precio del suelo lo que hay que hacer es repartir la demanda de vivienda entre propiedad y alquiler.

Yo me adhiero a la opinión de mar4 y pvl. Es decir: si se mantiene el actual sistema de clasificación y calificación urbanística discrecional (en especial, la calificación, donde la Administración goza de una libertad amplísima para decidir) el sistema valenciano no me parece mal, esto es: en un sistema de urbanismo planificado, la ley valenciana es al menos coherente con ese sistema. Pero es que ese sistema implica una nacionalización de la actividad urbanística (no de la edificatoria), con lo que todas las plusvalías pasan a ser, naturalmente, de la Administración. El sistema, claro está, evita la llamada "lotería del planeamiento" (a nivel de área de reparto; porque a nivel inferior, los sistemas de equidistribución ya la evitaban, al menos en teoría). Lo que sucede es que a mí no me parece ni justo ni razonable el actual sistema de planificación. No se trata de renunciar a la ordenación del territorio. Lo que yo propugno - y entiendo que pvl plantea lo mismo) es pasar de un urbanismo planificado a un urbanismo ordenado. Yo quiero un urbanismo ordenado, esto es, sometido a normas generales, no a planificación de detalle. Lo que yo propongo es que existan unas normas generales que tengan únicamente un carácter limitativo y prohibitivo - esto es, que digan lo que no se puede hacer, y dejen libertad para, dentro de esas limitaciones, hacer lo que los propietarios - el mercado, en defintiva - considere suficiente. Esto es: unas normas generales que únicamente prohiban los usos indeseables (y en ciertos tipos de suelos - los que tenga valores naturales protegidos o riesgos sísmicos - tendrán que prohibir todos; en otros, sólo algunos - por ejemplo, en entornos residenciales habría que prohibir los usos industriales) y que establezcan unas limitaciones generales en cuanto a intensidades y tipologías (por ejemplo, la altura de la edificación o el número de viviendas deberían establecerse en función del ancho de las calles...) La urbanización naturalmente la tendrán que hacer los promotores. Y su conservación debe correr a cargo de los propietarios (que, a cambio, tendrán que pagar muchos menos impuestos). Se excluirían los sistemas generales, que por su propia naturaleza deben ser ejecutados por la administración y pagados por todos vía impuestos.

Tengo la sensación de que en el anterior post me aparté un poco de la propuesta de José Luis. A ver si con éste lo enmiendo... El problema parte de la premisa mayor de su propuesta: la plusvalía es generada por la administración. Yo creo que esa premisa mayor es falsa. O, mejor dicho, es cierta pero sólo en el contexto de un sistema de planificación intervencionista como el que padecemos. Esto es, como la administración pública se ha reservado la potestad de decidir discrecionalmente el contenido de la propiedad, entonces, lógicamente, sus decisiones son la causa inmediata y a aparente del incremento de valor de un suelo. Pero hay truco: el truco está en que en el mercado del suelo los precios no pueden formarse naturalmente, dado que existen barreras de entrada a ese mercado (la clasificaicón y calificación). Es un mercado adulterado, en el que la administración define la oferta poco menos que por decreto. A partir de ahí, de ese pecado original intervencionista, todas las reglas de juego normales en un mercado fallan, todas decaen. Y por eso la adquisición de la plusvalía por el propietario puede parecer injusta (y yo también creo que lo es). El problema es que es muy difícil captar la verdadera realidad del mercado de suelo, porque, como ya le comenté una vez a Jose Luis, la regulación del suelo es un curioso ejemplo de economía planificada en un marco institucional de mercado. La planificación lo distorsiona todo, y las expectativas de mercado pasan a depender por entero de decisiones políticas. Por ello, yo croe que se debe avanzar en la línea de la liberalización del suelo, llevándola más allá de la clasificación, también a la calificación (que es la gran olvidada cuando se habla de liberalizar el suelo). Sólo entonces - en un mercado no adulterado - la plusvalía será resultado del libre juego de las fuerzas del mercado, y, por tanto, su adquisición por el propietario, justa. Por cierto: no olvidemos que, como mecanismo de cierre del sistema, el Estado siempre se llevará una parte de esa plusvalía por vía tributaria. La propuesta de José Luis ya se ha puesto en práctica, por lo que sé, en Valencia, donde tienen un sistema similar desde 1994, que creo se ha extendido también a Castilla - La Mancha. Y, que, yo sepa, no ha impedido la burbuja inmobiliaria.

Disculpas a Hegemon, Albert Arias y Angel pues sus comentarios no han sido subidos al blog cuando (o al poco tiempo de que) fueron colgados. Lo acabo de ver y los he autorizado yo mismo. Espero que no vuelva a pasar, y lo siento sinceramente.

Todo lo que he escrito está basado en la experiencia que he tenido todos estos años en el mercado del suelo. Contra lo que es una opinión muy extendida, el suelo no ha estado liberalizado estos años, ni mucho menos. La mayoría de situaciones de corrupción han venido precisamente por esta circunstancia. Con el ánimo de mejorar el mercado en todos los sentidos, pero en especial en el de la corrupción, he considerado que las dos soluciones que propongo pueden conducir al mismo objetivo. Si se liberaliza el suelo de verdad, éste pasará a ser una commodity y por tanto dejará de ser especulable y objeto de corrupción (evidentemente liberalizar no significa dejar de proteger los lugares o parajes que lo merezcan, ni tampoco sustraer al ayuntamiento de turno de su facultad de proponer un modelo de ciudad, marcando unas líneas generales). Del mismo modo, y dentro del modelo vigente, si la plusvalía va a la administración muchas de las corruptelas actuales dejarán de tener sentido. La corrupción urbanística ha estado mucho más extendida de lo que parece por los casos aireados por los medios de comunicación. En los últimos años del boom el ambiente era asqueroso, prácticamente todas las operaciones de suelo que se movían contenían algún elemento de contacto político. Si ahora no sucede más es porque el sector está parado, pero los ingredientes para que se vuelva a reproducir están ahí. Lo ideal sería aprovechar la crisis para atreverse a cambiar y probar. Y en esto ninguno de los grandes partidos ha hecho ninguna propuesta interesante.

El modelo de vivienda protegida es un desastre total, y lo que cuenta es un buen ejemplo de ello. En el libro también propongo otro modelo que será protagonista de otro post para que podamos discutirlo.

La verdad, me resultaría muy difícil establecer cual debiera ser el modelo urbanístico. Por una parte, recelo de la la administración (de los administradores). Por otra, hay que considerar el efecto de una liberalización total y absoluta en términos de medio ambiente y sostenibilidad. Aunque todos queremos vivir en un chaletito, es más "sostenible" un bloque de viviendas. El urbanismo a la francesa, con una miriada de pequeños pueblecitos, supone un gasto enorme en recursos (transporte, alcantarillado, distribución de la energía, etcétera). Tal vez en el modelo de liberalización total se requiera de algún sistema corrector en función del coste de las infraestructuras necesarias. Probablemente bastaría con calcular el coste (real) de la urbanización, y cargarlo al urbanizador. Con lo que habría menos interés en construir megaciudades dormitorio en Seseña o en Albarracín. Por otra parte: si la plusvalía no es del propietario del terreno, sino pública (y al propietario se le retribuye como suelo rústico) ¿qué interés puede tener en urbanizar? Hablo con conocimiento, un tío muy trabajador, con su esfuerzo, adquirió hace decenios un terrenito justo en el “borde” de un pueblo. Ese terrenito lo ha usado como huerto, hasta que ha acabado estando casi en el centro de la localidad. Como mi tío no es tonto, el terreno que adquirió tiene excelente acceso, buenas vistas... y el correspondiente precio. En el modelo en el que el terreno es un bien público, la previsión de mi tío no vale para nada. Si vende, se le retribuirá como si fuese un erial en el quinto pino (recelo de los "justiprecios"). Si no vende, y tampoco los vecinos, simplemente no hay suelo urbanizable. Sólo podrán construir quien pueda presionar a los propietarios paar que vendan. Y ese alguien es la administración, con impuestos (catastrazo y demás) o simplemente, expropiando. Más aún: la construcción en ese terreno conllevará unos beneficios ¿deben ser también públicos? Lo mismo puede decirse de los beneficios de un taller (un mecánico no tiene derecho de aprovecharse de las averías de los vecinos: salario establecido por ley y obligación de atender quieras o no). Etcétera. El efecto ya lo hemos visto en los países del "socialismo real": corrupción y desidia. En resumen: el sistema libre tiene inconvenientes a corregir. El sistema público pervierte a la sociedad al castigar al iniciativa. Saludos, y felicidades a José Luis Bartolomé por su blog. P.D.: la anunciada "Ley de igualdad de trato" supongo que tendrá un efecto curioso en el mercado de alquiler, al no poder negarnos a alquilar al primer zarrapastroso que aparezcam so pena de duras sanciones ¿no?

La posibilidad que comentas de actuación por parte de la administración ya existe, al menos en la comunidad valenciana. Se trata de la gestión directa, en lugar de la gestión indirecta. En la gestión directa es la administración la que actúa como agente urbanizador, estando los propietarios obligados a pagar en suelo los costes de urbanización si así lo requiere la administración. Existe además la posibilidad de licitar la obra pagando al contratista con terrenos. Por otra parte, tambien se puede ejecutar la actuación por el sistema de expropiación. Aunque esto es así probablemente desde el año 56. El problema ha sido, es y será (mucho más) que la administración (los ayuntamientos) no tiene dinero.

Estoy de acuerdo con lo expuesto por Paco Cacharro, y voy un paso más allá: los supuestos beneficios del urbanismo planificado no son más que una milonga comparable a los supuestos beneficios de la economía socialista planificada: igual que es público y notorio los desmanes medioambiantales que se produjeron en la URSS es público y notorio que el urbanismo planificado no evita por ejemplo que haya viviendas pegadas a grandes infraestructuras de transporte muy molestas o junto a polígonos industriales: sencillamente porque es imposible "planificar y ordenar todo el territorio" de la misma manera que es imposible "planificar y ordenar toda la economía". De hecho quien "expulsa" las industrias del centro de las ciudades es justo el "malvado" y "egoísta" mercado (Legazpi, en Madrid es solo uno de los innumerables ejemplos de ello). Por tanto lo que yo defiendo es que la Administración dedique TODO su poder, sus energías y sus recursos a proteger las zonas que presenten valores medioambientales destacables (cosa que actualmente no hace: ejemplo Las Tablas de Daimiel) y deje que el resto de la sociedad defendamos nuestro legítimo derecho a elegir donde y como vivimos: si mi voluntad ( y mis recursos económicos) es vivir en un chalecito a 150 km de Madrid, con malos accesos pero en plena naturaleza, pues en el pecado llevo la penitencia y lo mismo si mi voluntad es vivir en la Castellana en una torre de 400 plantas y sin un parque a menos de 10 km de distancia: ya se encargará el mercado de detectar si es o no rentable proporcionarme esa forma de vivir. Que el Estado se ocupe de obligar a que todo el mundo que vierta sus aguas al Guadarrama tenga su depuradora (cosa que no hace), que bastante tiene con eso.