El primer paso suele ser la búsqueda de vivienda. Ésta ha de cumplir los requisitos del comprador, aunque en muchas ocasiones es conveniente acudir primero a algún asesor o incluso a varios bancos para obtener una estimación apropiada del precio que podemos pagar por una vivienda. No sería extraño pensar que se cuenta con un presupuesto, por ejemplo, de 200.000 euros para comprar vivienda, y que el banco indique que la operación más alta que puede obtener ese interesado sea de 180.000 euros.
Una vez encontrada la vivienda y tras pedir la nota simple de la misma, comienza la búsqueda de hipoteca. Los expertos recomiendan buscar financiación en distintas entidades, ya que siempre hay condiciones que se pueden negociar y que cambian de una entidad a otra, como el tipo de interés, las comisiones, las vinculaciones que ofrecen, así como el reparto de costes en los gastos de constitución.
Una vez encontrada la vivienda y la entidad seleccionada, ésta elabora un estudio de viabilidad que pasa por los filtros correspondientes del banco, generalmente el comité de riesgos. Para esta operación hay que entregar gran cantidad de documentación, entre las que destacan nóminas, contratos de trabajo, últimas declaraciones de impuestos, así como pedir autorización al Banco de España y el acceso a datos de carácter personal, especialmente importante tras la entrada en vigor de la nueva normativa sobre protección de datos.
La tasación
Una vez negociadas las condiciones y aprobadas por la entidad hay que proceder a la tasación. Aunque la normativa establece que el propio cliente puede buscar una tasación por su cuenta de la vivienda, no son pocas las entidades financieras que condicionan la concesión del préstamo a que sean ellos quienes contraten a la tasadora. Suelen hacerlo al azar entre varias de las tasadoras que operan con homologación del Banco de España.
Y este es un paso clave que ha sido noticia recientemente por una supuesta circular del Banco de España pidiendo prudencia a estas compañías para que no se dejen llevar por las recientes subidas de los precios de la vivienda a la hora de valorar los inmuebles.
Para entender más de cerca el papel y el trabajo de las tasadoras, Libre Mercado se ha puesto en contacto con TINSA, la más grande del sector y que más tasaciones realiza cada día.
Fuentes oficiales de la compañía aclaran a LM que el paso previo de la tasación forma parte de la regulación que existe entre las entidades financieras para la concesión de crédito hipotecario. Como ya se ha explicado, en ocasiones el banco contrata y paga la tasación, pero está obligado a aceptar la tasación que lleve el cliente siempre que éste la haya contratado con una tasadora homologada por el Banco de España. El banco también puede contratarla en su nombre, pero es el cliente el que suele sufragar ese gasto. En ocasiones, cuando ha sido el cliente quien ha contratado una tasación por su cuenta y el banco quiere hacer una tasación "de control", es el banco quien paga esa segunda tasación.
Una vez tasada la vivienda, no es raro que refleje un precio muy inferior al de valor de mercado de la vivienda, o del valor al que se ha pactado la compraventa del mismo. ¿Por qué?
Según explican los expertos de TINSA a Libre Mercado, a la hora de hacer una tasación se tienen en cuenta aspectos como la ubicación de la misma, la superficie y el estado en el que se encuentra. Además, el tasador tiene que visitar la propiedad y fotografiar todas las estancias, así como reflejar cada uno de los aspectos de la vivienda, si tiene terraza, trastero, garaje, etc. Por otro lado, las tasaciones son valoraciones por comparación, lo que implica que debe haber un mínimo de seis comparables de viviendas que se consideren similares y con características homogéneas.
Cuando un tasador dice que lo que está calculando es el valor de mercado, lo hace intentando eliminar de la propiedad los efectos estacionales. Así, cuando el mercado está muy alcista, aplican correctores a la baja y cuando es bajista aplican correctores al alza. "Ha de ser un valor de mercado sostenible en el tiempo o perdurable para eliminar elementos de especulación", dicen estas fuentes a Libre Mercado. Se considera que es la única manera de calcular un valor que sirva para la garantía hipotecaria, fin último de estas tasaciones.
Según TINSA, "la función de la tasación es, precisamente, determinar cuál es el valor de mercado de la vivienda". Para las tasadoras, el precio al que se tasa una vivienda es el "valor de mercado".
¿Se les indica la valoración óptima para el préstamo?
Preguntados por la creencia popular de que durante los años de burbuja los propios bancos dirigían a los tasadores una propuesta de valor de tasación que permitiera conceder a los clientes financiación por valor del 120% del valor de la vivienda, TINSA afirma a Libre Mercado que esa práctica está prohibida por el Banco de España y que por eso controla a las tasadoras homologadas. "Ha habido tasadoras que lo han hecho bien, otras mal y otras regular. Nosotros estamos controlados y todas las tasaciones que se hacen están sujetas a revisión. Además, tenemos un departamento de control que visa y comprueba las tasaciones que damos", aclaran destacando que en TINSA no se han detectado estas prácticas.
Por otro lado, explica que en TINSA son "1.300 tasadores por toda España que conocen perfectamente los mercados en los que se encuentran las propiedades que tienen que tasar". En cualquier caso, destaca que "aquí hacemos 1.000 tasaciones al día" y eso "abre la puerta a que se puedan cometer errores", que se subsanan mediante los departamentos y métodos de control que tienen para cada una de las tasaciones que se efectúan al día.
¿Qué es necesario para que el BdE otorgue su homologación?
- Revestir la forma de sociedad anónima de fundación simultánea domiciliada en el territorio nacional.
- Contar con un capital mínimo de 300.000 € íntegramente desembolsado. Dicho capital ha de estar representado en acciones nominativas.
- Limitar estatutariamente su objeto social a la valoración de todo tipo de bienes, empresas o patrimonios.
- Contar con un número mínimo de diez profesionales de los cuales, al menos, tres han de ser profesionales vinculados.
- Disponer de una organización con los medios técnicos y personales, y los mecanismos de control interno necesarios para asegurar tanto un adecuado conocimiento de la situación y condiciones del mercado inmobiliario sobre el que han de operar, como el cumplimiento uniforme de las normas de valoración aplicables y de las obligaciones e incompatibilidades establecidas en este Real Decreto.
- Tener asegurada frente a terceros la responsabilidad civil que pudiera derivarse de su actividad de tasación mediante póliza de seguro suscrito con una entidad aseguradora habilitada legalmente para operar en el seguro de responsabilidad civil, por un importe no inferior a 100.000.000 de pesetas, más el 0.5 por 1.000 del valor de los bienes tasados en el ejercicio inmediatamente anterior, hasta alcanzar la cifra máxima de 400.000.000 de pesetas.
- Contar con un Consejo de Administración formado por no menos de tres miembros. Todos ellos serán personas de reconocida honorabilidad comercial y profesional, debiendo poseer, al menos aquellos que ejerzan funciones ejecutivas, conocimientos y experiencia adecuados para su ejercicio.
¿Por qué es tan crítico el proceso de tasación?
Las entidades financieras conceden un porcentaje que suele ser el 80% sobre valor de tasación o de compra, el más bajo de los dos. En ocasiones, llegan a ofrecer el 100% del valor de compraventa, siempre y cuando sea el 80% sobre valor de tasación. Es en estos casos donde más presión se ejerce sobre el cliente, ya que la viabilidad de su operación descansa sobre la tasación que arroje el estudio de la vivienda.