El mercado inmobiliario ha vuelto a renacer en España. Los precios de la vivienda suben, los alquileres están viviendo su época dorada y los compradores se están lanzando de nuevo a la solicitud de hipotecas. Eso sí, todavía queda un gran número de afectados por las cláusulas hipotecarias abusivas que firmaron hace una década, y aún no han recuperado el dinero que nunca deberían haber desembolsado.
Precisamente por tratarse de un tema de gran actualidad, este martes 6 de marzo Libertad Digital ha celebrado una nueva edición de Diálogos en Libertad en formato desayuno para analizar el panorama actual de la vivienda y de las hipotecas.
El evento ha llevado por título Vivienda, hipoteca y tribunales y ha contado con la presencia de expertos en la materia de la talla de Carlos Antón Mérida, socio de Nexum Legal, Alberto Leonardo, de LBS Abogados y José Luis Ruiz Bartolomé, analista experto en el sector y autor de los libros Adiós, ladrillo, adiós y Vuelve, ladrillo, vuelve.
Hasta 10 millones de afectados
Carlos Antón ha recordado cómo en pleno boom inmobiliario "había mucha vivienda y mucha gente pidiendo hipotecas". Entre 2005 y 2008, "se firmaban todos los días préstamos y se empezaron a introducir todo tipo de cláusulas abusivas". Las entidades financieras "empezaron a darse cuenta de que el euríbor podía caer y empezaron a idear los tipos de referencia IRPH, la Hipoteca Tranquilidad, las multidivisas…".
Por este motivo, el experto cree que en España puede haber hasta 10 millones afectados. "Nadie quedó libre de algún abuso de mayor o menor medida. Todos los préstamos hipotecarios tienen un montón de cláusulas abusivas, pero no todas dan derecho a alguna devolución de dinero", explica. Para asegurarse de si el banco debe devolver alguna cuantía a sus clientes, "lo principal es hablar con un despacho de abogados y revisar la documentación" de su contrato hipotecario. Antón Mérida, desde su departamento de derecho bancario e hipotecario, Derecho a Reclamar, dentro deNexum Legal, presta este tipo de asesoría a diario.
Alberto Leonardo cree que ha habido "un cambio muy profundo" en el mercado inmobiliario actual. Antes, "se partía de la idea de que la vivienda iba a valer más, por lo que si tu situación cambiaba, vendías la casa. Ahora, sabemos que las casas pueden perder valor y de hecho lo pierden". Eso sí, el experto ha advertido de la complejidad de llevar a cabo compras de vivienda a través de una cooperativa o con autopromoción (cuando el particular compra el terreno y construye su propia vivienda). "Eso traslada la responsabilidad al cliente, que debe tener muy claros los riesgos que corre", ha avisado.
Para Ruiz Bartolomé, en la "crisis tan abrupta y tan inesperada" que sufrió nuestro país, "la gente pensaba que el del banco le estaba asesorando y lo que le estaba era vendiendo. Ahora, la gente está a la defensiva". En la misma línea ha ido el socio de Nexum Legal, quien considera que esa situación "se ha cargado la reputación de las entidades financieras".
Para salvaguardarse de nuevos abusos, el experto ha recomendado, "la abogacía preventiva" en lugar de "llamar al abogado cuando tienes el problema", pese a que desde Derecho a Reclamar, el departamento hipotecario de Nexum Legal, atienden estas peticiones cada día. De hecho, el experto de LBS Abogados está "notando que cada vez viene más gente a asesorarse. No tiene sentido que por ahorrarse un asesoramiento de, por ejemplo, 200 euros, la gente se meta a firmar cantidades astronómicas sin entender lo que firman".
"Nos fijamos en la diferencia de precios de algunos céntimos en un café y no nos gastamos dinero en ir a ver a un abogado cuando te vas a gastar 200.000 euros en una casa", ha insistido Bartolomé.
El debate también ha puesto sobre la mesa a los avales que han exigido los bancos a los hipotecados a cambio de la concesión del crédito. "La sobregarantía es un problema. He visto escrituras que han firmado 5 y 6 personas", ha asegurado Carlos Antón. De hecho, "mucha gente que ha firmado una hipoteca, por tener un aval, no se ha podido acoger a la Ley de Segunda Oportunidad", ha añadido Alberto Leonardo.
¿Volverá a estallar el mercado inmobiliario?
El posible riesgo de que se vuelva a crear otra burbuja inmobiliaria ha sido uno de los puntos clave del debate. Pero Ruiz Bartolomé no ha dudado en descartarlo debido a que son muchas las diferencias del mercado inmobiliario actual con el de antes del estallido. Los visados de obra nueva, que ahora están cerca de 80.000 mientras que entonces estaban en casi 900.000, es uno de los indicadores. El endurecimiento de las exigencias de la banca a la financiación del crédito promotor es otro de los motivos. "Ahora, tienen la figura del project monitoring, que va a la obra a certificar que los trabajos se están ejecutando y que el promotor no está usando el dinero para otra cosa", ha explicado.
Además, el comprador de vivienda ya no lleva a cabo la adquisición "pensando en la revalorización de esa casa en el corto plazo. Algo de eso esta pasando ahora en las zonas prime de Madrid, pero en esas zonas hay una relación equilibrada entre el precio de compra y la rentabilidad que vas a obtener por el alquiler". En este sentido, "el mercado del alquiler ha explotado y se está profesionalizando", cuando hace una década "era vergonzante a partir de cierta edad decir que vivías en alquiler".
La seguridad jurídica es uno de los elementos que más desincentiva el alquiler. Según el experto, del millón y medio de viviendas que hay en Madrid capital, sus dueños residen en 900.000, pero hay 200.000 que están vacías por "el hecho de que el inquilino tenga más derechos que el propietario" y el miedo de que "el inquilino se te atrinchere dentro".
Volviendo a un posible estallido del ladrillo, Carlos Antón y Alberto Leonardo van en la línea con Bartolomé. "Estamos muy lejos de aquella burbuja donde subían los precios cada 15 días", ha dicho el primero. "Lo que está pasando ahora es que se está diferenciando la brecha entre las zonas prime y las que no lo son. Todavía hay sitios donde es imposible vender", ha declarado el segundo.
Asesoramiento antes de firmar
Para los que finalmente opten por la compra a través de una hipoteca, "lo básico es que cuando vayan a firmar un crédito sepan lo que están firmando, no que se lo cuenten, y que todo a aquel que sea víctima de un abuso de la banca pida justicia con los intereses pertinentes. Igual que si le debes 50 euros el banco te va a perseguir por mar y tierra", recomienda Carlos Antón. De hecho, con la nueva Ley Hipotecaria, que estará lista a mitad de año, "el notario deberá explicar al hipotecado todos los detalles abusivos que encuentre". A pesar de esto, para Bartolomé, buscar "un asesoramiento independiente es fundamental porque un notario te puede asesorar de las cláusulas legales, pero no sabe de hipotecas".
"Cuando vas a hacer una casa como autopromoción debes saber qué riesgos corres, por ejemplo, si hay fallos en la obra. En el caso de las cooperativas, debes saber que puedes perder el dinero entregado. Se están trasladando responsabilidades a las personas y para evitarlo, es imprescindible un buen asesoramiento", ha añadido Alberto Leonardo.
Los tres expertos han coincidido en que las hipotecas a tipo fijo, con los tipos de interés actuales en mínimos históricos, son la mejor opción.
LBS Abogados
LBS Abogados es un despacho que está especializado en ley concursal, derecho inmobiliario y de construcción y también en el beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho, es decir, la Ley de Segunda Oportunidad. Nacidos en 2016, este joven despacho atesora en cambio una experiencia de más de 15 años en el ámbito del Derecho de la Construcción. Ahora, desde LBS Abogados dan respuesta a las necesidades del sector desde la pericia y especialización de sus contrastadas carreras profesionales en las diferentes áreas de práctica.
Nexum Legal
Los especialistas de Nexum Legal, de la que es socio el ponente de Diálogos en Libertad Carlos Antón Mérida, cuentan con más de 20 años de experiencia en las diferentes áreas en las que destaca este despacho. Su equipo jurídico permite a Nexum Legal ofrecer servicios eficientes, ágiles, de la máxima calidad y ajustados a las necesidades de sus clientes. Una de sus áreas de especialización en la que más ha destacado Nexum Legal es en la mala praxis bancaria y derecho de los consumidores.