Dentro del muy recomendable special report on property del The Economist del 5 de marzo, hay un artículo titulado “A world apart” que hace una reflexión interesante acerca de las llamadas “ciudades internacionales”.

Se trata de aquellas ciudades cuya demanda residencial no se compone sólo de sus propios habitantes, sino que convocan además compradores de otros países.

A un nivel distinto –pero similar- este fenómeno se produce en todas las ciudades o pueblos importantes. Así, cualquier capital de provincia española tiene como potencial comprador de vivienda a una buena parte de los habitantes del resto de la provincia. Muchos pueblos importantes (Ponferrada, Calatayud, Talavera, …) también atesoran una importante demanda proveniente de las comarcas que encabezan. De igual modo, las grandes capitales venden muchísimas de sus viviendas a ciudadanos de otras partes de país (miles de castellanos y de otras regiones poseen viviendas en Madrid).

Hay, sin embargo, otro escalón superior que es el de “ciudad internacional”. El artículo señala unas cuantas y razona el porqué de su condición:

Miami, en su condición de puerta de América para los latinoamericanos, ha aumentado la velocidad de sus ventas gracias a éstos, que han visto una gran oportunidad ahora que los precios han caído y el dólar está relativamente bajo.

Hong Kong, por su parte, es la gran beneficiada de la nueva hornada de ricos de la China continental: un oasis –vigilado- para disfrutar del estilo de vida occidental.

Dubai, aunque no pasa por su mejor momento, sigue recibiendo el interés comprador de las fortunas provenientes de otros países de la zona, digamos, más inestables.

Londres, como capital financiera de este lado del Atlántico, y dada su cercanía a las áreas que concentran más riqueza del mundo (Eurorusia, Golfo Pérsico), es probablemente el lugar de la Tierra con más demanda de ricos extranjeros. A su éxito le ayuda el buen tratamiento fiscal para este tipo de inversores así como una fuerte devaluación de la Libra Esterlina (recuerdo este post al respecto, donde contaba cómo los griegos ricos, antes del rescate, habían salido en masa a comprar propiedades en Londres).

Las grandes urbes españolas, Madrid y Barcelona, no gozan de esta condición –o, al menos, no en ese nivel-. Siempre he pensado que Barcelona goza de una proyección internacional y de unas características que la hacen más atractiva que Madrid. Sin embargo, según me contó hace unas semanas un importante promotor catalán con oficina en Madrid, el mercado barcelonés está mucho más parado que el madrileño.

Pero, si hay en España una ciudad que responde al perfil de las mencionadas por The Economist, esa es Marbella. En efecto, Marbella es probablemente la única ciudad capaz de atraer a grandes fortunas internacionales. Aunque también es la única ciudad del rango en el que compite que ha sufrido, además de la crisis, un descrédito enorme a cuenta de las diversas tramas de corrupción descubiertas. A pesar de ello, las cosas tampoco le van tan mal a la capital de la Costa del Sol. Alguien que conoce bien la plaza me decía hace poco que, si bien hubo una fortísima bajada de precios al principio de la crisis –o quizás por eso-, desde hace ya muchos meses se cruzan numerosas operaciones en el mercado.

Pero no basta con ser una “ciudad internacional” para asegurar el éxito del mercado residencial: hay que ofrecer producto de calidad. Producto que satisfaga las necesidades del perfil de comprador potencial. Así, The Economist pone algunos ejemplos: El Icon Brickell de Miami, y The Lancasters y One Hyde Park en Londres. Una de las enseñanzas de la crisis es que el promotor debe dejar de mirarse el ombligo a la hora de diseñar una promoción y pensar en las verdaderas necesidades del cliente. Por ahí vendrá el valor añadido.