El Tribunal de Cuentas ha condenado a la exalcaldesa de Madrid Ana Botella y a parte de su equipo de gobierno a abonar 22,7 millones de euros por vender en 2013 dieciocho promociones de vivienda pública "por debajo del precio contable y de mercado".
Libre Mercado ya ha expuesto las sombras que ponen en entredicho esta sentencia, firmada por una jurista cercana a Carmena y su equipo de gobierno. Este diario también ha recabado la opinión de diversos expertos inmobiliarios, que coinciden en cuestionar los argumentos del Tribunal de Cuentas.
Pero, ¿por qué se vendieron pisos de la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo? Si nos ceñimos únicamente al relato simplista que ha hecho buena parte de la izquierda política y mediática, parecería que todo forma parte de un complot del gobierno de Ana Botella con el que se buscaba el enriquecimiento de despiadados "especuladores" que operan a través de "fondos buitre".
La realidad es mucho más compleja. En el año 2012, la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS) enfrentaba una situación financiera crítica. Las ventas se desplomaron, el valor de los activos patrimoniales había caído de forma sustancial y el mercado financiero se mostraba reacio a refinanciar créditos inmobiliarios. No solo eso: la entidad contaba con una estructura de personal sobredimensionada (más de 700 trabajadores) y las continuas inyecciones de capital por parte del Ayuntamiento habían acostumbrado a sus gestores a operar lejos de la lógica del mercado (normalizando un modelo de negocio que, a largo plazo, era deficitario e insostenible).
La EMVS, al ser una sociedad anónima, estaba sujeta a las normas del derecho mercantil, que prevén la desaparición de toda empresa en que las pérdidas reduzcan el patrimonio neto por debajo de la mitad del capital social. No solo eso: la ley también contempla la necesidad de declararse en concurso de acreedores en el momento en el que no se puedan cumplir de forma regular los compromisos de pago.
Por otro lado, aunque la EMVS había funcionado históricamente como una empresa satélite del Ayuntamiento de Madrid, esta circunstancia iba a cambiar en enero de 2013, cuando el organismo de promoción inmobiliaria pasa a ser clasificado institucionalmente como parte del entramado societario del sector público español. Por tanto, a los requisitos desarrollados en el anterior párrafo se le sumaban ahora las disposiciones formuladas en desarrollo del artículo 135 de la Constitución Española y de la Ley de Estabilidad Presupuestaria y Sostenibilidad Financiera. Ya no quedaba ninguna excusa: seguir operando con déficit no era una opción aconsejable, pero ahora tampoco era una posibilidad permitida por la ley.
La EMVS tenía que mover ficha, de modo que sus gestores se pusieron manos a la obra. Durante varios meses, se sondeó el mercado en busca de posibles compradores para diversos lotes de viviendas. En el primer trimestre de 2013, esta y otras operaciones fueron evaluadas por la consultora PwC, que desarrolló un Plan de Viabilidad para la empresa. Entre las medidas de saneamiento que sugirió Price Water House Cooper figuraba la transferencia de las 1.800 viviendas que ahora están en la picota por la sentencia del Tribunal de Cuentas.
El precio estimado para la operación rondaba los 112 millones de euros. La Intervención General del Ayuntamiento de Madrid fiscalizó la operación y dio su visto bueno. Lo mismo ocurrió después la Dirección General del Sector Público del consistorio. Los dos órganos coincidieron en considerar que enajenar estos activos era una solución razonable ante la situación límite que enfrentaba la EMVS.
No hay que olvidar, además, cuáles eran las condiciones del mercado. Los precios de la vivienda acumulaban años de continuas caídas. La EMVS había sacado a subasta decenas de pisos en 2011 y 2012, pero dicho procedimiento demostró ser ineficaz, puesto que las ofertas fueron bajas y escasas. Por eso, la subasta dejó de ser obligatoria a mediados de 2012, en virtud de un Acuerdo del Consejo de Administración de la entidad, celebrado el 6 de junio.
Una vez se recibieron las ofertas, la EMVS pasó a evaluar las mismas. El 20 de junio de 2013, la entidad emitió el informe que valoraba las distintas propuestas vinculantes siguiendo criterios perfectamente identificados: cartera de activos, condiciones económicas de la transacción, plazos, etc. A partir de este informe, el Ayuntamiento se puso en manos de la Comunidad de Madrid, a cuya Dirección General de Vivienda se requirió autorización y renuncia a ejercer el derecho de tanteo.
El precio final por el que se cerró la transacción figuraba en la parte alta de la horquilla de valoración de los inmuebles que había aportado el informe de PwC que activó el Plan de Viabilidad y evitó la quiebra de la empresa municipal. Hablamos, de hecho, de un precio superior al previsto en dicho Plan de Viabilidad, que a su vez contaba con el visto bueno de la Intervención General del consistorio y de la Dirección General del Sector Público de la Administración local.
Ni que decir tiene que todas estas decisiones se tomaban en el marco del día a día de la EMVS, puesto que las preocupaciones de la Junta de Gobierno local son mucho más amplias. Entonces, ¿qué pinta en todo esto Ana Botella? ¿Por qué la exalcaldesa se ve implicada en dicha operación? Básicamente, porque la sentencia del Tribunal de Cuentas insiste en considerar ilegal el proceso de saneamiento de la EMVS y extiende la responsabilidad al gobierno local por entender que validó esta operación cuando otorgó su visto bueno a la misma en la Junta General de Accionistas del año en que se cerró la transacción.