"No somos vistos como una ciudad de vanguardia. En Madrid, es difícil encontrar edificios de oficinas modernos, bien situados y con espacios residenciales y de ocio cercanos. Ahora mismo no somos una alternativa para atraer a las grandes empresas". Éste es el diagnóstico de Antonio Pan de Soraluce, managing director de Colliers International España. Y no es muy halagüeño. A pesar de lo que digan nuestros políticos, lo cierto es que la capital de España está muy lejos de Londres, Dublín, Frankfurt o Ámsterdam. Además, viendo las últimas noticias, no está claro que estemos haciendo demasiado para cambiar esta situación.
Pan de Soraluce era el encargado, este miércoles, de presentar el informe "Urbanismo de vanguardia en grandes ciudades del mundo", realizado por Colliers para Distrito Castellana Norte (DCN), la promotora de la Operación Chamartín que el Ayuntamiento de Madrid tiró abajo el pasado verano. En teoría, quedan menos de tres meses para que se cumpla el plazo que DCN se marcó en su momento para tomar una decisión definitiva (continuar con el proyecto o abandonar). Y por eso, la empresa hace sus últimos esfuerzos para convencer a la administración local de que cambie su postura.
En este caso, lo intenta con un informe que compara cómo se han desarrollado proyectos similares en otras grandes ciudades. Canary Wharf en Londres, La Défense en París, Mission Bay en San Francisco o Docklands en Melbourne… Los autores han analizado 14 grandes desarrollos urbanísticos en Europa, América y Oceanía. Y sus conclusiones marchan en dos direcciones. Por una parte, las cifras que maneja DCN para la Operación Chamartín son similares a las de otros proyectos similares que cambiaron de forma radical el espacio de las ciudades donde se llevaron a cabo. En segundo lugar, Madrid tiene un agujero en algunos aspectos fundamentales para las grandes empresas y la Operación Chamartín ayudaría a taparlo.
Las grandes cifras
En el siguiente gráfico aparece el resumen de la comparativa de cifras entre la Operación Chamartín y esos otros grandes proyectos de los que hablamos:
Inversión de 6.000 millones; 120.000 empleos creados; 3.300 millones en ingresos fiscales
20 años de desarrollo del proyecto. La Défense (París) tardó 56 años en completarse y Canary Wharf (Londres), 32.
A 13 kilómetros y 15 minutos en coche del aeropuerto: la ubicación es uno de los puntos fuertes de DCN, que sería una continuación natural de actual distrito financiero que se organiza entre Castellana-Azca y las nuevas zonas de oficinas de Las Tablas.
Coeficiente de edificabilidad de 1,05. Éste es uno de los puntos de fricción entre Ayuntamiento y promotora (también por la forma en la que se mide). Ese ratio de 1,05 es uno de los más bajos de entre los grandes proyectos estudiados.
5,64 m² de zonas verdes por habitante , 550.000 m² de zonas verdes y peatonales, de los que 200.000 m² van al parque central sobre la estación que se convertirá en el segundo más grande de la ciudad tras El Retiro.
6 rascacielos, entre ellos la que será la torre más alta de Europa, y 17.000 viviendas (con el 84% de los edificios de menos de 15 plantas, recuerdan en la promotora).
El reto
Todas estas cifras hablan de Castellana Norte y su proyecto para Chamartín. Pero la presentación ha ido un paso más allá. El informe también trata acerca de la situación del mercado inmobiliario en Madrid, especialmente en la zona norte de la ciudad. Según sus datos, la capital de España está al límite en este aspecto. Prevén que en poco más de un año, en 2018, el mercado residencial y de oficinas pase el punto en el que la demanda supera a la oferta (ver las dos gráficas).
Esto es especialmente grave, en su opinión, en lo que hace referencia a las empresas. El stock disponible ya empieza a no cubrir sus necesidades. No es algo nuevo ni que se resuelva sólo con más construcción. Porque en Madrid sí hay metros cuadrados disponibles de oficinas; lo que no está tan claro es que cumplan con los requisitos que necesitan las grandes compañías. Es decir, que no es sólo cuestión de cantidad sino de calidad.
En este sentido, Pan de Soraluce ha realizado un análisis muy detallado de la situación en Madrid. "Las empresas son cada vez más exigentes", ha explicado, entre otras cosas porque una buena oficina y en una buena ubicación también ayuda a la retención del talento. Aquí es donde comienzan los problemas: "No tenemos una buena calidad de stock de oficinas. La tasa de disponibilidad es mínima y los edificios son más bien pobres".
En su opinión, a las grandes empresas les resulta complicado encontrar "edificios modernos, bien situados y con espacios residenciales y de ocio cercanos". Por eso, Madrid "no se percibe como una ciudad de vanguardia". Y esto provoca que cuando una gran empresa tenga que tomar la decisión de dónde abrir su sede, no tenga a la capital de España en cuenta: "Ahora mismo no somos una alternativa".
La parte positiva es que sí tenemos una oportunidad al respecto. "Las empresas son cada vez menos románticas", explica Pan de Soraluce, por lo que están dispuestas a cambiarse de sede si la nueva ubicación tiene suficientes atractivos. En ese sentido, nuestro país debería tener un objetivo claro, las grandes multinacionales latinoamericanas que comienzan a salir de sus mercados y buscan instalarse en Europa: "Es una oportunidad extraordinaria. Madrid es el lugar ideal para estas empresas".
Pero para aprovechar las ocasiones, lo primero es estar dispuesto a hacerlo. Distrito Castellana Norte acusa al Ayuntamiento de bloquear la actuación urbanística más importante del último medio siglo en Madrid. Hablamos de la zona natural de crecimiento de la ciudad, de miles de metros cuadrados perdidos justo en el corazón financiero de la capital de España, de una herida que divide en dos el norte de la ciudad. El consistorio ofrece a cambio "Madrid Puerta Norte", un plan con menos viviendas, oficinas e infraestructuras, que rechazan los demás implicados: Fomento, Comunidad y promotora. Y mientras tanto, se habla mucho de la oportunidad que supone el Brexit, de atraer inversiones y de puestos de trabajo. ¿Será la Operación Chamartín, veinte años despues de que comenzase a hablarse del tema, otro tren perdido? El tiempo, y cada vez queda menos, lo dirá.
