El Tribunal Supremo acaba de fijar doctrina en relación a la imposición de gastos y su reparto en los préstamos hipotecarios y, de paso, decidir sobre la naturaleza de la comisión de apertura que grava este tipo de préstamos.
Esta cuestión es de suma importancia ya existen en nuestro país más de 7 millones de hipotecas afectadas por esta nueva jurisprudencia.
La decisión viene a resolver el dilema judicial abierto por el propio Tribunal Supremo en diciembre de 2015, cuando declaró nula, por abusiva, la cláusula habitual de reparto de gastos en la que la banca obligaba a sus clientes a cargar con todos los gastos de constitución de la hipoteca.
El Supremo valida parcialmente ahora la solución adoptada por buena parte de la banca española, que esquiva el coste de pagar el 100% cuando la cláusula es nula, y fija un reparto casi al 50% de todos los gastos hipotecarios. Así, LD se ha puesto en contacto con el experto Carlos Antón, que nos aclara la distribución de gastos tras la doctrina del Supremo:
Gasto de notaría
En el caso de arancel notarial, se argumenta que la intervención del fedatario público interesa tanto al prestamista como al prestatario y por este motivo, los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario se distribuirán por mitad. Sucede lo mismo en caso de modificación o novación del préstamo hipotecario. Un caso aparte es la cancelación de la hipoteca, que interesa exclusivamente al prestatario que se libera del gravamen. Las copias de las escrituras notariales las pagará quien las solicite.
Gasto de registro
En cuanto al arancel registral, eso sí, el Supremo entiende que el único interesado es el prestamista, por lo que carga el pago al banco. En el caso de que se inscriba la cancelación, sin embargo, será el prestatario quien la pague.
Gasto de gestoría
Sobre los gastos de gestoría, se acuerda que el pago de estos ha de hacerse por mitad.
Impuesto de AJD
En cuanto al impuesto de actos jurídicos documentados, nada cambia, el alto tribunal recuerda que la doctrina válida es la que ratificó el pasado mes de noviembre, cuando tras corregirse en octubre, decretó que el tributo corresponde al cliente.
Es importante recordar que a esta doctrina jurisprudencial no le afecta el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (convalidado por el Congreso de los Diputados el 22 de noviembre siguiente), porque esta norma, conforme a su entrada en vigor, solamente se aplica a los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a su vigencia y no contiene regulación retroactiva alguna.
En palabras de Carlos Antón, Socio Director de Nexum Legal, ahora solo queda esperar que al igual que ocurrió con las cláusulas suelo, algún juez plantee cuestión prejudicial al Tribunal Europeo. Cuando se declara una cláusula nula, un juez no debería poder modular de ninguna manera los efectos de esa nulidad, procediéndose a la devolución de las cantidades abonadas por el prestatario como consecuencia de la propia declaración de nulidad. Así quedo de manifiesto por el TJUE.