La construcción de obra nueva llevaba años aumentando en Barcelona y el resto de España cuando Ada Colau llegó a la alcaldía de la Ciudad Condal. Este aumento de la oferta era vital para lograr una caída progresiva de los precios del alquiler, puesto que permitía acompasar el parque de viviendas disponibles a la demanda de arriendo, que ha experimentado un repunte en los últimos años.
Sin embargo, Colau y su equipo optaron por intervenir el mercado barcelonés y, tras introducir varias medidas restrictivas, terminaron abogando por obligar a los promotores inmobiliarios que impulsen obra nueva en la Ciudad Condal a reservar el 30% de los pisos de obra nueva a "vivienda social".
Tal y como denunció el sector, esta medida constituye, de facto, la expropiación de uso de uno de cada tres pisos incluidos en las nuevas actuaciones inmobiliarias, lo que evidentemente reduce la rentabilidad de estas operaciones e invita a los inversores y promotores a dar un paso atrás y buscar otras opciones lejos de Barcelona.
Imaginemos, por ejemplo, que un constructor ha decidido levantar un edificio de nueve alturas en la capital de la autonomía catalana. A raíz de la obligación introducida por Colau, solo podrá fijar un precio de mercado en dos de cada tres viviendas, mientras que un tercio de la promoción irá necesariamente a los programas de "vivienda social". Evidentemente, esto afecta muy directamente al plan de negocio de los promotores, que por ejemplo pueden verse obligados a disparar el precio de dos tercios de los inmuebles para compensar esa rebaja artificial exigida en un tercio de los pisos.
Lo peor llegará en 2-3 años
De momento, el desplome de la construcción no se ha traducido con toda su fuerza a los precios porque, evidentemente, las viviendas que salen ahora a la venta obedecen a promociones iniciadas hace dos, tres o cuatro años. Así, la oferta de pisos aún aumentaba un 28% en 2019, de acuerdo con la Asociación de Promotores de Cataluña, si bien los datos para toda la región fueron mucho mejores, con una subida del 131%.
Pero lo que importa a la hora de anticipar la evolución del mercado no son las viviendas que ya se han construido, sino los visados de obra nueva que miden el volumen de actividad promotora y que anticipan el tamaño que tendrá la oferta de vivienda en el medio plazo. Tales indicadores reflejan un desplome del 55% en los tres primeros trimestres de 2019, de acuerdo con datos oficiales del propio Ayuntamiento de Barcelona.
Si se comparan los datos con el resto de España, podemos comprobar que la situación que vive Barcelona es totalmente anómala, puesto que las promociones han aumentado un 9% en el conjunto de país. El peso de la Ciudad Condal en el total autonómico hace que las cifras para toda Cataluña estén también en números rojos, con una caída del 5% que se explica, en esencia, por ese desplome del 55% en la capital.
A raíz de todo esto, el precio de la vivienda está aumentando con fuerza. Si lo medimos en relación con cada metro cuadrado, encontramos que el coste subió un 7% durante el pasado año. En el distrito de Las Cortes, la subida fue del 12%. Otras zonas de la ciudad se movieron en tasas similares (caso de San Andrés o San Martín).
La situación puede ir a peor en 2020, puesto que el Parlamento ha aprobado un decreto ley que obligará a que las nuevas promociones del Área Metropolitana de Barcelona reserven un 40% de sus pisos a "vivienda social". De esta forma, la legislación autonómica va más allá de lo planteado por Colau, de modo que la asfixia de la oferta solo irá a peor. A esto hay que sumarle las distintas cláusulas que incluye el Decreto Ley para obligar a ciertos propietarios de vivienda a entregar sus pisos en "alquiler social" a los okupas que usurpan tales residencias, un nuevo golpe a la seguridad jurídica que también incidirá negativamente en la inversión inmobiliaria.