El Banco de España aplaca la euforia sobre el futuro del mercado inmobiliario español. El cambio de tendencia que ha sufrido el sector de la vivienda desde 2014, y que todavía está por concluir, se quedará muy lejos de los niveles previos al pinchazo de la burbuja inmobiliaria.
El organismo que preside Luis María Linde ha advertido en su último boletín económico de octubre de los riesgos que ralentizarán la recuperación del ladrillo. Todo ello, pesar de que los datos de transacciones de vivienda y de iniciación de obra nueva han empezado a despegar debido a la mejora generalizada de la actividad económica, del mercado de trabajo y de las condiciones de financiación.
"Tras el intenso y prolongado ajuste experimentado por el mercado inmobiliario residencial español desde el año 2008, la información más reciente apunta a una incipiente estabilización", asegura el Banco de España desmarcándose de la tónica triunfalista de las previsiones de otros expertos.
Para el organismo, el "todavía elevado" endeudamiento de las familias, la alta tasa de paro (especialmente, entre los individuos que se encuentran en edad de formar un hogar) y el abultado stock existente de inmuebles sin vender son los factores que podrían limitar la recuperación del sector en el corto plazo.
Problemas demográficos
En términos de demanda, las características demográficas de nuestro país también lastarán el renacer del ladrillo. El envejecimiento de la población contrastaría con el aumento de la entrada de inmigrantes y la aparición de hogares con un tamaño más reducido, lo que supone una mayor demanda potencial de vivienda principal. Pero aún en el mejor de los escenarios, "la cifra de creación de hogares sería más moderada que la observada en el período 2003‑2008, caracterizado por un fuerte crecimiento poblacional. Además, sería también menor que la correspondiente al período 2003-2014", reza el informe.
El Banco de España señala como otro inconveniente al stock de vivienda ya construida. Aunque las estimaciones resultantes de la demanda de vivienda pueden ser favorables a la reactivación de la obra nueva, uno de los "legados de la crisis del mercado residencial ha sido la persistencia de un abultado stock de viviendas sin vender", de forma que la demanda potencial puede satisfacerse mediante la construcción de nuevos inmuebles, pero "en primera instancia" mediante la comercialización de pisos ya construidos.
Según la estadística del Ministerio de Fomento, el stock de vivienda nueva pendiente de vender a finales de 2014 se situó en torno a las 540.000 unidades, "manteniendo la trayectoria de suave disminución que viene presentando desde el año 2010". Esta trayectoria de absorción lenta del stock tiene lugar en un contexto en el que las viviendas terminadas tocaron suelo en 2014, situándose en unas 45.000 en el conjunto del año, mientras que las transacciones de vivienda nueva siguieron mostrando una "notable atonía" (55.000 en 2014).
Bajo el supuesto de que solo se empezará a construir cuando el stock desaparezca en su totalidad, se obtienen, para el conjunto de la nación, unas necesidades de vivienda de entre 40.000 y 200.000 unidades, en promedio anual en los próximos 15 años. A pesar de la amplitud de este intervalo, su límite superior se encuentra muy por debajo de las viviendas terminadas durante la fase alcista previa (unas 600.000 en el promedio 2000‑2008).
Además, por un lado, "la profundidad de la crisis del sector ha conducido a niveles muy reducidos de actividad, por lo que no es descartable que las etapas iniciales de la recuperación puedan venir acompañadas de algún efecto rebote de cierta intensidad", advierte el organismo.