¿Qué va a pasar con la vivienda?, ¿van a bajar los precios?, ¿compro ahora o espero un poco más?, ¿es buen momento para alquilar?… España se enfrenta a la peor crisis económica en periodo de paz, aunque el mercado inmobiliario parece que se estuviera librando de ella. Mientras nuestro PIB se desploma a doble dígito, los índices que afectan a la vivienda no están acusando el desastre de la misma manera. Sobre todo, en lo referente a los precios.
Tanto es así, que desde el inicio del estado de alarma (entre el primer y el tercer trimestre del año), el precio medio de la vivienda terminada (nueva y usada) apenas cayó un 1,6% hasta situarse en 1.361 euros el metro cuadrado, según los últimos datos de la tasadora Tinsa. Eso sí, este dato supone un descenso del 0,4% respecto al mismo periodo del año anterior y la primera caída interanual en el precio de la vivienda en España en los últimos cinco años, por lo que podríamos estar ante una señal del cambio de tendencia en el sector.
A pesar de esta ligera contracción, el precio medio en España sigue siendo un 13,7% superior al mínimo registrado en la crisis anterior y se mantiene un 33,6% por debajo del nivel máximo alcanzado durante el boom inmobiliario, en 2007.
Entonces, ¿ha conseguido el ladrillo sortear la debacle del coronavirus o es que también está a punto de desmoronarse? Son muchos los que se vienen haciendo estas preguntas desde la declaración del estado de alarma. Aunque en economía las bolas de cristal son muy arriesgadas —y más aún con una pandemia sin erradicar—, existen algunos comportamientos que se están dando en el sector inmobiliario que sí pueden explicarse.
Los precios van a bajar
Una de las razones que está detrás de que los precios la vivienda se hayan quedado prácticamente congelados durante los últimos meses reside en que los propietarios se resisten a rebajar sus inmuebles. Los dueños de los pisos están esperando a que la crisis del coronavirus revierta para sacarle el máximo partido a la operación de venta, por lo que el ajuste se está prolongando debido a la paciencia que está teniendo la oferta. Además, los futuros compradores (la demanda) también están aguardando sin prisa a que el precio baje. Esto explica el frenazo en las operaciones y la especie de letargo en la que está sumido el sector.
Pero a pesar de las reticencias actuales, a los propietarios no les va a quedar más remedio que bajar el precio, tal y como señalan algunos expertos, que ya han empezado a poner números sobre la mesa al más que probable abaratamiento de los pisos. Los analistas de Bankinter son algunos de ellos, y pronostican que los precios caerán más de un 9% entre 2020 y 2021. Los motivos se deben a que el virus tendrá "un mayor impacto sobre la economía española y, en concreto sobre el empleo". Que una economía se contraiga y que la tasa de paro suba es la antesala de la caída en los precios de los pisos, que va siempre precedida por una caída de las operaciones inmobiliarias.
En el banco naranja prevén un nivel de actividad inmobiliaria muy bajo en la segunda mitad del año, por lo que las transacciones de vivienda para 2020 caerán un 35% . En 2021, debería recuperarse un 30%, aunque sin alcanzar los niveles previos al virus. Habrá que esperar hasta 2022 para volver al nivel de las 500.000 transacciones al año. El vendedor todavía no se ve forzado a rebajar precios debido a tres motivos:
- La todavía corta duración de la crisis.
- La esperanza de una rápida recuperación.
- Las ayudas ofrecidas por los bancos para el pago de las hipotecas.
Por otra parte, como hemos señalado anteriormenre, "el comprador está a la espera de descuentos suculentos", apuntan en el informe. Además, "los rebrotes del virus y las limitaciones de los turistas europeos para viajar a España", mantendrán las transacciones de extranjeros en niveles mínimos. Estas representan más de un 12% del total nacional, han caído en torno al 50% en el segundo trimestre y estiman que se agudicen las caídas en la segunda mitad del año.
"Se está produciendo un retraso en las caídas de precios, que se mantienen prácticamente estables en el segundo trimestre", con una subida 0,1%, según el INE, y una caída del 0,8% según portales inmobiliarios como Idealista, explica el documento. "Esto se debe al bajo volumen de transacciones, que distorsiona las referencias de precios, y la todavía escasa urgencia por parte de los vendedores", insisten.
La influencia del confinamiento y el teletrabajo
Sobre la vivienda de segunda mano, estiman que la caída de precios sea más acusada, y "al contrario de lo que ha ocurrido en el último ciclo, el retroceso podría ser mayor en zonas prime de grandes ciudades, donde las caídas podrían superar el -10%". Esto es debido al cambio en los hábitos de los compradores de vivienda por la pandemia, que favorece el traslado de parte de la población desde el centro de las ciudades a la periferia, por el teletrabajo y en busca de espacios abiertos.
Otra señal que podría estar anticipando la caída de los precios de vivienda es el precio del alquiler. Los alquileres cayeron un 1,2% en tercer trimestre del año en las capitales españolas, según Idealista. En concreto, en Madrid y Barcelona caen un 3,7% y un 4,5% respectivamente, apuntan en Bankinter.
Funcas también ha analizado recientemente el impacto de la pandemia sobre el sector inmobiliario. "Todo apunta a que, salvo que se produjera un nuevo cierre de la economía como consecuencia de los rebrotes, no estamos a las puertas de un hundimiento del mercado", afirman en su Cuaderno de Información Económica.
Para el conjunto de 2020, las expectativas de Funcas sobre la caída de precios son más bajas que las de Bankinter. Desde la Fundación de las Cajas de Ahorros auguran una corrección entre el 5 y el 8%, para "proceder a estabilizarse durante la primera parte de 2021 y posteriormente emprender una senda de recuperación". La evolución será, sin embargo, dispar según los territorios y tipos de inmuebles, como también apuntan en Bankinter.
"Existe una serie de factores que inducen a pensar que, a diferencia de lo sucedido en otras crisis económicas, el efecto de la recesión sobre los precios va a ser limitado, esto es, que no va a ser proporcional a la caída de la actividad económica", señalan en Funcas. Un primer factor "es la actitud prudente de los vendedores, quienes, anticipando una recesión de duración limitada, van a preferir retrasar la venta a malvender sus activos". En segundo lugar, "los bajos tipos de interés y la perspectiva de que se mantengan bajos a medio plazo sostienen los precios" y, finalmente, "la abundancia de liquidez y la falta de buenas alternativas de inversión para los compradores estimulan la demanda".
Sin embargo, los indicadores de esfuerzo apuntan en dirección de una moderación de la demanda de vivienda, por la "reducción de la renta disponible de los hogares" debido a la crisis. El abaratamiento de los inmuebles también dependerá de la situación económica del punto de España donde se ubiquen. "Los bienes de calidad en centros urbanos conservarán su atractivo en comparación con zonas donde el incremento del desempleo golpeará con más vigor o con escasa presencia de inversión extranjera", vaticinan. Además, si bien creen que el mercado de la vivienda para particulares parece relativamente estable, el segmento que se dirige a las empresas sufrirá un impacto significativo. "Esta tendencia podría persistir a medida que las necesidades de espacio de oficina se reducen como consecuencia del teletrabajo", avisan. Tanto Funcas como Bankinter ya han hecho sus números sobre cómo va a evolucionar el mercado de la vivienda en los próximos meses. Si la crisis económica se agrava y se alarga, las cifras serán considerablemente mayores.