El Quiñón de Seseña es el mejor ejemplo para entender que en España no hay ni ha habido liberalización de suelo, sino un sistema cuasifeudal de 8.000 monopolios del suelo que coinciden con otros tantos municipios. Si de verdad hubiera habido liberalización del suelo el propio mercado habría descartado un desarrollo de semejante magnitud en este municipio tan alejado de Madrid sin antes haber agotado todo el suelo disponible en los municipios mejor ubicados y dotados (colegios, comercio, sanidad, comunicaciones, etc.) como son Ciempozuelos, Valdemoro, San Martín de la Vega, Parla, Pinto, Torrejón de la Calzada, Torrejón de Velasco, etc. Así pues, el intervencionismo de ayuntamientos y de comunidades en la clasificación y la gestión de suelo favorece la especulación de aquellos islotes que, como el Quiñón, cuentan con todas sus bendiciones. Y ¿cómo se consiguen esas “bendiciones”? Pues en una escala de 0 a (caja) 507, se encuentra uno de todo, como en botica.
¿Por qué se inflaron, por lo tanto, los precios? Los precios respondieron con normalidad al resultado de dos factores: la intervención en la oferta de suelo disponible (como describo en el párrafo anterior), que provocó que deviniera en un bien escaso – es decir, poca oferta para una enorme demanda-, y la fenomenal burbuja de crédito –provocada por los tipos de interés reales negativos y los perversos incentivos del Banco de España- que llevó a muchos a invertir en vivienda con fines especulativos.
Como consecuencia de ello, los precios de los inmuebles tendieron a igualarse al alza, desdibujando las diferencias que tradicionalmente la ubicación -el location anglosajón-, la antigüedad, y otros atributos (comunicaciones, transporte, dotaciones, comercio, etc.) han definido este mercado.
La semana pasada el Banco Santander, a través de Altamira, anunció una nueva bajada de precio que ha gozado de un gran eco mediático. Normal: el descuento sobre máximos es de un 65%. 65.000 euros para un piso de 94 metros cuadrados. Un precio que apenas cubriría el coste de construcción de la vivienda y que, por supuesto, deja en cero el valor del suelo: toda la inversión realizada por el promotor en la compra del suelo y su urbanización se habría volatilizado. Estamos hablando por tanto de un precio que jamás hubiera incentivado a un promotor a lanzarse al desarrollo del suelo. Los números no salen… salvo que se produzca el cúmulo de circunstancias ya expuestas en los primeros párrafos.
¿Y qué ocurrió el pasado fin de semana? Pues que los pisos no se vendieron, se despacharon. Se formaron enormes colas de jóvenes parejas –ojo, no inversores sino usuarios finales- atraídos por un precio difícilmente batible. Seguramente cuando estén leyendo estas líneas el stock del Santander se haya liquidado por completo, pues esas eran las previsiones del equipo comercial para este fin de semana que acabamos de dejar. Así pues, está claro que en un mercado sin dopaje financiero ni incentivos perversos las cosas vuelven a su ser. ¿O no?
Los jóvenes que han comprado piso en Seseña no tienen 65.000 euros más gastos ahorrados. Necesitan de financiación. Y el Banco Santander se la ha proporcionado. Lamentablemente, repitiendo errores del pasado. ¿Por qué? Porque los incentivos perversos siguen existiendo y desde el supervisor se sigue haciendo la vista gorda.
Estas son las condiciones financieras bajo las que se están vendiendo los pisos: plazo de amortización a 40 años, 100% del precio, y tipo variable de euribor más 1,25. Lo cual representa una cuota mensual de trescientos y pico euros. Si bien es cierto que el precio de la vivienda es muy bajo y es difícil que caiga mucho más aunque se recrudezca la crisis, también lo es que algunos de los compradores pueden tener problemas para pagar la hipoteca si, cosa no descartable, acaban en el paro.
Las financiaciones tienen que tener previstos botes salvavidas por si ocurre lo peor. Y esta del Santander no lo tiene. Por ejemplo, si el tipo inicial es fijo, pasarlo a variable (con lo que la cuota se abarata); o si el plazo inicial son 25 años, ampliarlo a 35 años (con lo que cuota se abarata). O, llegado el caso de la ejecución de la vivienda, tener la ocasión de salir del embrollo sin tener que seguir debiendo al banco. Eso se consigue sólo si la financiación es inferior al precio pagado, pues en la subasta, en un mercado bajista, siempre se va a vender el piso por menos del precio pagado inicialmente.
¿Por qué opta pues el Santander por una financiación tan agresiva? Pues para reducir la cuota mensual y hacer más atractiva la compra del piso. Eso sí, a cambio de pagar muchas más mensualidades. En fin, creo que con una hipoteca más sensata la mensualidad no supondría más de 100 euros más al mes y todos respirarían más tranquilos. Además de que al comprador le costaría mucho menos en intereses.
Me preguntaba el otro día un periodista si esa bajada tan agresiva del precio por parte de los bancos se podría considerar competencia desleal, a lo que respondí que no, que “la deslealtad de la banca no viene dada por el precio, sino por las condiciones hipotecarias, que suelen ser mucho más livianas cuando se trata de sus propios pisos que cuando financian activos de terceros”. A ver si alguien toma nota.