¿Piso = vivienda? Sabemos que no es lo mismo, pero en el lenguaje coloquial se nos escapa. También en los medios. Hay noticias sobre el incremento de los precios inmobiliarios que intercambian términos como viviendas, casas, inmuebles o pisos como si fueran sinónimos. No lo son y el redactor lo sabe. Pero cuando uno habla en España de que los pisos, ya sea en alquiler o propiedad, se han disparado… todo el mundo sabe que no habla sólo de las viviendas situadas en las comunidades de propietarios, sino en el conjunto del parque inmobiliario español.
En muchos otros países de Europa no es así. De hecho, en la mayoría. Somos la excepción. En nuestros vecinos de la UE, si alguien dice que los pisos se han disparado… es porque los pisos se han disparado: quizás esté hablando de la subida de precios en el centro de una gran ciudad o se refiera a una promoción concreta que acaba de ponerse a la venta. Pero no usará piso o apartamento como sinónimo de vivienda en general… porque no lo es. Como mucho, servirá para hablar de los inmuebles urbanos. Y ni siquiera, porque también es muy habitual que las ciudades europeas estén repletas de viviendas unifamiliares.
¿Por qué en España esto no es así? Hace unos días Eurostat publicaba una de esas estadísticas que parecen anecdóticas pero que dicen mucho más de la economía y la sociedad de un país de lo que aparentan a primera vista. Como puede verse en el siguiente gráfico, España es el país de la UE en el que más porcentaje de la población vive en un piso y en el que menos vive en una vivienda unifamiliar. ¿Por qué? No hay una explicación sencilla, pero así es:
Como vemos, los únicos países que se acercan a España en cuanto al porcentaje de pisos-apartamentos sobre el total las tres repúblicas bálticas ex-URSS (Letonia, Lituania, Estonia) y Alemania (que tuvo a la mitad de su territorio bajo control soviético). Del resto, Grecia, Italia, Portugal y Malta también destacan por el bajo número de viviendas unifamiliares (en naranja en el gráfico).
Y claro, viendo estas cifras uno se pregunta por qué. ¿Qué tiene España de especial para que apenas un 34% de su población viva en una vivienda unifamiliar cuando en Irlanda o Reino Unido superan el 80%, y en Bélgica, Holanda o Francia están alrededor del 70-75%.
Lo primero que viene a la cabeza es que puede tener que ver la riqueza y la renta. Construir un bloque de apartamentos con 40 pisos es más barato (por unidad) que hacer 40 chalets. Eso es cierto y podría explicar que los países más ricos tiendan a situarse entre los que más unifamiliares tienen. Pero en Italia, un país similar a España en renta y estructura social, la división es más o menos 50-50 y en nuestro caso es 66-33%. La variable coste no puede ser la única que lo explique.
La segunda explicación podría estar en el porcentaje de población urbana. A más gente viviendo en las ciudades, más pisos y menos unifamiliares. En el siguiente gráfico, también de Eurostat, se divide a la población en tres bloques en función de su lugar de residencia: ciudad, pueblo y área rural. Y es cierto que España está en la parte medio-alta de la lista en cuanto a más porcentaje de sus habitantes que viven en ciudades y suburbios (azul y naranja en el gráfico) frente a las áreas rurales (en verde). Pero ni somos los primeros en esto ni un porcentaje elevado de la población urbana parece explicar demasiado: Reino Unido y Holanda, dos de los países con más habitantes urbanos sobre el total también están entre los que tienen más viviendas unifamiliares.
Otra razón podría buscarse en la geografía. Cuando el terreno te impone ciertos límites, es lógico crecer en vertical y no en horizontal. Por ejemplo, a nivel mundial Singapur es el país con un mayor porcentaje de su población urbana (en realidad es el 100%) y su skyline, con sus cientos de rascacielos en los que viven ricos y pobres, familias y solteros, es muy reconocible: no tienen terreno para hacer otra cosa. En algunas zonas de España esto puede tener su lógica (por ejemplo, en localidades costeras como Cádiz o Málaga, en las que el terreno edificable está más o menos limitado por los accidentes geográficos). Pero tampoco parece que España sea un país mucho más montañoso que Italia, por ejemplo. Ni eso explicaría por qué también las ciudades castellanas, con una enorme llanura a su alrededor, crecen hacia arriba y no hacia los lados.
Por último, está el tema institucional, en lo que respecta a la situación actual y a la evolución histórica. Esto se ve claramente en los países del este de Europa. No es causal que los estados que estuvieron bajo control comunista también se caractericen por sus pisos. Las ciudades soviéticas se pueden reconocer en parte por sus torres de apartamentos: iguales, funcionales, de baja calidad, poco cuidadas desde el punto de vista estético… Allí donde el Estado se ha arrogado la función de proveer de viviendas a sus ciudadanos (sean como sean esas viviendas y la condiciones de las mismas), el resultado ha sido más pisos y menos casas unifamiliares. Sin llegar a esos extremos, algo de eso hubo en la España de postguerra. También hay que recordar el éxodo campo-ciudad de los años 60-70: había que acomodar a una población recién llegada a la ciudad y los bloques de pisos fueron una solución barata y funcional.
Probablemente también juegue su papel la cuestión cultural. España es uno de los países de Europa con un porcentaje más elevado de vivienda en propiedad y con menos alquiler. En este sentido, ese deseo de adquirir un inmueble propio es más fácil de cumplir con un piso que con una vivienda unifamiliar que lo normal es que sea más cara. Y una vez adquirida la casa, algo que la gran mayoría de españoles ya han hecho, la lógica dice que cambiar estos porcentajes llevará tiempo.
Por último, se intuye un factor fundamental detrás de estas cifras: el legal. En España, la legislación urbanística siempre ha sido muy restrictiva. Los ayuntamientos han tenido mucho margen para establecer qué terrenos eran urbanos, urbanizables o no urbanizables. Y la diferencia era enorme en términos prácticos para sus propietarios. Así, dos parcelas contiguas pueden tener precios completamente diferentes simplemente por una cuestión de su calificación lega. Y cambiar ésta no es nada fácil. Hay muchos fenómenos que se explican detrás de esta legislación que deja en manos del concejal de turno la capacidad absoluta para decidir si se puede o no edificar en un solar. Por ejemplo, la corrupción. Pero también por aquí puede haber pistas para comprender por qué las ciudades y pueblos grandes en España crecen a lo alto y no a lo ancho, incluso cuando no existen barreras físicas que lo justifiquen.
Cada uno tendrá su explicación. Probablemente no habrá un único motivo. Quizás cada una de las causas apuntadas anteriormente haya tenido su importancia. Pero la realidad es que España, al menos si se compara con el resto de la UE y en lo que toca a su tipo de vivienda, es una gran colmena.