Ni Ada Colau, ni Manuela Carmena, ni Podemos, ni la CUP, ni el PSOE… El primer partido político que declaró al guerra en España al alquiler vacacional por parte de los particulares fue el PP. El Gobierno de Mariano Rajoy, por boca de su entonces ministra de Fomento, Ana Pastor, decidió a mediados de 2013 que los españoles ya no podrían alquiler libremente sus inmuebles a turistas, tal y como venía sucediendo desde hace décadas.
El Ejecutivo decidió que esta actividad, hasta entonces regulada a nivel estatal a través de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), pasara a depender de la regulación sectorial de cada comunidad autónoma, a sabiendas de que las normativas turísticas de los gobiernos regionales serían mucho más restrictivas e intervencionistas que la LAU, de modo que los propietarios tendrían más dificultades y limitaciones a la hora de poder alquilar legalmente sus viviendas a turistas.
Hasta ese momento, el alquiler vacacional se regía por la misma regulación que el alquiler normal, ya que la ley estatal no especificaba ningún límite de tiempo acerca del arrendamiento, ofreciendo así un amplio margen de actuación a propietario e inquilino para acordar las condiciones concretas del alquiler vacacional, sin mayores trabas y dificultades administrativas, lo cual posibilitó el desarrollo de un amplio mercado inmobiliario de uso turístico en España, con el consiguiente beneficio para los propietarios. La única obligación fiscal del propietario consistía en reflejar esos ingresos extra en su declaración del IRPF, como cualquier otro alquiler.
Sin embargo, todo cambió a partir de 2013. El PP cedió a las fuertes presiones ejercidas desde el poderoso lobby hotelero que, desde hacía tiempo, venía quejándose de la "competencia desleal" que ejercían los pequeños propietarios a su negocio. El alquiler turístico siempre ha existido en España, solo que, hasta hace poco, se desarrollaba a través de la intermediación de inmobiliarias o anuncios en prensa y webs. Pero la irrupción de las nuevas plataformas de alojamiento a nivel global, como Airbnb o Homeaway, ha transformado por completo este modelo. Cada vez son más los turistas y propietarios que, sin necesidad de intermediarios y al margen del negocio hotelero, alcanzan acuerdos mutuamente beneficiosos en materia de alojamiento.
No en vano, según los datos de Airbnb, el anfitrión medio en España logró unos ingresos extra de 3.300 euros alquilando su vivienda unas 36 noches al año en 2016. En Madrid, ganó una media de 3.640 euros, mientras que en Palma los ingresos alcanzaron los 5.900 euros y en Barcelona los 5.300 euros por alquilar una media de 66 noches el pasado año. En un país como España, donde la tasa de propietarios supera el 80%, el negocio del alquiler turístico puede beneficiar de forma directa a una buena parte de la población.
Pese a ello, tras años de campaña por parte del lobby hotelero, los políticos han empezado a restringir este modelo de negocio arguyendo como excusa la creciente turismofobia. Los gobiernos regionales se escudan en los contados problemas de convivencia que genera el turismo de masas –pertenecientes al ámbito del orden público, no al del turismo propiamente dicho–, la supuesta transformación de los barrios del centro de las ciudades (la polémica "gerentrificación") o la subida de los alquileres para restringir y limitar esta actividad por parte de los particulares, pese a que dichos argumentos carecen de base.
Caos regulatorio y fuertes restricciones
Como consecuencia, esta particular guerra que libran hoy políticos y hoteleros contra los pisos turísticos ya se está reflejando en una regulación caótica y, sobre todo, muy restrictiva por parte de algunas comunidades autónomas y ayuntamientos. A continuación, los principales ejemplos:
Baleares
Es uno de los principales destinos turísticos de España y acaba de aprobar una de las leyes más restrictivas en esta materia. El pasado lunes entró en vigor una nueva norma que incluye un "techo máximo" de 623.324 plazas turísticas –tanto hoteleras como de alquiler vacacional– con el fin de controlar la oferta. De ese total, hay 120.000 plazas que se han ido concediendo desde el año 1999 en régimen de excepción y que no se renovarán en cuanto se vayan dando de baja, de modo que la oferta se irá reduciendo de forma paulatina, con el consiguiente encarecimiento de precios de hoteles y alquiler vacacional.
La nueva ley deja a los consejos insulares de cada isla –Mallorca, Menorca, Ibiza y Formentera– y al Ayuntamiento de Palma la posibilidad de decidir si permiten el alquiler turístico en pisos, cuánto tiempo y en qué zonas. Estas instituciones, gobernadas por partidos de izquierdas, tienen un año para acordar qué hacen, aunque se prevé que mayoritariamente mantendrán la prohibición.
Con el fin de perseguir el alquiler de pisos, la Consejería de Turismo pondrá en funcionamiento una plataforma electrónica para que los ciudadanos denuncien a los propietarios que no cuenten con la obligada licencia. Las plataformas digitales que publicitan el alquiler de pisos a turistas en Baleares tienen 15 días para dejar de hacerlo y adaptar su oferta a la nueva ley o se verán expuestas a multas que van de los 40.000 a los 400.000 euros. Además, los propietarios se enfrentan a multas que oscilan de 20.000 a 40.000 euros.
Cataluña
Cataluña, y más concretamente Barcelona, también se ha convertido en un referente contra los pisos turísticos. Ya en 2012, la Generalidad impuso una tasa a las pernoctaciones hoteleras y cruceros entre los 0,45 y 2,25 euros la noche, pero ahora prevé extenderla a los pisos turísticos mediante la nueva regulación sectorial que pretende aprobar el próximo otoño.
El Ayuntamiento de Barcelona, con Ada Colau a la cabeza, ha aplicado una moratoria tanto a la apertura de nuevos hoteles como a la concesión de nuevas licencias de pisos turísticos, congelando con ello la oferta. Su intención ahora es mantener esta prohibición y tan sólo promover nuevas plazas en los barrios periféricos de la Ciudad Condal bajo la amenaza de inspecciones y fuertes multas a todas aquellas viviendas de particulares que carezcan de la correspondiente autorización administrativa.
Madrid
Madrid sigue los pasos de Barcelona. Por un lado, el Gobierno regional de Cristina Cifuentes trabaja en una nueva reforma para permitir el alquiler vacacional, siempre y cuando las comunidades de vecinos autoricen dicha actividad en el edificio, después de que la Justicia tumbara la anterior regulación autonómica por ser excesivamente restrictiva.
Pero el Ayuntamiento de Manuela Carmena va más allá, puesto que trabaja en una nueva normativa, similar a la de Barcelona, para congelar la oferta de plazas en el centro, así como limitar el número de días por año que se pueden alquilar pisos a turistas e implantar tasas a los visitantes.
Andalucía
La Junta de Susana Díaz apostó por imponer ciertas barreras de entrada por la puerta de atrás a este lucrativo negocio para los pequeños propietarios mediante el establecimiento de ciertas normas como, por ejemplo, que las viviendas en alquiler tengan calefacción en invierno y aire acondicionado en verano o que dispongan de hojas de reclamaciones, entre otras condiciones más propias de hoteles que del alquiler de pisos. Además, no se descarta que los ayuntamientos puedan aplicar tasas turísticas por noche de estancia, así como otro tipo de restricciones a este tipo de viviendas.
Comunidad Valenciana
Su gobierno regional también exige un registro y cumplir una serie de características para ejercer esta actividad, aunque con menos restricciones que en otras autonomías. La ciudad de Valencia, por su parte, negocia con las plataformas de alojamiento la aplicación de una tasa y un límite máximo de días para poder alquilar estos inmuebles a turistas.
País Vasco
La normativa vasca también es bastante flexible en comparación con otras autonomías, ya que tan sólo exige la inscripción del inmueble en un registro y contar con una declaración responsable de inicio de actividad turística. Pero algunas ciudades como San Sebastián estudian una regulación mucho más restrictiva, así como la aplicación de tasas.
Canarias y Galicia
Por su parte, las normativas aprobadas por Canarias y Galicia se mantienen bajo el escrutinio de la Justicia debido a las fuertes restricciones que incluían inicialmente. En el caso de Canarias, los tribunales han tumbado la prohibición de que existan viviendas vacacionales en las zonas turísticaso de uso mixto, entre otros polémicos artículos, mientras que la nueva ley gallega también ha sido recurrida por dañar la competencia y está a la espera de resolución judicial.