Una de las muchas consecuencias que ha tenido la crisis ha sido el cuestionamiento, tanto a nivel político como social y jurídico, de la normativa hipotecaria. A pesar de que su larga vigencia ha permitido a España convertirse en un país de propietarios, dado que más del 80% de la población tiene una vivienda en propiedad, y de que los problemas de solvencia en el sector financiero no se debieron a la insolvencia de las familias, sino de promotores y constructores, la clase política optó por impulsar una nueva ley hipotecaria, tomando como excusa la trasposición de una directiva comunitaria, para dar respuesta a todo el revuelo que generaron en su día las cláusulas suelo, los desahucios o el reparto de gastos hipotecarios, entre otras cuestiones polémicas.
Los expertos coinciden en que esta ley otorgará una mayor transparencia y seguridad jurídica al mercado hipotecario, pero también restringirá el acceso a la compra de vivienda a los jóvenes y las rentas bajas, debido al encarecimiento de las hipotecas y los mayores niveles solvencia que exigirán las entidades financieras a partir de ahora.
La citada norma, cuyo primer día hábil tuvo lugar el pasado lunes, marca nuevas reglas del juego para la banca y los clientes en el proceso de financiación de la compra de una vivienda e incluye, entre otras novedades, las siguientes:
- Desaparecen las cláusulas suelo, de modo que en el caso de préstamos a un interés variable la banca no podrá fijar un límite si el indicador de referencia baja -el euríbor a un año suele ser el más frecuente-.
- La banca deberá hacerse cargo del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), de las primeras copias del notario, de los gastos de registro y de gestoría. Los clientes, por su parte, deben abonar los gastos de tasación y las segundas copias del notario.
- Se refuerza la información previa al cliente. Las entidades financieras deberán dar toda la información necesaria para que los futuros hipotecados puedan entender las condiciones del crédito. La banca debe ofrecer dicha información con una antelación mínima de diez días naturales antes de la firma de la hipoteca. La banca deberá volcar en la plataforma tecnológica de los notarios las condiciones de los créditos.
- Se da más protagonismo al notario. Deberá certificar que los bancos cumplen con sus obligaciones, y que los clientes entienden las condiciones de la hipoteca. El notario, de forma gratuita, debe explicar a los usuarios las condiciones de los créditos, realizar un test de comprensión al ciudadano, y reflejar esa información en un acta notarial.
- La norma también endurece los requisitos de solvencia de los demandantes de hipotecas, ya que la banca deberá analizar la situación de empleo, ingresos presentes y previsibles, activos en propiedad, ahorros, o los gastos fijos.
- Las comisiones de amortización anticipada bajan a la mitad para las hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y 1,5% a partir de este período).
- Se endurecen las condiciones para desahuciar al cliente por impago, ya que el proceso solo podrá comenzar si hay doce cuotas impagadas o el 3% del capital en la primera mitad de la vida del préstamo, o bien 15 cuotas o el 7% en la segunda mitad del mismo.
Sin duda, la nueva ley hipotecaria será uno de los asuntos que se traten en el Desayuno Informativo que tendrá lugar este jueves 20 de junio en Libertad Digital. Impulsado por Ibercaja y con la participación de los expertos José Manuel Artal, Director de Estrategia Comercial del Área de Marketing de Ibercaja, Marcos Sánchez-Foncueva; director gerente de la Junta de Compensación de Valdebebas, Ignacio Ortiz de Andrés, director de investigación de mercados en ACTIVUM, y Domingo Soriano, redactor de Libre Mercado, este espacio de diálogo tratará de desentrañar las claves del sector inmobiliario de hoy en España. La vivienda como inversión, la diferencia de las grandes ciudades con el resto de localidades de la geografía española, o los factores que tenemos que tener en cuenta a la hora de firmar una hipoteca para que nuestra inversión realmente sea rentable, ocupará a los ponentes.
Las consecuencias
El nuevo reparto de gastos permitirá a los clientes ahorrarse una media de entre 500 y 1.000 euros en la firma de la hipoteca, pero eso no significa que el coste lo vaya a asumir la entidad financiera. Tanto la elevación de los gastos como el pago de ciertos impuestos y la reducción de comisiones se traducirán, de una u otra forma, en un aumento de los tipos de interés.
Así, tal y como afirmó el lunes el gobernador del Banco de España, Pablo Hernández de Cos, "es cierto que se trasladan a las entidades algunas de los costes que antes cubrían los individuos, lo que podría suponer que las entidades trataran de hacer frente a estos costes por la vía del incremento de los precios". La asociación de consumidores Adicae, por ejemplo, achaca a la banca subidas en los diferenciales que aplica a los préstamos hipotecarios, coincidiendo con la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, alzas que oscilan entre el 10% y el 36%.
Asimismo, el endurecimiento de los requisitos de solvencia, la eliminación de las cláusulas suelo y las mayores dificultades para desahuciar al cliente por impago del préstamo dificultarán la concesión de hipotecas tanto a los jóvenes como a las rentas más bajas. A mayor riesgo para la entidad, mayores condiciones impondrá a los clientes para reducir los costes derivados de posibles impagos. A este respecto, Hernández de Cos añadió que las entidades están siendo "más estrictas" en los criterios de concesión y la ley hipotecaria va en la misma dirección.
De este modo, aunque, por un lado, la nueva ley nace con el objetivo de otorgar una mayor seguridad jurídica a los contratos, después de que los tribunales tumbaran varias cláusulas clave durante los años de crisis (cláusulas suelo, gastos, impuestos…), una de sus principales consecuencias será tanto el encarecimiento de los préstamos como una mayor restricción de crédito para los colectivos menos solventes, como es el caso de los jóvenes y trabajadores con escasa cualificación.
El departamento de banca de reclamador.es señala que el detallado análisis de solvencia que deberán realizar los bancos "va a repercutir en un menor número de préstamos concedidos, aunque serán más seguros en cuanto a su cobro". Por su parte, el presidente de la Asociación Hipotecaria Española, Santos González, indica que "el efecto secundario del proceso para garantizar el crédito es que el acceso se ve limitado a gente con rentas más bajas. Se quería más rigurosidad para evitar los errores del pasado, esto implica la rigurosidad, que un porcentaje del mercado sale dañado y siempre es el de menores rentas".