La sentencia del Tribunal Supremo sobre el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados ha vuelto a poner de manifiesto el fuerte intervencionismo existente en el ámbito inmobiliario. ¿A cuánto ascienden los impuestos que gravan la compra y el desarrollo de vivienda en España?
Esa es la pregunta que se hicieron hace ahora una década los profesores José M. Domínguez Martínez y Rafael López del Paso, docentes de la Universidad de Málaga. Para responderla, es preciso delimitar las distintas figuras fiscales que intervienen en el proceso de compra y desarrollo de un inmueble. Según explican los autores del estudio, los impuestos aplicables son los siguientes:
- Si comenzamos el recorrido con la transmisión de un solar, el empresario del ramo inmobiliario pagaría el IVA y también el gravamen gradual de Actos Jurídicos Documentados.
- A continuación, el vendedor estaría obligado a pagar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, también conocido como plusvalía municipal. Además, las ganancias deberán tributar en el Impuesto de Sociedades.
- Si el promotor adquiere el terreno con financiación bancaria, deberá pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre la responsabilidad hipotecaria. Lo mismo sucederá con respecto al préstamo que aporta los recursos necesarios para construir el inmueble. Adicionalmente, la distribución de la carga hipotecaria entre las fincas resultantes también tributará por el gravamen sobre el que recientemente falló el Alto Tribunal español.
- Si el promotor es una sociedad, habrá pagado el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en la modalidad de operaciones societarias. Además, estará sujeto al Impuesto sobre Actividades Económicas. El solar también quedará gravado por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles aplicable al solar, aunque con una bonificación del 90% para los tres primeros años de la actividad de construcción.
- En la ejecución del proyecto de edificación, Hacienda exigirá el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, así como las tasas municipales por licencia de obras. Igualmente, habrá que formalizar la declaración de obra nueva y la división horizontal resultante, ambas gravadas por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
- En la siguiente fase llegará el momento de venta de la vivienda al comprador, operación sujeta a IVA. No solo eso, sino que la escritura de compraventa estará sometida al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. En paralelo, el promotor tributará las ganancias obtenidas, tanto en concepto de plusvalía municipal como en el Impuesto de Sociedades.
Considerando toda esta maraña de impuestos, el saldo fiscal resultante apunta que la Agencia Tributaria se llevaría el 18% del precio de la vivienda. Es importante señalar, eso sí, que el informe de la Universidad de Málaga es de 2007, de modo que no refleja la subida del IVA observada desde entonces.
¿Y qué hay del comprador?
José M. Domínguez Martínez y Rafael López del Paso plantean el siguiente supuesto de referencia: el comprador se hace con una vivienda de 240.000 euros, a la que se debe sumar el pago del IVA y la parte del coste final que incluye los tributos y los pagos de operaciones necesarias para la adquisición y la financiación (tasación, verificación registran, notaría, registro, gestoría…).
- Durante tres lustros de tenencia, el nuevo propietario hará frente a costes recurrentes (comunidad de propietarios, gastos de mantenimiento, seguro de hogar, Impuesto sobre Bienes Inmuebles…).
- La hipoteca que financiará la adquisición estará sujeta a IVA.
Considerando todo lo anterior, el propietario incurrirá en un coste fiscal total de 94.000 euros durante los quince años siguientes. Esto supone el 39% del pago total, un nivel más que significativo que ronda cuatro de cada diez euros asumidos por la compra de la vivienda.