¿Cuánto vale el suelo?
Esclarecedor artículo el publicado hace dos días en Expansión por el socio de Clifford Chance, Roberto Tojo, dentro del especial “Fiscalía”, bajo el título “Expropiación por no urbanizar”.
En él se explica, con la actual Ley en la mano, cómo hay un tipo de suelos, los clasificados como urbanizables, que se encuentran en este momento entre la espada y la pared. Los propietarios de estos suelos tienen el deber de urbanizar (es decir, de acometer la transformación urbanística de suelos que físicamente son “patatales”). Deber que se está incumpliendo de manera generalizada dada la situación económica general e inmobiliaria particular.
Esto está cercenando los potenciales ingresos de los ayuntamientos afectados (pues la transformación de suelo acarrea importantes ingresos vía tasas y licencias).
La legislación vigente habilita a los ayuntamientos para proceder a la expropiación en el caso de que los propietarios no cumplan con su deber de urbanizar dentro de los plazos previstos. Hasta aquí, todo bien. El problema surge porque, según la ley, a efectos de expropiación, sólo hay dos tipos de suelo: el urbanizado (o sea el ya transformado) y el rural (todos los demás). O sea, que un suelo urbanizable se considera como un suelo no urbanizable o rústico. “El perjuicio para el titular del suelo es evidente, ya que un suelo con clasificación de urbanizable tiene en mercado mucho más valor que un suelo con clasificación de rural, beneficiándose el ayuntamiento al adquirir suelos por un precio muy inferior al de mercado”, dice Tojo.
En mi experiencia en el mercado del suelo, el rústico viene a costar un 10% del valor del urbanizable (lógicamente estoy generalizando, y dependerá del municipio y de la zona).
¿Y quién está en el ojo del huracán ante esta situación? El sistema financiero: las sucesivas quiebras y daciones en pago de promotoras han provocado que bancos y cajas sean los mayores tenedores de suelo urbanizable del país.
Y esto también pone en entredicho la última circular del Banco de España sobre valoración de los activos inmobiliarios para las entidades financieras: 50% en el caso del suelo. Esto quizá pueda valer para suelos finalistas, o sea, urbanizados. Pero parece francamente insuficiente para los urbanizables. ¿Son conscientes los inversores?
No creo que los Ayuntamientos sean tan burros de ponerse expropiar, aunque conociendo los que los dirigen no pondría la mano en el fuego. Hay un problema adicional: cuando se hace una valoración de un suelo por una tasadora de esas tan independientes, como hayan pasado los plazos de gestión previstos en el PGOU correspondiente, te bajan inmediatamente la valoración o te ponen una notita diciendo que en realidad el valor que dan puede no ser real porque con la nueva Ley del Suelo podría valer 10 (o 20) veces menos. Y claro, eso al banco que está estudiando la hipoteca, la dación en pago, la quita, el concurso o los deberes de su hijo el pequeño le va a encantar seguro. Pues eso, otra más de la estupenda Ley Chacón del Suelo, que aún nos persigue y que algunos "listos" decían que iban a "anular" con un reglamento (como si no supieran lo que han hecho, ¡a por el ladrillo!).
Muy buena reflexión. Yo cada vez estoy más convencido que fuera del mercado no cabe atribuir precio a nada. Es decir con un mercado del suelo (cuyo objeto sea construir) tan paralizado como el actual, el precio actual del suelo es ínfimo. Precisamente por ello, los propietarios de suelo no consienten venderlo. Es una situación equiparable a cuando los agricultores prefieren tirar parte de su producción a la basura antes que malvenderla, con la diferencia de que el suelo no puede tirarse a la basura. Respecto a la posibilidad de que las administraciones se decidan a expropiar suelos urbanizables no desarrolllados, no creo que lo vean mis ojos: a las administraciones lo único que les gusta es llevarse su 15% de aprovechamiento "limpio" de polvo y paja, listo para ser vendido al mejor postor sin riesgo alguno. Lo de desarrollar/urbanizar suelo es muy cansado y arriesgado y por tanto se lo dejan a los "malvados" especuladores.
Probablemente llevas razón pero, en cualquier caso, pueden jugar con la amenaza (extorsión).
Por supuesto, que utilizarán la baza de la extorsión en forma de amenaza de expropiación contra quien les interese: no te quepa la menor duda. Lo que la mayoría de la gente no sabe es que cuando la administración le otorga a un suelo concreto un uso público no lucrativo (por ejemplo un parque) el afectado tiene derecho a "obligar" legalmente a la administración a que le expropie y por lo tanto a que le pague el justiprecio que corresponda legalmente, en vez de esperar pacientemente y con su propiedad "embargada" de hecho por vía administrativa a que la administración de turno tenga a bien expropiar. En suelos urbanos si yo fuera el afectado no me lo pensaría dos veces.
Interesante artículo, pero en mi opinión, una cosa es la ley y otra cosa muy distinta la practica. Para empezar, cuando se expropia, se debe pagar el justiprecio, por lo tanto si alguien compra suelo urbanizable, pongamos por 500.000€, con expectativas de realizar unas viviendas en el futuro, la administración de turno no se lo podrá expropiar como si fuere un patatal. Otra cosa es que ya tuviera ese terreno, que esté valorado catastralmente por 5.000 euros y que le llegaran a expropiar, cosa bastante improbable. Debemos tener en cuenta que ahora hay una crisis brutal en el sector del ladrillo, y que va para largo, si expropia es porque hay alguien detrás interesado en urbanizar, y ese alguien hará una oferta al propietario, y salvo casos in extremis actuaría la administración de turno, lo cual es lógico. Pero ¿ Cuánto vale ahora el suelo ? Vale lo que esten dispuestos a pagar, y ahora por lo general, nadie pagaría nada, porque sobran viviendas, no hay demanda y si mucha oferta. Y los bancos, tienen decenas de miles de millones en suelo, pero en verdad es solo en sus balances porque si saliera al mercado probablemente no lograrían ni el 25% sobre su valor contable. Tiempos de crisis, el ladrillo ha bajado con fuerza y ya veremos a partir del 2020.