Las oficinas son un activo muy codiciado en España. Así, recientemente se ha publicado un estudio en un conocido portal inmobiliario que indica que, mientras que la rentabilidad bruta de la compra de una vivienda para ponerla en el mercado del alquiler se ha mantenido estable durante 2019 (el 7,4%), comprar una oficina para alquilarla proporciona una rentabilidad del 9,9%. Esto supone 1,1 puntos porcentuales más que la rentabilidad de hace un año, cuando se situaba al 8,8%. Los locales ofrecen un rendimiento del 8,9% (8,2% en enero de 2019), mientras que la rentabilidad de las plazas de aparcamiento es del 6,7%, frente al 6,3% de hace 12 meses.
Con estas cifras en el conjunto del país, no es de extrañar que el mercado de alquiler de oficinas en Madrid, principal centro de negocios de España, lleve varios años en ebullición. Hace apenas un mes se publicaron los datos macroeconómicos que situaban a la capital como primer motor económico del Estado, superando por primera vez en muchos años a Cataluña. La Comunidad de Madrid ya genera el 19,2% del PIB estatal, y gran parte de ello se debe a la pujanza de su capital, donde se concentran miles de negocios y oficinas, y donde en los últimos años se han incorporado con fuerza las oficinas de coworking y centros de negocios en Madrid.
Incrementos previstos de hasta el 3,6%
Este es uno de los factores que explica la evolución del precio del alquiler de oficinas en Madrid. Hasta 2021, la consultora JLL espera que se produzcan incrementos anuales en torno al 3,6% en la capital, que se sitúa de esta forma como la ciudad europea con un mayor incremento de la renta de alquiler de oficinas, seguida de Barcelona, Manchester, Helsinki y Lisboa.
En realidad, es la consolidación de una tendencia que empezó hace ya años. Según el último informe de JLL sobre la coyuntura del mercado de alquiler de oficinas, publicado en noviembre de 2019, la contratación de espacios de oficina mantuvo un buen ritmo también en 2019, donde todo hacía prever (a falta del cierre de los dos últimos meses) que el volumen acumulado en Madrid y Barcelona superaría el de 2018, cuando rondó los 845.000 metros cuadrados. A noviembre de 2019, el volumen contratado en Madrid superaba en un 30% las cifras del año anterior, mientras que en Barcelona el alza era de un 7%.
La alta demanda ha provocado que la disponibilidad de locales para oficinas haya disminuido en ambas ciudades, rondando el 8,8% en Madrid y el 4,8% en Barcelona. Ante la escasez de oficinas de calidad en el centro, los promotores han apostado por la reforma, renovación y rehabilitación de edificios para adaptarse a los requerimientos de los clientes.
Esto también tiene una consecuencia en el precio. Así, los precios prime (lo que se paga en operaciones de más de 500 metros cuadrados en las mejores ubicaciones y excluyendo casos excepcionalmente altos) siguen subiendo en Madrid, aunque de forma más moderada a como lo venían haciendo. Estos precios prime suelen tenerlos las oficinas en CBD (los distritos financieros de las grandes capitales como Madrid).
Pues bien, en el tercer trimestre de 2019 (último con cifras cerradas) se produjo un incremento trimestral de alrededor del 1%: de los 35,75 euros por metro cuadrado y mes del segundo trimestre a los 36 €/ m²/mes en el tercer trimestre. Hay que tener en cuenta que las subidas en estas ubicaciones han sido muy importantes en los últimos ejercicios, lo que deja menos margen para mayores incrementos. Por ejemplo, la renta prime subió en Madrid un 10,4% en el acumulado de 2018, hasta situarse en los 34,50 euros por metro cuadrado y mes al cierre de 2018.
¿Hacia los precios de 2007?
De esta forma, aún es pronto para saber si se superarán los precios que se vieron en los años 2006 y 2007, cuando los precios de alquiler de oficinas alcanzaron su máximo. En aquellos años previos a la crisis económica, la renta prime en Madrid alcanzó los 40 euros (en 2007 y 2008), lo que podría ocurrir en función de cuál sea el crecimiento de los próximos ejercicios. Al ritmo actual, podríamos alcanzar esa cifra en 2022 o 2023, pero es pronto para saber si se mantendrán las tasas de crecimiento.
En todo caso, antes de alquilar una oficina en Madrid conviene cerciorarse de que reúne todas las características que buscamos. Hoy en día existen portales web especializados, como Belbex, que reúnen más de 3.000 oficinas en alquiler en Madrid siempre con información verificada y actualizada. Allí se ofrecen oficinas con un amplio rango de precios, oficinas en edificios de nueva construcción o reformados, u oficinas pequeñas muy adaptables a las necesidades de los emprendedores.
Además, en este tipo de portales sueles disponer de un buscador que te permite realizar una búsqueda con criterios que se ajustan a tus requisitos, para asegurarte de que encuentras lo que estás buscando. Y esto, en un mercado tan caliente como el de las oficinas, es una ventaja esencial.