¿Sigue siendo la vivienda un activo interesante para invertir? ¿La nueva ley hipotecaria beneficia o perjudica a las familias? ¿Compro o alquilo? ¿Qué tipo de interés escojo, fijo o variable? Éstas son solo algunas de las preguntas que hemos tratado de responder esta jueves en una nueva edición de diálogos en libertad que hemos dedicado al mercado inmobiliario.
Los expertos José Manuel Artal, director de estrategia de Ibercaja, Marcos Sánchez Foncueva, Director gerente de la junta de compensación de Valdebebas e Ignacio Ortiz, director de investigación de mercados de Activum han sido los encargados, junto al redactor de Libre Mercado, Domingo Soriano, de analizar la realidad del mercado inmobiliario en España, muy centrado en los desarrollos de negocio en Madrid y Barcelona.
El estallido de la burbuja inmobiliaria entre 2007 y 2008 nos sumergió en una crisis que con la recuperación ha pintado un mapa inmobiliario muy distinto al que teníamos y unas tendencias de mercado completamente diferentes a las que existían antes tanto en el mercado de compra como en el de alquiler.
Así, en este desayuno, impulsado por Ibercaja y ofrecido por cafés La Mexicana, los expertos han tratado de dar respuesta a algunas de las preguntas que muchos particulares y empresas se hacen a día de hoy, como si es buen o mal momento para invertir en vivienda, cuáles son los factores que tiran del precio hacia arriba en zonas como Madrid o Barcelona, cuáles son los principales riesgos que asumimos a la hora de tomar una decisión de estas características y las singularidades del mercado hipotecario en un entorno de tipos de interés muy bajos.
Nueva ley hipotecaria
Sobre esto último, José Manuel Artal, director de estrategia del área de marketing de Ibercaja, ha considerado que la nueva normativa hipotecaria que acaba de aprobarse, en líneas generales, permite tener más seguridad jurídica a las propias entidades financieras y también tiene áreas de protección específicas para el particular que se endeuda, como, por ejemplo, un test de idoneidad que pasará el notario antes de decidir si conceder o no la hipoteca.
Por su parte, Domingo Soriano, destacaba los riesgos que entraña la modificación de esta normativa en lo que tiene que ver con los desahucios, ya que resta garantías a la banca en una operación en la que las garantías son fundamentales para que las entidades financieras puedan ofrecer el dinero a unos tipos de interés más bajos. Además, decía Soriano que el acceso al crédito en España ha sido tradicionalmente una de las legislaciones que mejor ha funcionado y que ha permitido que más del 90% de nuestros mayores lleguen a la edad de jubilación con una propiedad que les sirva de colchón en unos momentos complicados de sus vidas. En este sentido, Soriano temía que una legislación contraria a mantener las garantías a la banca -ya de por si castigada por unos tipos de interés en mínimos históricos- termine por endurecer el acceso al crédito y expulsar así a las capas más vulnerables de la sociedad del acceso a la vivienda en propiedad. "Me da mucho miedo que toquemos algo que precisamente ha funcionado muy bien, mejor que en muchos países de nuestro entorno y terminemos por estropearlo".
Tipo fijo o variable
En cuanto a las hipotecas, Artal también ha aportado algo de luz al eterno debate del tipo de interés fijo o variable a la hora de contratar una hipoteca. "Depende", comenzó diciendo, porque en esto, como en todo "no hay verdades absolutas". En cambio, destacó que "nunca va a haber un momento histórico tan propicio para financiar a tipo fijo como ahora. Porque ahora puedes conseguir tipos fijos al 2% casi en todas las entidades. Y un 2% en fijo es extraordinario, eso es evidente". El fijo, lo que te da es más tranquilidad, pero "que pagues menos no te lo puedo asegurar", decía porque "cuando contratas tipos variables amortizas más rápido y es algo más barata de inicio, pero tienes la incertidumbre de lo que pueda pasar con los tipos". Pero, en resumen, "creo que es muy buen momento para el fijo. Si me tuviera que endeudar ahora lo haría a tipo fijo."
Una opinión contraria a la de José Manuel Artal expresó el director gerente de Valdebebas, Marcos Sánchez Foncueva, quien señaló que "lo que hay que hacer es valorar las circunstancias que tienes a medio plazo y sobre todo en decisiones de primera inversión y, sobre todo en decisiones de gente joven" porque "parece difícil que en el medio plazo los tipos de interés suban como para dejar de hacer atractivo el tipo variable" y añadió que "la nueva ley hipotecaria favorece el cambio fácil del tipo variable al tipo fijo".
Por su parte, el investigador de Activum, Ignacio Ortiz, aconsejó a todo aquel que quiera comprar una vivienda que pida en el banco que le hagan una simulación de cómo se le quedaría la hipoteca en escenarios de tipos de interés más altos, para calcular si podrían encajar esas subidas de tipo en caso de escoger el tipo variable.
Jóvenes y vivienda como inversión
Los cuatro expertos se mostraron convencidos de que la vivienda sigue teniendo atractivo como inversión. "La vivienda sigue siendo un activo en el que se puede invertir", sobre todo si analizamos la inversión "al margen de la influencia de los ciclos" ya que "sigue comportándose como un valor refugio", consideraba Sánchez Foncueva quien concluía que "ahorrar mediante una inversión en vivienda sigue siendo una buena decisión".
Para José Manuel Artal también se trata de una buena decisión, aunque reconoce que "donde veo un problema es en la juventud, porque los jóvenes están en un círculo pernicioso de bajos salarios, precariedad y no sé si los estamos excluyendo del mundo de la inversión". No obstante, Foncueva recordaba que "los milenials quieren comprar y así lo dicen las estadísticas". Para ello, para poder acceder a la vivienda, Sánchez Foncueva recomendaba a los jóvenes tener en cuenta "dos cosas: empleo y ahorro".
Un punto de vista algo distinto ofrecía Ignacio Ortiz quien señaló que "el endurecimiento del acceso al crédito ha favorecido que el precio de la vivienda no se dispare sobre todo en determinados ámbitos de la Comunidad de Madrid". Eso sí, la vivienda como inversión -siempre teniendo en cuenta la zona geográfica de la que hablemos" puede ser una buena opción.
Compra o alquiler
José Manuel Artal, de Ibercaja, también se pronunciaba sobre cómo analizar la pregunta, cada vez más habitual, de si merece más la pena alquilar o comprar. Según destacó, si salimos de las zonas de influencia costera o de Madrid y Barcelona, "en zonas que podríamos considerar de la periferia" quizá "la opción de la compra es más clara porque los precios son más moderados".
Para Sánchez Foncueva "si los políticos se dan cuenta de que cualquier exceso de regulación es perverso", no pasaría lo que pasa en Madrid y Barcelona con los precios del alquiler, donde al aumentar la demanda se restringe la oferta y se generan alzas artificiales. Según Sánchez Foncueva, si el mercado opera con naturalidad y libertad cuando sube mucho el alquiler y se equipara al coste de una compra, mucha gente "se pasa a la compra".
José Manuel Artal fue casi más claro al decir que "Ha subido tanto el alquiler -en Madrid- y han bajado tanto los intereses, que en general, si echas la cuenta, en euros, tiende a salir mejor la compra que el alquiler". E insistía en que "es un momento óptimo para invertir porque los costes de la financiación están en mínimos históricos".
Por su parte, Ignacio Ortiz destacó que "hay que ver los riesgos asociados a la vivienda para ver si le merece la pena más alquiler".
En cuanto a si se trata de primera o de segunda vivienda, Sánchez Foncueva destacaba que "si es una primera vivienda tienes que calcular la rentabilidad de manera distinta a si es una segunda o una tercera vivienda. Cuando es primera vivienda hay que aislarse un poco de la rentabilidad que te va a dar, y valorar más tus circunstancias personales para tomar una decisión correcta. Y si es una vivienda para invertir ahí si tienes que hacer un cálculo de la rentabilidad. Y ojo a la rentabilidad bruta porque a eso le tienes que quitar los impuestos, gastos de mantenimiento, comunidad, basura, derramas, etc. Ese cálculo va a ser diferente. El que tenga intención de comprar como inversión, que procure hacer todos los números".
Sobre este asunto Ignacio Ortiz aportó una característica de la compra de vivienda, sobre todo de primera vivienda, que es "la pasión", algo que "entra en juego, porque comprarse una vivienda tiene un importante factor emocional, pero es importantísimo hacer los números".
La intervención de las administraciones
Por último, los ponentes también se refirieron al riesgo regulatorio que se asume en este tipo de inversiones ya que son operaciones que se hacen en muchas ocasiones a más de diez años y en ellas terminan influyendo decisiones políticas. Para Ignacio Ortiz las actuales alzas de precios de los alquileres y la vivienda tiene que ver con "las políticas municipales de bloqueos de suelo, de desarrollo y falta de visión de evolución de la población del anterior corporación en Madrid. Una falta de perspectiva que ha provocado unas alzas de precios tremendas".
Para Sánchez Foncueva, "en Madrid han hecho barbaridades, con precios subiendo y paralizando proyectos extraordinarios". Según decía el escenario ideal es el de la intervención de la administración para "habilitar y regenerar y en no evitar que el mercado funcione libremente". Todo porque "cuando hay exceso de regulación no es bueno para la inversión. Es un hecho y los números cantan", sentenciaba.
Ignacio Ortiz también lamentaba que "ha habido mucha demagogia al criminalizar el sector inmobiliario. Cuando se habla de tanta regulación si voy a comprar una segunda o una tercera vivienda, me lo voy a pensar muy mucho por este riesgo regulatorio. ¿Cómo vamos a jugar con los ahorros de la gente quitando viviendas del mercado? ¡Que dejen el funcionamiento del mercado!".