La gentrificación (y el turismo) se han convertido en el nuevo objeto de la incansable lucha social en favor de los más desfavorecidos, es el nuevo monstruo a ser combatido. El nombre tiene ya tan mala prensa que nadie es capaz de romper una lanza a su favor (defender la gentrificación y defender el neoliberalismo son ya casi sinónimos).
En el proceso de ataque y derribo constante, la gentrificación ha sido acusada de las más diversas fechorías. Desde destruir el comercio local promoviendo el "monocultivo económico", pasando por la casi incomprensible "reducción de la caminabilidad", hasta acabar siendo acusada de promocionar la infidelidad (la de los barrios para con sus vecinos). Los enemigos de las relaciones libres y voluntarias de intercambio, siempre faltos de argumentos, no escatiman en adjetivos de lo más variopintos para desprestigiar al nuevo chivo expiatorio (que como casi siempre toma la forma poco concreta de "intereses económicos").
¿Qué es la gentrificación?
Las definiciones no son siempre inocentes. Gentrificación viene del vocablo Gentry. Su significado se identifica con nobleza o personas de alta cuna (también se refiere a personas de la alta burguesía). Gentrificación vendría a ser el proceso mediante el cual la población original de un sector o barrio, generalmente céntrico y popular, es progresivamente desplazada por otra de un nivel adquisitivo mayor.
¿Quién podría estar a favor de la gentrificación? ¿no es acaso una batalla más en la interminable guerra entre las capas más altas de la sociedad y los más desfavorecidos? Para arrojar luz sobre el asunto veamos en primer lugar de qué depende el valor de la vivienda.
¿De qué depende el precio de la vivienda?
En un primer lugar, de la productividad de sus habitantes. La vivienda (como cualquier otro bien de capital) tiene un valor derivado de los múltiples usos que se pueden hacer con ella. A mayores usos y más valorados, mayor es el precio de la vivienda. Cuando la vivienda pierde su capacidad de dar servicios de habitación pierde gran parte de su valor (o todo).
El uso más común de la vivienda es el de proporcionar servicios de habitación a los habitantes de una ciudad. Cuando los habitantes de una ciudad son muy productivos, la vivienda suele ser más onerosa que en lugares donde los habitantes son menos productivos. Mayor riqueza lleva aparejada mayor capacidad de pujar al alza por el precio de la vivienda. Más personas mejor pagadas conllevan altos precios de la vivienda.
Es por ello que cuanto más grandes y más ricas son las ciudades, mayor parte del precio de la vivienda se atribuye al suelo (un elemento que necesariamente debe estar en toda vivienda y del que sólo construyendo edificios cada vez más altos podemos "burlar" temporalmente su escasez).
Esto es lo que explica que las ciudades que tienen poco espacio por su ubicación geográfica sean las ciudades que, normalmente, más rascacielos tienen. También es lo que explica el alto precio de la vivienda que tienen que soportar algunas ciudades que tienen graves restricciones para construir rascacielos (como es el caso de Londres, por ejemplo).
Para Estados Unidos podemos ver cómo, efectivamente, los lugares más pujantes son también aquellos en el que el precio de la vivienda es más alto y en el que, además, más importancia tiene el precio de la tierra en el precio total de la vivienda.
Los terrenos que se encuentran en poblaciones grandes son mucho más valorados que los que se encuentran en poblaciones pequeñas (escasez relativa del suelo y mayor riqueza son una vez más los elementos más importantes). Con datos también para Estados Unidos, podemos ver cómo, efectivamente, esto es cierto.
Usos alternativos
Dar servicios de habitación a los habitantes de la ciudad no es el único uso que se puede dar a una vivienda o construcción. Con la ayuda de nueva inversión (capital complementario), las viviendas se pueden reacondicionar y servir como oficinas para dar servicios a empresas. Otro posible uso es el de proporcionar servicios de habitación a turistas.
Evidentemente, no todas las viviendas son adaptables a estos usos alternativos. No todas las construcciones son fácilmente reconvertibles a oficinas. El factor ubicación es muy importante para el establecimiento de una oficina en un lugar no inicialmente diseñado para tal propósito (por ejemplo, la construcción podría encontrarse lejos de un cluster de empresas).
Igualmente, no todas las viviendas son adaptables para dar servicios a turistas. La ubicación del inmueble aquí es de importancia capital. Aquellas viviendas que se encuentren mal comunicadas o muy lejos de las zonas turísticas tendrán poca demanda de pernoctaciones y, por tanto, su uso alternativo turístico no será siquiera tenido en cuenta.
Los usos de la vivienda, aunque son limitados, no se acaban aquí. Lo expuesto en estas líneas son ejemplos ilustrativos que de ninguna manera agotan los posibles usos de inmuebles imaginados por los empresarios.
El significado económico de la gentrificación
Veamos ahora qué ocurre con los habitantes de una ciudad (o zona de una ciudad) cuando el número de usos posibles para sus viviendas aumentan. A tal efecto, vamos a diferenciar entre propietarios e inquilinos.
1. Propietarios: aquellas personas que ya son propietarias de sus viviendas (o de terrenos y otras construcciones) ven el precio de las mismas incrementarse. Como hemos dicho, a mayores usos posibles que compiten, mayor será la puja de los que desean hacer uso de esas viviendas. El mayor precio de las viviendas hace las veces de incremento de riqueza de los hogares que poseen esas viviendas.
Si los vecinos deciden seguir viviendo en el mismo inmueble lo hacen a un coste de oportunidad cada vez mayor. Si alquilaran o vendieran su inmueble podrían realizar una jugosa ganancia sólo por haber tenido la suerte de estar en el lugar adecuado y momento adecuado.
2. Inquilino: al incrementar el número de usos y su valor, el alquiler de las viviendas tiende a dispararse. Los que más se suelen quejar de la gentrificación son los inquilinos de casas de alquiler. La queja es que ellos (no los propietarios) son los que son "expulsados" de las viviendas que no tienen en propiedad por el mayor precio del alquiler. Pero, siendo esto cierto, existe una pregunta que los análisis sobre la gentrificación no suelen tratan. ¿No existe ningún beneficio para estos inquilinos?
Las ventajas para los inquilinos "tradicionales"
Como decimos, los inquilinos tradicionales parecen los principales perjudicados en el proceso de gentrificación. Sin embargo, la gentrificación también reporta beneficios a esos mismos inquilinos por otras vías.
Los nuevos usos de la vivienda proporcionan servicios a empresas o turistas sólo mediante la ayuda de factores complementarios, entre ellos el trabajo. La nueva actividad económica que compite por los usos de la vivienda también compite por el trabajo de los habitantes de la ciudad. Es decir, las actividades económicas que demandan el alquiler de viviendas necesitan de trabajadores (y otros factores productivos) para poder desarrollarse.
Las nuevas actividades económicas que se desarrollan empujan al alza el precio del alquiler (sin duda), pero también empujan al alza los salarios en el mercado laboral (o disminuyen el desempleo en caso de que éste exista). Es decir, el mismo proceso que hace más escasa la vivienda residencial hace también más escaso el trabajo. Es esto lo que explica que las ciudades más ricas son también las ciudades donde más caros tienden a ser los alquileres.
Analizar la gentrificación viendo los supuestos costes de la misma en forma de mayores precios del alquiler de la vivienda es mirar sólo una cara de la moneda. Prohibir el turismo u otros usos alternativos de la vivienda sólo genera una caída de las rentas complementarias a esos usos (como el trabajo), provocando, en última instancia, una expulsión de empresas y de sectores económicos viables y sostenibles. Combatir la gentrificación es sinónimo de salarios bajos, desempleo y pobreza.
¿Altos salarios y bajos precios del alquiler?
Parecería entonces que tenemos sólo dos opciones mutuamente excluyentes, ciudades con mayores salarios y mayores precios de la vivienda o ciudades con menores salarios y menor precio de la vivienda. En términos de paridad de poder adquisitivo, ambas opciones son igualmente deseables (o indeseables). ¿Estamos entonces limitados entre estas dos opciones? En realidad, no.
Si lo que se pretende es combatir los altos precios del alquiler, más que prohibir actividades económicas (que limitan crecimiento económico y salarios), sería mucho más sencillo cubrir la mayor demanda de servicios de la vivienda con mayor oferta (es decir, con mayor cantidad de viviendas).
Parece que la solución propuesta a la gentrificación siempre pasa por restringir la demanda de esos oscuros "intereses económicos". Sin embargo, ésta es una opción claramente inferior a la alternativa de permitir un aumento de la oferta inmobiliaria mediante el levantamiento de restricciones a la construcción. El precio por metro cuadrado en Londres es más del doble que en Nueva York y, sin embargo, Nueva York tiene un salario un 45% superior al de la capital británica.
La diferencia entre ambas ciudades radica en que, a pesar de que ambas tienen leyes draconianas al sector de la construcción, Londres es mucho más restrictiva que Nueva York a la hora de permitir la construcción de rascacielos. La regulación está haciendo artificialmente caro el suelo.
Una desregulación en el mercado inmobiliario sin duda puede ayudar a que baje el precio de los alquileres y viviendas sin necesidad de tener que restringir el acceso a las mismas a empresas y sectores económicos que pueden traer prosperidad a las áreas donde se establecen.
Daniel Fernández Méndez es director de UFM Market Trends y profesor de la Universidad Francisco Marroquín. Si quiere profundizar sobre éste y otros temas económicos suscríbase a los informes de UFM Market Trends.