Se acabó lo de negociar con el banco antes de firmar la hipoteca. Bueno, no del todo. Quedará margen para pactar lo más importante: los tipos de interés o el plazo. Pero para las cuestiones accesorias (comisiones, cláusulas especiales, intereses en caso de impago…) ya no habrá mucho espacio libre. El Gobierno está a punto de presentar su Anteproyecto de Ley sobre los Contratos de Crédito Inmobiliario y habrá cambios relevantes respecto a la legislación en vigor: más obligaciones para las entidades y los clientes, más papeleo (aunque en teoría más claro que en la actualidad) y mucha menos discrecionalidad para las partes para pactar condiciones especiales.
El texto que finalmente el Ministerio de Economía presente al Congreso no incluirá grandes sorpresas respecto a los borradores ya conocidos (Libre Mercado informaba sobre sus claves hace unas semanas) aunque sí concretará algunas cuestiones que hasta ahora estaban en el aire. En parte se trata de transponer la "Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial" (algo que debería haberse hecho en 2016 pero que se ha retrasado por el parón tras la doble cita electoral). Pero también hay una motivación nacional: pocos temas han generado más debate en los últimos años en nuestro país. De hecho, los promotores de la nueva ley reconocen que en algunos aspectos va mucho más allá de lo que exige Bruselas.
El Gobierno quiere una ley más garantista, que proteja a los usuarios, e intentará conseguirlo a través de una exposición mucho más detallada de cómo debe ser el contrato y las cláusulas incluidas en el mismo. De hecho, habrá incluso un contrato tipo, que no será de uso obligatorio pero que desde Economía pretenden que se acabe imponiendo como el modelo por defecto en la mayoría de las operaciones.
Con el mismo objetivo de proteger al consumidor, se reduce la "discrecionalidad", como admiten fuentes del Ministerio. Es decir, se imponen algunas cláusulas y límites que no podrán romperse ni siquiera por acuerdo expreso entre las partes. Por ejemplo, en lo que toca a los intereses de demora o comisiones por cancelación anticipada, el máximo que pueda cobrarnos el banco estará fijado por ley y no será posible que un cliente acuerde otras condiciones con su entidad (por ejemplo, más intereses de demora a cambio de un tipo más bajo o un plazo más largo).
Además, habrá más papeleo. El consumidor tendrá que leer y firmar más documentos. La teoría (y en Economía así lo afirman) es que esas nuevas obligaciones aclararán cuestiones que ahora están oscuras: cláusulas sensibles, condiciones difíciles de comprender, obligaciones de las partes… Se acabó la letra pequeña: a partir de ahora, todo en grande y destacado lo más importante. Habrá que ver si es suficiente para conseguir el gran objetivo de esta ley, reducir la litigiosidad e incrementar la seguridad jurídica en un sector que se ha visto particularmente afectado por la crisis.
El Gobierno cree que imponiendo determinadas condiciones, y con los nuevos requisitos, dentro de diez años no nos encontraremos con centenares de nuevas demandas en los tribunales, con todo el coste y la inseguridad que eso genera. Porque además, no lo olvidemos, hablamos de un contrato con un plazo de 20-30-40 años, en el que la estabilidad normativa es fundamental.
La segunda consecuencia, aseguran en Economía, es que se protege más a los hipotecados en dificultades. Es decir, que habrá menos desahucios. Y es cierto que se alargan los plazos y se endurecen las condiciones del procedimiento de ejecución. O lo que es lo mismo, habrá que impagar más cuotas para que el banco pueda iniciar el proceso que desemboque en la entrega de la casa o el desahucio.
La tercera consecuencia no está en la ley, aunque las entidades avisan desde hace meses al respecto. Tampoco está claro que vaya a ocurrir, pero todo el mundo lo discute. Hablamos del posible enfriamiento del mercado hipotecario. En el sector, no son pocas la voces que alertan de que dejar al prestamista desprotegido ante los impagos o reducir su capacidad de maniobra puede tener efectos indeseados en forma de un encarecimiento de los préstamos (para compensar lo perdido por otras vías o protegerse frente a un riesgo creciente) y en la posible exclusión de aquellos clientes que no puedan aportar garantías suficientes.
Tres momentos
El Anteproyecto toca prácticamente todos los aspectos del crédito hipotecario. Puede intuirse que será un texto largo y complejo. En cualquier caso, como resumen, podemos dividir sus novedades en tres grandes capítulos, dedicado cada uno de ellos a los tres momentos decisivos de un préstamo de este tipo.
1 - Apertura: habrá más obligaciones desde el principio. Para el banco, por ejemplo, ya que su personal estará sujeto a más requisitos de capacitación (deberán demostrar que conocen el producto sobre el que están asesorando). No sólo eso, la nueva ley incluso tocará la política salarial de las entidades, prohibiendo que asocien el cobro de remuneraciones (los famosos bonus) al número de hipotecas formalizadas.
Ahí no terminan las novedades. También se incrementan las obligaciones para notarios y registradores, que además ven endurecido el régimen disciplinario si se saltan alguna de estas disposiciones. A partir de ahora, si se aprueba este Anteproyecto, todo préstamo hipotecario deberá comenzar con la entrega al cliente de una cantidad apreciable de documentación: el contrato, información desglosada sobre los gastos de constitución y quién los pagará, ficha de advertencia estandarizada con los riesgos más habituales asociados a este tipo de contratos bien explicados, lista de cláusulas sensibles… Antes de firmar, el cliente debe acudir a un notario de su elección para que éste comprueba que tiene toda la documentación requerida por la ley y que conoce su contenido y a lo que se obliga. No sólo eso, el notario debe levantar acta certificando todos estos extremos. Por cierto, esta primera visita al notario es gratuita, tanto si el cliente al final firma la hipoteca como si no lo hace.
La Ley no prevé una lista tasada de cláusulas abusivas (por ejemplo, las cláusulas suelo seguirán siendo legales) pero sí impone más condiciones sobre su explicación y prohíbe que los notarios den curso a cualquier contrato que incluya cláusulas declaradas nulas o ilegales con anterioridad en una sentencia firme.
Así, con toda la documentación en poder del cliente y tras ser informado por el notario, tendrá un plazo de una semana para estudiar las condiciones del crédito. Tras este período de tiempo, llega el momento de la nueva firma ante notario (que, esta vez sí, cobrará por sus servicios).
También hay cambios en lo que respecta a los gastos asociados a la firma del contrato. La nueva ley no prohíbe que sea el cliente el que los pague (como ha sido habitual en España en todos estos años, el hipotecado asumía los costes de inscripción, registro…); pero sí obliga a que estos gastos estén perfectamente detallados en el contrato y que se especifique de forma directa y clara cuál de las dos partes los abonará.
En relación con este momento de la firma, también es muy importante la prohibición que, con carácter general, se hará de las operaciones vinculadas. Sólo el Banco de España las podrá autorizar y con condiciones muy estrictas (que beneficien al cliente). Esto quiere decir que el banco ya no nos podrá obligar a firmar su seguro de vida o de la casa con la hipoteca. Cuidado, esto no quiere decir que no se pueda incluir en el contrato la obligación de que la vivienda objeto del préstamo esté asegurada. Lo que estará prohibido es que las dos operaciones (firma de la hipoteca y contratación del seguro de hogar) estén indisolublemente unidas y tengan que hacerse en la misma entidad.
Sí estarán permitidas las operaciones combinadas. Por ejemplo, que el banco nos ofrezca una reducción en el tipo de interés de la hipoteca si firmamos también un seguro de vida con ellos. Eso sí, en este caso, los costes de cada uno de los servicios tendrán que estar perfectamente desglosados para cada uno de los supuestos: coste de la hipoteca sin nada más añadido, coste de cada producto en caso de hipoteca+seguro de vida… El objetivo es que el cliente, si así lo desea, pueda comparar con las ofertas de otras entidades en cada uno de los productos a contratar.
2 - Impago y ejecución del contrato: en el caso de que el hipotecado no pueda hacer frente al pago de su cuota, se da inicio el proceso de ejecución del contrato que puede dar lugar a que el banco se quede con la casa, que sigue siendo la garantía del préstamo concedido. Aquí hay muchas novedades y casi todas serán de obligado cumplimiento en todos los créditos. En esta parte es en la que el Gobierno ha impuesto más cláusulas no discrecionales, en las que las partes no pueden pactar en contrario. Por ejemplo, los intereses de demora que se acumulan por cada cuota impagada ascenderá como máximo a tres veces el interés legal del dinero.
En cuanto a los plazos, también cambian. Hasta ahora, bastaban tres cuotas impagadas para que el banco comenzase el procedimiento de ejecución. El Anteproyecto eleva el umbral: a partir de su aprobación, durante el transcurso de la primera mitad de vida del préstamo, el vencimiento anticipado se producirá tras el impago de mensualidades (capital+intereses) que conjuntamente superen el 2% del capital concedido o de 9 cuotas mensuales. Durante la segunda mitad de la vida del préstamo, el vencimiento anticipado se producirá cuando el impago sea equivalente a mensualidades que superen el 4% del capital concedido o de 12 cuotas mensuales. No hay un período de tiempo fijo como antes, pero los cálculos de Gobierno y de las entidades apuntan a que habrá que el número de cuotas impagadas que permitirán el inicio del proceso estará muy por encima de las tres actuales.
3 – Cambios en el préstamo: es la parte menos mediática y, sin embargo, es la que más preocupa a las entidades. El alargamiento de los plazos en caso de impago es un tema menor, entre otras cosas porque en la práctica estos procesos ya se dilatan mucho en el tiempo. Pero las restricciones que el Gobierno quiere imponer para los casos en los que se producen cambios en el contrato durante su vigencia afectan a los márgenes y beneficios derivados de estos préstamos y pueden hacerlos mucho menos atractivos para las entidades. Por ejemplo, se reducen y limitan las comisiones que se pueden cobrar en los casos de subrogación de la hipoteca cuando un cliente quiera cambiar de entidad para pasar de un préstamo con tipo variable a uno fijo: en realidad, se incentiva este cambio estableciendo una comisión máxima de reembolso del 0,25% durante los 3 primeros años del crédito y del 0% a partir de ese momento.
Además, de acuerdo a la directiva europea, se reconoce el derecho del cliente a volver a su moneda nacional en cualquier momento en aquellos casos en los que haya pactado las condiciones del préstamo en una divisa diferente (las famosas hipotecas multidivisa).
Lo más importante tiene que ver con el caso de la amortización anticipada. Es decir, cuando el cliente decide pagar parte del capital pendiente. Ahora mismo hay dos costes que afrontar: el primero es la comisión por amortización anticipada (en límite en la norma actual es del 0,5% de la cantidad amortizada cuando el pago anticipado se realice dentro de los cinco primeros años de vida del préstamo y el 0,25% a partir de ese momento); el segundo es la compensación por riesgo de tipos de interés en el caso de hipotecas a tipo fijo.
El Anteproyecto separa las hipotecas a tipo variable y a tipo fijo. Para las primeras, se reduce el coste de el reembolso anticipado al 0,5% de la cantidad amortizada en los tres primeros años y nunca superior a la pérdida financiera real del banco, 0,25% del tercer al quinto año y al 0% del quinto año en adelante. Lo que quiere decir que a partir de ese momento no nos podrán cobrar nada por este concepto si tenemos un préstamo a tipo variable.
La compensación por riesgo de tipos de interés sólo afecta a las hipotecas a tipo fijo. Los bancos siempre han pedido protección ante un riesgo cierto que asumen en este tipo de préstamos (normalmente, cuando una entidad concede un crédito a tipo fijo toma una posición contraria para blindarse ante posibles cambios en los tipos). Hasta ahora podía llegar a ser del 5% del capital pendiente. Esto cambiará con la nueva ley que fijará dos nuevos topes a esta compensación (del 4% en los diez primeros años y del 3% a partir de esa fecha) y que limitará esa compensación al capital realmente amortizado y no al total del préstamo. Además, para que esa compensación sea efectiva tendrá que causar un daño real a la entidad financiera (cuando los tipos están por debajo del tipo fijo pactado en el contrato hipotecario).