La Generalitat acaba de anunciar un macroproyecto, para competir con Eurovegas, que se compone de varios parques temáticos, junto al ya consolidado de Port Aventura, en Tarragona. Los promotores de la idea son ‘la Caixa’ y Enrique Bañuelos.
La competencia es buena, sana y necesaria, por lo que el hecho de que salgan diversos proyectos de inversión para el sector ocio y turismo merece bienvenida.
Pero no es oro todo lo que reluce. A falta de conocer los detalles, un par de reflexiones:
1) Los parques temáticos, en España, han sido una ruina. Siempre han sido promovidos/auspiciados/financiados por los poderes públicos y sus brazos financieros (Cajas), y no por la iniciativa privada. Transcribo lo que al respecto publiqué en “Adiós, ladrillo, adiós”:
Me sorprendió mucho cuando, al principio del ciclo, algunas de las promotoras inmobiliarias más importantes del país entraron como socias de ciertas Administraciones Territoriales en el desarrollo de parques temáticos y de ocio en municipios o áreas poco desarrolladas. A primera vista parecía un negocio abocado al fracaso, ni de lejos capaz de competir con el gran parque europeo, Disneyland París. De todos es sabido que los parques temáticos eran una ruina en aquel momento (siguen siéndolo) y que incluso el de Disney estaba en pérdidas. En España, tan sólo Port Aventura conseguía empatar o no perder demasiado. Un importante ejecutivo de una de las principales promotoras del país me ofreció una posible explicación: “Mira, José Luis, aquí nadie está para perder dinero. Si han entrado en la operación es porque tienen mucho suelo comprado en el pueblo y, con la excusa del parque, la Administración va a impulsar todos los trámites urbanísticos pendientes y se va a gastar un pastón en comunicaciones (autovía, tren, etc.). Sólo con las expectativas que se están creando ya están ganando dinero”. “Pero, ¿tú crees que la gente se va a ir a vivir a un sitio sólo porque está al lado de un parque de ocio?”, inquirí. “Probablemente no, pero con todas esas infraestructuras pones al pueblo en el mapa, y esas sí que se quedan para siempre; a lo mejor el parque cierra en cinco años porque no dejan de perder dinero, pero las carreteras no se las pueden llevar…”.
2) Enrique Bañuelos es el fundador de Astroc, empresa que vivió una meteórica subida en Bolsa en los años de la burbuja. Tuvo la habilidad de salirse antes de que la acción se hundiera en los infiernos. Buscó un nuevo El Dorado y lo encontró en Brasil. Según cuentan, Bañuelos, con buen olfato, está abandonando el recalentado mercado inmobiliario carioca. A continuación transcribo lo que conté sobre Astroc en “Adiós, ladrillo, adiós”:
Astroc, el paradigma de la crisis
El modelo de negocio de esta compañía no era ni el de la promotora tradicional –que en bolsa estaría representado por las antiguas Urbis o Vallehermoso- ni el de la patrimonialista –más en la línea de Colonial o Metrovacesa-. Astroc era, sobre todo, un desarrollador de suelo. Astroc ataba, bien mediante compra, bien mediante acuerdos de permuta con propietarios, terrenos físicamente rústicos pero calificados como urbanizables, de tal modo que, a partir de las condiciones legales preestablecidas (usos, edificabilidades, cesiones, cargas, etc.) se podía hacer una previsión de cash flow para la citada operación asumiendo unos determinados plazos de gestión, gastos de urbanización, ritmos de venta y precios de venta. Así, ese cash flow actualizado a fecha de hoy, pero que tardaría años en generarse, era tomado como una verdad incuestionable por analistas, inversores en bolsa y bancos que, en última instancia, financiaban esta larga e incierta aventura.
Los suelos en gestión están sujetos a infinidad de variables imposibles de prever. Siempre, y tengo fama de prudente, me he quedado corto tanto en plazos como en costes de urbanización. Incluso en suelos con gestión aparentemente sencilla, como son los urbanos no consolidados, superan las expectativas iniciales. Sin entrar en muchos detalles, este tipo de suelo al que, para entendernos, llamo “semifinalista” sólo requiere, en apariencia, la figura previa de un Estudio de Detalle, que es el procedimiento urbanístico más sencillo y breve. Pues bien, los dos suelos semifinalistas que he gestionado estos años han necesitado un plazo de dos años de gestión. En suelos urbanizables, como los que gestionaba Astroc, la incertidumbre es máxima. Hay intereses y presiones políticas, participan multitud de departamentos técnicos tanto de ayuntamientos como de la comunidad autónoma, incluso de organismos autónomos como confederaciones hidrográficas. Podría enumerar docenas de operaciones adquiridas hace cinco o seis años en las que aún no se ha movido un gramo de tierra. Me viene a la mente un municipio, Meco, en Madrid, del que llevo oyendo desde 2003 que “el Plan General se aprueba definitivamente el mes que viene”.
Y todo ese riesgo administrativo, nunca bien ponderado, tiene dos efectos nocivos. El primero, es el encarecimiento directo de los costes financieros. El segundo, el aumento del riesgo comercial: si ya es difícil aventurar el precio y ritmo de venta para dentro de dos años en la típica compra de suelo finalista, qué no debe ser estimarlos para un producto que tardará entre cinco (siendo muy optimista) y diez años en salir al mercado. Una trampa en la que han caído tanto tasadoras como valoradoras es en la de no contemplar, a la hora de prever precios a futuro, la generación de una cantidad ingente de nueva oferta. Con independencia de que la demanda ya mostrara síntomas de agotamiento en 2006 como ya hemos visto, a casi nadie le pareció relevante que centenares de promotoras estuvieran, cada una, desarrollando suelo para varios miles de viviendas en toda España. Los que se encargaron de estimar los precios de venta de los pisos futuros que se desarrollarían en los terrenos gestionados por Astroc se limitaron, en el mejor de los casos, a aplicar, sobre los precios de hoy, una subida indexada al IPC. Para ellos, el crecimiento del precio de la vivienda, así como la sostenibilidad de un cierto ritmo de ventas, era una verdad lineal sin fin. Para ellos no existía la ley de la oferta y la demanda.
Mientras las acciones de Astroc subían como no se había visto nada igual desde los tiempos de Terra, los que sabíamos algo de esto empezábamos a atarnos los machos.
Saquen sus propias conclusiones.