Las grandes ciudades alemanas están inmersas en un serio problema relativo a la vivienda: no hay casas para todos. Bueno, mejor dicho, las casas que hay construidas son pocas y no se adaptan a la demanda del mercado. Influyen varios factores en esta problemática, el primero de ellos es el cambio en el mercado de trabajo. Los jóvenes residentes en Alemania tienden a movilizarse con cierta fluidez entre una ciudad y otra en busca del empleo que más les interese en ese momento. El segundo factor es el cambio en el modelo de vida, los más jóvenes retrasan la decisión de casarse y tener hijos, por eso no buscan pisos grandes con varios dormitorios.
Todo esto unido provoca una demanda de apartamentos unipersonales que no tienen correspondencia en la oferta. Principalmente, porque en los últimos años el tipo de casas y pisos construidos en el país teutón iban encaminados a convertirse en hogares familiares. Una investigación de la Fundación Hans Böckler señala que Alemania necesita dos millones de viviendas pequeñas más asequibles económicamente y pensadas para los jóvenes trabajadores y estudiantes.
En el caso de Frankfurt, este problema de escasez de vivienda se ha incrementado desde el año 2011. En los últimos siete años, la ciudad ha recibido a 62.500 nuevos habitantes, pero solo se han construido 14.200 apartamentos pequeños pensados para jóvenes. "Para satisfacer la demanda, tendríamos que construir, al menos, 7.000 nuevas viviendas por año. Esto no es nada fácil debido a la falta de terrenos disponibles para poder construir", asegura Sebastián Grimm, jefe de equipo de valoración residencial en JLL.
En las ciudades grandes está apareciendo un nuevo tipo de vivienda, llamada micro-apartamentos, que miden entre 20 y 30 metros cuadrados y que son todo un éxito entre los jóvenes y los viajeros. Una de estas casas en el centro de una ciudad tiene un alquiler de unos 400 euros, frente a los 700 euros al mes por un dormitorio en Berlín.
Algunos de estos edificios diseñados con varios micro-apartamentos compensan la falta de espacio en las viviendas con instalaciones en la azotea y el sótano. Es habitual tener un gimnasio en la azotea o salas de estar y espacios de trabajo en otros puntos del edificio.
La fuerte demanda por este tipo de casas está atrayendo a los inversores. A comienzos de 2018, dos grandes inversores internacionales -el fondo soberano de Singapur y la empresa estadounidense Harrison Street- decidieron invertir en los micro-apartamentos germanos. "Las micro viviendas recibirán inversiones de 1.400 millones de euros en los próximos años", aseguran desde JLL.
En Hamburgo, al ser conocedores de esta problemática, comenzaron a crear este tipo de apartamentos en 2011. De hecho, desde hace siete años han creado 6.000 viviendas nuevas cada curso. "El número de permisos de construcción ha aumentado en un 245% desde 2010. La tasa de paro se mantiene estable, los alquileres y los precios de compra son más asequibles que en otras ciudades de Alemania", comenta Grimm.
En Hamburgo, las licencias de obras se consiguen más rápido, los precios del suelo son más asequibles y la rápida construcción de estos micro-apartamentos está frenando la fuerte oleada de subidas en el precio del alquiler. "El problema de la vivienda en Alemania tiene que ver con la falta de derechos de construcción, los planes de desarrollo obsoletos, los periodos de aprobación excesivamente largos y el aumento de las protestas ciudadanas, que no quieren nuevas construcciones", asegura Sebastián Grimm de JLL.