La alcaldesa de Madrid, Manuela Carmena, y su equipo de gobierno, vinculado a Podemos e Izquierda Unida a través de la "marca blanca" de Ahora Madrid, llevan meses criticando el encarecimiento del precio del alquiler y anunciando medidas restrictivas con las que pretenden frenar dicha tendencia.
Si tomamos el precio del alquiler como referencia y nos basamos en las estadísticas que ofrece Idealista, vemos que 2016 se cerró con una subida del 9%, antesala del aumento del 16% registrado en 2017. Este 2018, la tasadora TINSA apunta que el crecimiento ha sido aún mayor, situándose en el 17% durante la primera mitad del año.
Sin embargo, por mucho que Carmena pretenda emplear estos datos como argumento para disparar el intervencionismo en el campo inmobiliario, la cruda realidad es que lo que está pasando en la capital tiene mucho que ver con las decisiones del actual gobierno municipal. A continuación, algunos de los factores que así lo explican.
- Ataques a la propiedad (okupas).
Desde el arranque de la legislatura, el gobierno de Ahora Madrid ha creado un clima de inseguridad que golpea directamente a los propietarios de vivienda. La okupación se ha multiplicado por siete en los últimos años, hasta el punto de que la policía cree que hay alrededor de 2.000 viviendas de la capital en una situación de usurpación. Las autoridades destacan que tres de cada cuatro okupas pertenecen a mafias criminales y que cerca de la mitad de estos sujetos tienen antecedentes penales.
La respuesta de Ahora Madrid ha sido favorecer de distintas maneras al movimiento okupa. No hay que olvidar que algunos miembros del gobierno de Manuela Carmena han formado parte de estos colectivos. Ante semejante situación, no sorprende que el consistorio haya legalizado la okupación de vivienda pública, invitado a los madrileños a no denunciar este tipo de delitos, cediendo espacios públicos a estos colectivos…
Pero, como es lógico, los propietarios no permanecen impávidos ante este tipo de situaciones, sino que reaccionan para blindar sus activos y mantener en pie sus legítimos objetivos de rentabilidad. Esto explica que muchas personas aumenten el coste de alquilar una vivienda, conscientes de lo lento y complicado que sería el desahucio de un hipotético inquilino okupa.
- Restricción de oferta.
La Operación Chamartín, actuación promovida por el banco BBVA y la constructora San José, estaba lista para ser aprobada en 2015. Sin embargo, el cambio de gobierno y la llegada al poder de Ahora Madrid hicieron que la promoción quedase en suspenso, dejando en el aire 17.000 viviendas. A fecha de hoy, transcurridos ya tres de los cuatro años de la legislatura, la Operación Chamartín sigue en los despachos, con la consecuente restricción de la oferta de obra nueva. Asumiendo una ocupación de cuatro personas por apartamento, hablamos de 68.000 vecinos potenciales afectados.
Algo parecido es lo que ha ocurrido con las PAUs que se están desarrollando al Sur de Madrid. Se trata de distintas promociones que ya tienen el visto bueno de la Justicia y que están llamadas a desarrollar 100.000 pisos nuevos en Los Berrocales, Los Ahijones, Valdecarros y Los Cerros. Una vez más, si estimamos una ocupación de cuatro personas por apartamento, estamos ante una reducción de oferta que golpea a 400.000 vecinos potenciales de la capital.
También es digno de mención el encontronazo entre Carmena y el Grupo Wanda. La compañía del magnate chino Wang Jianlin vio frustrada su intención de reformar el Edificio España, decisión que también acarreó el carpetazo a la Operación Campamento, donde las trabas de Carmena se sumaron a las del ministerio de Defensa hasta hacer inviable una promoción que estaba llamada a levantar 15.000 viviendas. Partiendo de cuatro ocupantes por cada una, hablamos de una caída de oferta equivalente a 90.000 vecinos potenciales.
La situación tampoco es mucho mejor al Norte de la ciudad, en Valdebebas. Allí se estaba empezando a diseñar un desarrollo urbanístico similar a los que ya se han dado en Sanchinarro, Las Tablas, Monte Carmelo… Pues bien, hay 4.000 viviendas pendientes de desarrollo que no han encontrado salida por parte del Ayuntamiento, de modo que el asunto está judicializado y las obras han quedado paralizadas.
Otro caso menos significativo en cuanto al tamaño pero igualmente relevante por el limbo jurídico en el que se encuentra es el de la sociedad de cooperativistas que tenía previsto impulsar un plan de viviendas en las cocheras de Cuatro Caminos. De nuevo, y al igual que ocurrió en los casos mencionados anteriormente, el Ayuntamiento ha bloqueado este desarrollo con todo tipo de trabas.
- Carga fiscal.
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es el gravamen por excelencia de las Haciendas locales. Se estima que el 60% de los ingresos fiscales conseguidos por los grandes Ayuntamientos proviene de dicha figura tributaria. Pues bien, Madrid es la capital española donde más alta es la recaudación de IBI por habitante. Para ser precisos, el último informe del Colegio de Economistas y el Registro de Economistas Asesores Fiscales señala que la carga por IBI es de 440 euros por habitante. Por tanto, en un hogar con cuatro ocupantes, la recaudación media generada por el IBI supera los 1.750 euros anuales.
- Encarecimiento de licencias.
El impuesto que grava las construcciones, instalaciones y obras refleja a la perfección el pinchazo inmobiliario que vivió España entre 2007 y 2008. A comienzos de la crisis, este gravamen local generaba 155 millones. En la actualidad, dicha cifra ha caído a 65 millones. Sin embargo, una vez analizamos las cifras de licencias otorgadas por el gobierno de la capital de España encontramos que han pasado de más de 25.000 a poco más de 10.000. Esto significa que el precio por licencia ha subido alrededor de un 8% durante los últimos años, al calor de los aumentos de impuestos que ha decretado el gobierno de Manuela Carmena.
- Guerra contra los pisos turísticos.
Ante la subida de precios, el Ayuntamiento ha cargado reiteradamente contra los pisos turísticos. Sin embargo, la cruda realidad es que estos inmuebles apenas representan el 0,7% del parque residencial madrileño. Solamente en el distrito Centro se detecta un porcentaje un tanto mayor, aunque igualmente reducido (8,1%). El problema es que la guerra contra los pisos turísticos ya está en marcha y, en la medida en que se está especulando con la adopción de nuevas cargas fiscales y regulatorias, los propietarios reaccionan trasladando el coste a los inquilinos.
Factores de mercado
Al margen del intervencionismo de Carmena, es cierto que hay algunos factores de mercado que también explican el aumento de los precios del alquiler, aunque difícilmente se puede decir que ninguno de ellos sea negativo:
- A nivel macro, España encadena un lustro creciendo por encima del 3%, tasa que llega al 4% en el caso de la Comunidad de Madrid.
- En el plano laboral, el desempleo se ha reducido incesantemente en todo el país, especialmente en los grandes polos de actividad económica como la capital.
- El exitoso modelo social, económico y cultural del Madrid liberal que impulsó Esperanza Aguirre sigue atrayendo nuevos residentes. Entre 2011 y 2016 llegaron 50.000 nuevos vecinos a la ciudad.
Más problemático es lo que está pasando en el plano demográfico, donde el envejecimiento de la población y la caída de la vida en familia están traduciéndose en un descenso paulatino del tamaño medio de los hogares. En el distrito Centro, por ejemplo, apenas vemos una ocupación media de dos personas por apartamento. Como es lógico, esto acarrea un encarecimiento del precio del alquiler: más inquilinos potenciales optando a un mismo número de residencias.