Tras el hundimiento que sufrió el mercado inmobiliario como consecuencia del estallido de la burbuja crediticia, la vivienda vuelve a mostrar claros signos de recuperación, en línea con el crecimiento del PIB, lo cual constituye una señal muy positiva, ya que la construcción, poco a poco, empieza a contribuir de forma positiva al conjunto de la economía nacional mediante la generación de riqueza y empleo.
La compraventa de viviendas se acercará a las 500.000 transacciones al término del presente ejercicio, con lo que registrará tres años consecutivos de avances superiores al 10% interanual. El gradual alza de precios y el incremento de la firma de hipotecas también son síntomas inequívocos de que el ladrillo está de vuelta en España. Lo triste es que han tenido que pasar cerca de 8 años para que el sector empezara a levantar cabeza, a diferencia de lo acontecido en otros países que sufrieron una burbuja similar, como es el caso de EEUU, Reino Unido o Irlanda, donde el fuerte ajuste de precios se completó en apenas tres ejercicios.
La razón de este retraso responde al insensato e irresponsable comportamiento mostrado por la clase política, especialmente en el caso del anterior gobierno socialista que encabezó José Luis Rodríguez Zapatero, ya que hicieron todo lo posible para evitar la necesaria caída de precios inmobiliarios durante los primeros años de la crisis. Primero, desvirtuando las reglas contables para ocultar la quiebra masiva de promotoras, al tiempo que los reguladores, empezando por el Banco de España, hacían la vista gorda para no admitir la quiebra de las cajas de ahorros, y, en segundo término, evitando el imprescindible saneamiento del sistema financiero. Todo ello convirtió una crisis que podía haber adoptado una forma de 'V' en una larga y lenta agonía cuya imagen fue una 'L'.
Sin embargo, una vez depurados los excesos del pasado, la vivienda ha comenzado a repuntar, sin que ello signifique, ni mucho menos, que España corra el riesgo de caer en una nueva burbuja inmobiliaria. El número de hipotecas es hoy un 70% inferior a las que se firmaban antes de las crisis, el precio medio de los pisos se sitúa todavía un 30% por debajo de sus máximos históricos y el volumen de visados de obra nueva apenas representa un 10% del existente en el punto álgido de la burbuja.
De hecho, a diferencia de lo que sucedía entonces, el repunte de la demanda se sustenta sobre bases sólidas y sostenibles, ya que el esfuerzo que supone la compra de un inmueble ronda hoy el 30% de la renta disponible de las familias frente al 60% de antes de la crisis y la rentabilidad de los pisos -si se compara el precio de venta con el precio del alquiler- ha regresado a su promedio histórico. Asimismo, los bancos se fijan más en la solvencia de los compradores y conceden, como máximo, el 80% del precio de tasación de la vivienda para reducir los posibles casos de morosidad.
Por otro lado, ciudades como Madrid o Barcelona han experimentado subidas de precio mucho más pronunciadas que el resto del país, pero buena parte de este incremento responde a causas artificiales y no estrictamente de mercado, puesto que los 'ayuntamientos del cambio' se han empeñado en paralizar la construcción de decenas de miles de nuevos pisos, a pesar de la creciente demanda, encareciendo con ello tanto el precio de venta como el del alquiler.
España está superando, pues, la crisis inmobiliaria, cosa distinta es que los responsables políticos hayan aprendido algo de esta trágica lección. A saber, que urge aplicar una auténtica liberalización del suelo para que la la construcción de vivienda dependa, única y exclusivamente, de la oferta y la demanda y no de las arbitrarias decisiones de los políticos de turno, con la consiguiente corrupción estructural que implica la concesión de licencias urbanísticas; que los bancos deben gestionar de forma cuidadosa su exposición al sector inmobiliario, fijando unos criterios de solvencia estrictos; y que la banca central, primera y última responsable de los habituales ciclos económicos de auge y depresión, tienen que dejar de manipular el precio del dinero, ya que establecen los tipos de interés a voluntad en función del momento económico y político. Mientras estas tres lecciones no se asuman, la vivienda -y cualquier otro activo- correrá el riesgo de sufrir nuevas burbujas en el futuro.