Macroproyectos urbanísticos en medio de la nada, promotoras quebradas, propietarios ahogados por unas hipotecas que les era imposible pagar… El estallido de la burbuja del ladrillo dejó consecuencias devastadoras tanto para el sector inmobiliario, como para el conjunto de la economía española, que han tardado mucho tiempo en revertir.
Podría decirse que fue en el año 2015 cuando se produjo el punto de inflexión en el sector. Entonces, los precios de la vivienda, las compraventas, las hipotecas y las construcciones empezaron a levantar el vuelo tras casi una década de debacle.
Gracias a la recuperación de estos últimos dos años, poco queda del panorama que existía antes del pinchazo inmobiliario. Aún así, tras la escalada de precios de la vivienda que se está produciendo en algunas ciudades de nuestro país, la sombra de una nueva burbuja sobrevuela sobre el sector. El director comercial de Tinsa, Pedro Soria, reconoce a Libre Mercado, que "últimamente no me preguntan por otra cosa". El experto cree que "el mercado ha cambiado muchísimo" en estos últimos 10 años, y da algunas claves para explicar por qué el ladrillo no volverá a estallar.
1. Los precios suben, pero no a esa velocidad
"En plena burbuja los precios de los pisos subían de media en España en tasas interanuales de entre el 20 y el 30%", recuerda Pedro Soria. Sin embargo, según el último dato de su tasadora, a cierre de 2017, las viviendas solo se encarecieron un 4,2% (hasta los 1.264 euros el m2) con respecto a 2016. Eso sí, en ese mismo periodo, en ciudades como Madrid o Barcelona registraron el pasado año subidas de dos dígitos. En concreto, el incremento en la capital fue del 17,1%, mientras que el de la Ciudad Condal se quedó en el 14,8%.
Esto revela que a día de hoy estamos ante "un mercado a 2 velocidades", señala Soria. Aún así, "los niveles continúan muy lejos de los de antes de la crisis y no creo que vuelvan a llegar a esos valores", añade. Tanto es así, que los precios medios en España en 2017 todavía están un 38,3% por debajo de los de 2007. Sólo en determinados barrios de las ciudades principales se han igualado. "No hay que mirar solo a Madrid o Barcelona, donde sí que hay ciertas tensiones en los precios, hay que mirar al conjunto de España en general", apunta el experto. Por ejemplo, en provincias como Cuenca (-7%), Ciudad Real (-6,7%), Lugo (-6,3%) o Guadalajara (-5,9%) el precio de la vivienda siguió cayendo el pasado año.
Para 2018, las previsiones de Tinsa es que los precios vuelvan a subir entre un 4% y un 5%, "pero que esas tasas se vayan minimizando en el futuro", lo que estaría muy lejos de generar una burbuja.
2. Las hipotecas no se conceden a la ligera
"Antes, a todo el mundo se le concedía una hipoteca, y al 100% o más, por lo que todo el mundo se compraba un casa. A día de hoy, existe una financiación controlada en la que prima la solvencia y el perfil del demandante. Los bancos evalúan a conciencia su estabilidad laboral, el tipo de empresa para la que trabaja o los años que lleva en ella", explica Soria.
Antes del estallido de la burbuja, las viviendas que se adquirían con las hipotecas o las que se presentaban con los avales ejercían de garantía en el préstamo, algo que se demostró que fue un error cuando los precios de las mismas se desplomaron.
Además, en la actualidad los bancos exigen a sus clientes tener ahorrado, al menos, el 20% del valor de la vivienda. De hecho, según los últimos datos del Banco de España, la media de la financiación de las hipotecas se situó en el 64,9% del valor de tasación de las casas. La hipoteca media para comprar una vivienda en España hasta el pasado mes de noviembre se contrató por un importe de poco más de 122.700 euros, a un tipo de interés inicial del 2,71%.
Ante unos tipos de interés en mínimos históricos y para evitar sustos antes una posible subida del euríbor, están primando las hipotecas a tipo fijo (casi 4 de cada 10). El plazo de amortización también es más corto que hace una década: 24 años
3. Los promotores, también controlados
No sólo los hipotecados vivían por encima de sus posibilidades hace 10 años. Entonces, "también se les financiaba a los promotores el 100% o más del proyecto. Muchas veces, con lo que les sobraba del crédito, seguían comprando suelo al lado, y ahí empezaron los problemas", recuerda el experto. Ahora, una de las exigencias de los bancos es que los promotores costeen el suelo de sus proyectos con fondos propios, "que supone entre el 30% y el 40% del coste total del proyecto, aunque si es un promotor de mucha viabilidad pueden llegar a financiarle hasta el 80%".
Además, "en la actualidad los bancos tienen monitorizadas las obras. Se aseguran de que el dinero que prestan se invierta realmente en esos proyectos (construcción, tasas, licencias...) y que estos tengan una demanda solvente detrás", explica. La venta sobre plano es una forma de que ni el promotor ni el banco corran riesgos.
Otra práctica habitual antes de la crisis era que los promotores dieran por hecho que los pisos siempre seguirían subiendo, y a esos ritmos. Entonces, se crearon unas expectativas futuras con el precio al que iban a vender sus viviendas que, tras es estallido, no se correspondieron en absoluto con sus ingresos reales. "Ahora, saben que a cada euro que invierten le tienen que sacar rentabilidad, por eso, ya no se pueden arriesgar a invertir en zonas donde no haya demanda", explica Soria.
En 2006, se autorizaron 865.561 visados de obra nueva para uso residencial en España. Entre enero y noviembre de 2017, esa cifra apenas ascendió a 74.690 unidades.
4. Menos compras y más alquiler
Según los últimos datos de Eurosat, que hacen referencia a finales de 2016, un 22% de los españoles vive de alquiler. "Antes de la crisis, el alquiler era invisible, ahora, se está dilatando mucho más la decisión de adquirir una vivienda, lo que implica que cada vez los compradores son de mayor edad", señala el director comercial de Tinsa. Soria cree que los jóvenes "siguen teniendo en la cabeza la idea comprar, pero ahora saben que los bancos les exigen ahorrar para ello".
A cierre de 2017, la compraventa de viviendas subió un 14,6% con respecto al año anterior, hasta un total de 464.423 operaciones, según los datos del INE. De esa cifra, 381.163 transacciones correspondieron a pisos de segunda mano y solo 83.260, a vivienda nueva. "En el año 2006 se llegaron a cerrar unas 900.000 operaciones de las que la mitad correspondían a obra nueva", apunta el experto.
En la época del boom de la vivienda "el mercado era puramente especulativo, ahora, es de reposición. Actualmente, los compradores venden una casa para irse a una mejor, que compran con el dinero de esa primera casa, o como inversión para ponerla en alquiler, pero no esperando sacar un beneficio inmediato con su venta", explica.
Que los españoles estén orientando sus propiedades hacia el mercado del alquiler se debe a datos como el último análisis de Fotocasa, que revelan que el precio de los arrendamientos se ha incrementado un 49% en Cataluña y un 27% en Madrid en los últimos cuatro años. Esto podría trasladar el riesgo de burbuja al alquiler, pero Soria lo descarta, aunque reconoce que hay "un recalentamiento de los precios en estas zonas" y que "podrían producirse errores individuales, sobre todo, de particulares" que paguen un sobreprecio por la compra de una vivienda o realicen un gasto en reformar un piso que luego no alquilen por el precio previsto.