Esclarecedor artículo el publicado hace dos días en Expansión por el socio de Clifford Chance, Roberto Tojo, dentro del especial “Fiscalía”, bajo el título “Expropiación por no urbanizar”.

En él se explica, con la actual Ley en la mano, cómo hay un tipo de suelos, los clasificados como urbanizables, que se encuentran en este momento entre la espada y la pared. Los propietarios de estos suelos tienen el deber de urbanizar (es decir, de acometer la transformación urbanística de suelos que físicamente son “patatales”). Deber que se está incumpliendo de manera generalizada dada la situación económica general e inmobiliaria particular.

Esto está cercenando los potenciales ingresos de los ayuntamientos afectados (pues la transformación de suelo acarrea importantes ingresos vía tasas y licencias).

La legislación vigente habilita a los ayuntamientos para proceder a la expropiación en el caso de que los propietarios no cumplan con su deber de urbanizar dentro de los plazos previstos. Hasta aquí, todo bien. El problema surge porque, según la ley, a efectos de expropiación, sólo hay dos tipos de suelo: el urbanizado (o sea el ya transformado) y el rural (todos los demás). O sea, que un suelo urbanizable se considera como un suelo no urbanizable o rústico. “El perjuicio para el titular del suelo es evidente, ya que un suelo con clasificación de urbanizable tiene en mercado mucho más valor que un suelo con clasificación de rural, beneficiándose el ayuntamiento al adquirir suelos por un precio muy inferior al de mercado”, dice Tojo.

En mi experiencia en el mercado del suelo, el rústico viene a costar un 10% del valor del urbanizable (lógicamente estoy generalizando, y dependerá del municipio y de la zona).

¿Y quién está en el ojo del huracán ante esta situación? El sistema financiero: las sucesivas quiebras y daciones en pago de promotoras han provocado que bancos y cajas sean los mayores tenedores de suelo urbanizable del país.

Y esto también pone en entredicho la última circular del Banco de España sobre valoración de los activos inmobiliarios para las entidades financieras: 50% en el caso del suelo. Esto quizá pueda valer para suelos finalistas, o sea, urbanizados. Pero parece francamente insuficiente para los urbanizables. ¿Son conscientes los inversores?