Las claves de la nueva ley hipotecaria: ¿más seguridad o menos créditos?

España también tuvo sus hipotecas subprime. No fueron iguales que las norteamericanas pero sí comenzaron más o menos igual. Al calor de la burbuja inmobiliaria de comienzos de la pasada década, las entidades financieras comenzaron a dar créditos para la compra de vivienda sin tener demasiado en cuenta las condiciones de solvencia del acreedor. Al fin y al cabo, las casas subían sin parar de precio y el préstamo estaba respaldado por el inmueble. Por lo tanto, en el peor de los casos, lo que ocurría si aparecían problemas es que o bien el hipotecado vendía su casa con una ganancia (pagaba el resto del crédito hipotecario e incluso le quedaba un pequeño remanente) o, a las muy malas, el banco se quedaba con una vivienda que había subido de valor.

Ésta era la teoría. En la práctica, lo que ocurrió fue que llegó la crisis de 2007-08, se disparó el paro y se desplomaron los precios de los pisos. Los hipotecados ya no tenían con qué pagar sus cuotas mensuales y, además, vender la casa no era suficiente. Les quedaba más deuda por pagar que el valor del inmueble. Los bancos, por su parte, empezaron a acumular los llamados "activos adjudicados": viviendas sin vender y promociones a medio construir que nadie quería y con un valor real muy alejado del que marcaban los libros.

La tercera parte del drama tardó un poco más en llegar, pero tampoco demasiado. Desahucios, personas que perdían sus hogares, reportajes sobre familias sin hogar… Y al mismo tiempo, noticias sobre el rescate a las cajas de ahorros con dinero público. Con todos estos ingredientes, el cóctel era explosivo. Y los políticos se pusieron a hacer como que hacían algo. Pocos sectores han sufrido tantas novedades normativas como el financiero. Y tantas normas de urgencia: creación de un fondo social de viviendas, Ley de Protección de Deudores Hipotecados,…

En los próximos meses, llegará el último paso. La nueva Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, de la que el Gobierno publicó hace unas semanas el Anteproyecto, y que supone la "incorporación al ordenamiento jurídico español del régimen de protección previsto en la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial". Habrá cambios, algunos muy importantes, en la normativa que regirá los contratos hipotecarios que firmaremos a partir de ahora. Algunos pueden tener consecuencias inesperadas (y probablemente no buscadas) en un mercado muy sensible, que podrían afectar precisamente a aquellos a los que se supone que quiere proteger. Las entidades financieras temen lo que pueda ocurrir. Numerosos juristas muestran dudas sobre el texto del Anteproyecto. Y no está claro ni cuál será su impacto ni que nuevas obligaciones impondrá. Por ejemplo, este lunes, El Economista hablaba de "la ley más restrictiva de Europa" y alertaba del peligro de "exclusión financiera" en amplias capas de la población. Además, a todas estas incertidumbres se suma la propia de cualquier trámite parlamentario: aquí hablamos del Anteproyecto que hay ahora mismo sobre la mesa, pero el texto del mismo podría cambiar para conseguir su aprobación en el Congreso. Y todo apunta a que si lo hace (si cambia) será para imponer aún más restricciones a este tipo de contratos. Los políticos hablan de dar más "seguridad" al consumidor; la duda es si todo esto no se traducirá simplemente en menos crédito y más caro, sobre todo para los que tienen menos recursos y garantías que ofrecer.

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Lo primero que hay que decir es que esta ley viene a modificar un mercado que en España ha funcionado bastante bien en el último siglo. Como puede verse en las estadísticas de Eurostat, nuestro país es uno de los que tiene un mayor porcentaje de personas que viven en una vivienda de su propiedad. Incluso aunque esta cifra ha bajado en los últimos años (por la crisis y por la llegada de inmigrantes que son más propensos a alquilar), todavía más del 80% de los residentes vive en su casa: como explicábamos hace unas semanas en Libre Mercado, somos un país de propietarios.

Además, también hay que recordar que ni las cifras de desahucios fueron tan elevadas como se dijo (aunque es evidente que las personas afectadas pasaron un auténtico drama) ni la quiebra de las cajas vino directamente derivada del impago de hipotecas, que siempre se ha mantenido en un nivel más bien bajo en nuestro país (mucho más elevado que antes de la crisis, pero no tanto como podría pensarse). El agujero del ladrillo de nuestras entidades financiera estaba más asociado a los préstamos promotores que a los particulares, aunque los dos influyeron, sin duda.

Aún así, lo cierto es que hay una directiva europea y también cierto clima político-mediático, así que parece inevitable que haya cambios en las hipotecas. Bancos, clientes, notarios… Todos los implicados se verán afectados. La pregunta es cómo y qué consecuencias tendrá a medio plazo.

Lo primero que establece el Anteproyecto es que habrá muchos más requisitos formales y de información que cumplir antes de firmar el contrato. Y no habrá forma de evadir estas obligaciones, porque el artículo 3 ya fija que "las disposiciones de esta ley y sus normas de desarrollo tendrán carácter imperativo, no siendo disponibles para las partes contratantes". Vamos, que no podremos firmar que renunciamos a lo que la norma nos impone.

A partir de ahí, se exige que los bancos otorguen más información a los clientes y que les den más tiempo entre la entrega de la información y la firma del contrato (habrá de transcurrir un mínimo de 7 días entre una y otra). Además, los notarios tendrán que cumplimentar requisitos extra para confirmar que el que firma el que será el préstamo más importante de su vida sabe a lo que se está comprometiendo. También habrá más restricciones para la comercialización conjunta de otros productos bancarios junto a la hipoteca (por ejemplo, seguros) y a las partidas que se le puedan cobrar a los clientes (los famosos gastos de constitución que ahora están en los tribunales).

Habrá que ver si realmente todo esto se traduce en un mayor control sobre la solvencia futura del hipotecado. En este comentario en Hay Derecho, Matilde Cuena Casas lo pone en duda, entre otras cosas porque parece que la decisión del Gobierno es trasladar este tema a un posterior desarrollo reglamentario (así lo dice la Disposición Final Decimocuarta apartado 1.h).

Pero es que además, todas esas exigencias de nueva información ni siquiera está claro que realmente vayan a aportar claridad al que firma el contrato. Por ejemplo, el Anteproyecto de la nueva Ley establece que "el prestamista deberá entregar al prestatario con una antelación mínima de siete días respecto al momento de la firma del contrato, la siguiente documentación: a) la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) b) una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE)". El problema es que, como se explica en este informe de Gómez-Acebo y Pombo, "la ficha europea de información normalizada del anexo II de la directiva es más (o tan) larga en extensión y en su coste de comprender como el propio contrato de crédito hipotecario, por lo que necesitaría a su vez una ficha introductoria facilitadora de la compresión de la primera, y así sucesivamente, por lo que auguro su fracaso".

No sólo eso. La actual ley hipotecaria ya incluía muchos requisitos de información y protección al consumidor (por ejemplo, la propia actuación de un notario durante la firma del contrato) que no han evitado que los tribunales hayan declarado nulas numerosas cláusulas que, aunque cumplían estos requisitos formales se han entendido (con razón o sin ella) como abusivas. No hay nada que nos indique que las nuevas exigencias vayan a estar protegidas de una ulterior actuación ante los tribunales si el ambiente vuelve a ser propicio como lo ha sido en los últimos años.

Impagos y ejecución

Pero sin duda la parte que más dará que hablar de la nueva norma tiene que ver con lo dispuesto en los artículos 14 y 15 del Anteproyecto. Los dedicados al "reembolso anticipado" y al "vencimiento anticipado" del contrato. Es decir, qué ocurre cuando el hipotecado decide pagar lo que le queda pendiente del capital antes del plazo o cuando no puede hacer frente a los pagos de su cuota mensual. En los dos casos, las entidades bancarias están preocupadas por lo que pueda ocurrir y por cómo impactará la nueva regulación en el mercado. En este sentido, Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) que representa a los grandes bancos y cooperativas de crédito, pide que "quede claro" en la nueva ley cuándo y cómo se pueden aplicar ambos preceptos.

Por ejemplo, la cuestión del reembolso anticipado es menos llamativa que la del vencimiento, pero a las entidades les preocupa mucho. La nueva norma pone límites a la cantidad que el banco puede cobrar como penalización en este caso. En el Anteproyecto se habla de un 3% del crédito que quede por pagar como compensación como máximo durante los diez primeros años de vida del crédito y de un 2% a partir de esa fecha. Gónzalez avisa: "Cuidado con penalizar el tipo fijo. Las entidades tienen que machear esos préstamos en sus balances. Si te doy al 3% para toda la vida, el banco también tiene que tener esa posición cerrada [con un crédito en sentido contrario]. Un reembolso anticipado es un incumplimiento del contrato. Depende de cómo se regule. [En el texto del Anteproyecto] se indemniza, pero parcialmente, se reconoce el derecho, pero se limita".

Cómo afectaría esto a las hipotecas a tipo fijo. En la AHE no creen que fueran a desaparecer de un día para otro, entre otras cosas porque hay muchas entidades y a algunas les podría venir bien ofrecerlas desde un punto de vista comercial, pero sí advierten de que "si debilitas a una parte" del contrato, lo lógico es que este tipo de préstamos se vuelvan muchos menos atractivos.

Luego está el tema del vencimiento anticipado y el momento en el que el banco puede iniciar el procedimiento de ejecución. Hasta ahora la ley establecía un mínimo de tres cuotas impagadas (aunque los tribunales han alargado los plazos en algunos casos). El anteproyecto no habla de plazos, sino de cantidades: "Que las cuotas de amortización vencidas y no satisfechas equivalgan al menos al 3% del valor del préstamo" en los diez primeros años de vida del crédito y "al 5%" en los siguientes. Esto haría que los plazos se alargasen bastante por encima de esos tres meses de los que hablábamos antes.

González cree que este alargamiento no es tan relevante siempre y cuando haya certidumbre desde el punto de vista jurídico: "Es muy importante que de forma imperativa quede claro. Si es el 3-5%, pues bueno. El aplazamiento será 4-5 meses" respecto a la situación actual. En su opinión, en la práctica casi nadie se ve afectado por estos plazos, ya que las entidades siempre negocian, se produce un proceso de gestión de cobro, aplazamientos… Por eso, al final, lo importante es que haya un término claro que permita a las partes saber a qué atenerse si todo lo anterior falla, pero pasar de 3 a 6 meses no va a cambiar una realidad que en el 99% de los casos se alarga mucho más mientras entidad y cliente buscan una solución a cada caso: "Hablamos de alguien que durante muchos meses está en negociación con su entidad. Si con un año [de plazo para iniciar el procedimiento judicial] nos quedamos todos tranquilos, pues fenomenal. Aunque si no se puede pagar, a qué estamos tres años esperando y acumulando mora".

Como puede verse, a las entidades lo que realmente les preocupa es que se clarifiquen los términos, más allá de un plazo algo más o menos largo. Es lógico después de unos años con mucho movimiento en el sector. Y todavía no ha terminado: cláusulas suelo (que Gónzalez recuerda que no han sido declaradas ilegales, sino objeto de revisión caso a caso), cláusulas especiales como en las hipotecas multidivisa, costes de constitución de la hipoteca (todavía se espera una decisión definitiva del Tribunal Supremo)… Son muchas las cuestiones en las que los jueces han dado un paso adelante y han interpretado la norma de forma muy favorable a los consumidores, casi podríamos decir que enmendando la plana al legislador. Se supone que la nueva Ley va dirigida a arreglar esos problemas, aunque no está claro que vaya a hacerlo en todos los casos. "A nadie le favorece la absoluta judicialización de las hipotecas, al mercado le perjudica mucho. Genera mucha incertidumbre sobre la cartera", asegura González.

Las consecuencias

En este punto, lo que preocupa a casi todo el mundo dentro del sector financiero es que el Gobierno se pase de frenada. Más aún durante la tramitación de una ley en la que habrá muchos focos puestos y un ambiente reivindicativo en un Congreso que, además, dista mucho de tener mayorías claras. Desde luego, existe el riesgo de que el mensaje de que hay que meter en cintura a los bancos tras la crisis acabe impactando en un mercado que ha funcionado tan bien en el último medio siglo como para conseguir las cifras de vivienda en propiedad que veíamos al comienzo del artículo.

Hablamos de un contrato de préstamo muy peculiar, con una duración de 20-30-40 años, en el que la seguridad jurídica es fundamental. Nadie va a prestar si cree que le cambiarán las reglas del juego (en el Congreso o en los tribunales) a mitad de partida. O sólo prestará a los que tengan unas enormes garantías personales que hagan pensar al banco que es muy complicado que deje de pagar. Hasta ahora, el mercado hipotecario español se basaba en la garantía real: el prestamista sabía que, si no le podían pagar el crédito, al final se quedaba con el bien inmueble que ejercía como garantía del mismo. Si se alargan mucho los plazos del procedimiento judicial o se imponen tantos impedimentos que esa garantía queda muy devaluada, se puede pasar por la vía de los hechos a un modelo de garantía personal (como los créditos para comprarse un coche): el banco sólo presta a quien cree que le devolverá el dinero y no tiene tan en cuenta el valor del bien. Eso tendría efectos devastadores, sobre todo para los hogares de ingresos medios-bajos.

Claro que entonces es muy probable que viéramos aparecer otro tipo de consecuencias de segundo orden: los mismos políticos que ahora exigen un contrato hipotecario muy favorable para el prestatario, pedirían en ese caso medidas para asegurar a todos el acceso al crédito. ¿Cómo? O bien a través de una banca pública o de títulos hipotecarios respaldados por el Estado para familias de ingresos muy bajos y sin garantías. ¿Parece un escenario muy lejano? No lo es tanto. Pasó hace 20-25 años en EEUU. Y todavía están recuperándose de aquello. Se llamaban hipotecas subprime, Fannie Mae, Freddie Mac... ¿Les suena?