Se abre el telón y aparecen 762.000 viviendas nuevas en España. ¿Cómo se llama la película? El estallido de la burbuja inmobiliaria. ¿Cuándo se rodó? En el año 2006. Aunque el escenario actual del sector inmobiliario español nada tiene que ver con el de entonces, el pasado año comenzó a producirse un cambio de tendencia en el sector que ha vuelto a poner a nuestro país en el tablero del juego de la construcción.
No, todavía no ha repuntado la construcción de vivienda nueva. En 2014, se concedieron 34.873 visados para edificar pisos, lo que supone un tímido aumento del 0,003% con respecto al 2013. Esta subida, a pesar de ser insignificante, es la primera tras siete años de caídas.
Pero los datos de la compraventa de casas son la mejor pista de que el sector está resurgiendo. Las últimas cifras del Consejo General del Notariado desvelan que el número de transacciones de viviendas repuntó un 19% en 2014. En total, se cerraron 364.601 operaciones.
También han empezado a concederse hipotecas. En 2014, se firmaron en España un total de 202.954 hipotecas sobre vivienda, lo que supone un aumento del 1,6% con respecto a 2013. Éste es su primer incremento desde el año 2006, año en el que se firmaron 1.342.171 hipotecas.
El año pasado también fue un periodo donde el precio de la vivienda tocó fondo en muchas de sus categorías. De hecho, el precio de la vivienda libre subió un 0,5% en el conjunto de España gracias al impulso de la vivienda de segunda mano.
El pasado martes, el Ministerio de Empleo y Seguridad Social publicaba los datos de paro relativos al mes de febrero y éstos revelaban otra señal. La construcción era uno de los sectores que volvía a tirar del mercado de trabajo de nuestro país. Y es que de los 96.909 más afiliados más que registró la Seguridad Social en el segundo mes del año, 26.068 personas se fueron a parar al sector de la construcción.
Por lo tanto, los datos relativos al sector inmobiliario revelan que la vivienda en España vuelve a despegar. Para algunos, esta es una gran noticia, sin embargo, otros muchos la analizan con cautela ya que creen que es un error volver a los orígenes de la crisis económica a través de la construcción y claman por que España cambie radicalmente su modelo productivo.
La mayor quiebra de España
Pero no son todas buenas noticias para el sector del ladrillo. Esta misma semana, se producía la mayor quiebra inmobiliaria de nuestro país. Martinsa-Fadesa anunciaba su liquidación, cuatro años después de que en marzo de 2011 lograra superar el mayor concurso de acreedores de la historia.
La falta de liquidez de la empresa para atender al calendario de pagos de deuda ha sido el motivo de la quiebra. Según la compañía, el plan de pagos presentado fue rechazado por un 75% de los acreedores de la inmobiliaria, que tenían de plazo hasta el 26 de febrero para pronunciarse.
Martinsa anunciaba su liquidación tras cerrar el ejercicio 2014 con un agujero patrimonial de 4.603 millones de euros. Según un informe remitido por la compañía a la CNMV, la inmobiliaria cuenta con activos valorados en 2.392 millones para hacer frente a un pasivo total de 6.995 millones, de los que 3.200 corresponden a deuda con entidades financieras.
Los nuevos actores
Como Martinsa, son pocas las inmobiliarias y promotoras tradicionales que han logrado sobrevivir al pinchazo de la burbuja. Con la recuperación del sector, los antiguos protagonistas del ladrillo han dejado paso a una larga lista de protagonistas, que han llegado de forma "desordenada y por diversas razones al mercado", señala KPMG en su último informe sobre el sector inmobiliario español.
La bajada del precio de los activos inmobiliarios, la necesidad de incrementar los ingresos públicos, la reestructuración del sector financiero y los grandes procesos concursales, son los motivos por los que estos nuevos agentes han decidido entras en el negocio del ladrillo. Tal y como señala KPMG, ahora, son los inversores, entidades financieras, la Sareb, compañías inmobiliarias y no inmobiliarias y el sector público, los que han recogido el testigo que habían dejado por el camino las empresas que dominaban el sector hace casi una década.
- Las inmobiliarias tradicionales: las empresas dedicadas a la promoción, compraventa, alquiler o administración de inmuebles han reducido su cifra de negocio a la mitad, tras el estallido de la burbuja. A su vez, las entidades financieras se han convertido en protagonistas al haber tenido que asumir en sus balances buena parte de los activos de las compañías con dificultades. Sin embargo, las empresas que han conseguido sanear sus balances y hacer sostenible su deuda están reiniciando su actividad. Por el contrario, las compañías que han sido jugadoras históricas del sector inmobiliario a pesar de no ser especialistas en él han optado por liquidar la parte inmobiliaria para centrarse en sus actividades principales.
- La Sareb: debido a la gran acumulación de activos inmobiliarios que atesoraban los bancos por la crisis del sector y de la necesidad urgente que tenían las entidades por deshacerse de esos activos, se creó la Sareb, o más conocida como el banco malo, en 2012. Así, las entidades españolas con activos dañados o cuya permanencia en el balance se considera perjudicial para su viabilidad se los trasladarían a la Sareb y ésta se encargaría de darles salida en el mercado. El pasado año, el organismo vendió alrededor de 15.000 activos inmobiliarios (vivienda, suelo, anejos y terciario), que se suman a los 9.000 traspasados en 2013.
- Las entidades financieras: tras la quiebra de Lehman Brothers en 2008, las entidades financieras tuvieron que hacer frente a un duro proceso de reestructuración que terminó con los principios tradicionales de concesión de crédito. Los bancos endurecieron el acceso a la financiación y las empresas inmobiliarias tuvieron que buscar otras alternativas como los fondos de direct lending o financiación directa empresas. En este proceso de desbancarización, muchas pequeñas compañías inmobiliarias se han quedado en el camino.
- Inversores: los inversores extranjeros han puesto a España en su punto de mira. Actualmente, existen tres tipos de inversores: el oportunista, el conservador y el de valor añadido. Los oportunistas fueron los primeros en llegar a España, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, con la premisa de que los precios de la vivienda podrían estar tocando fondo y tienen una estrategia de inversión cortoplacista. Los grandes fondos de valor añadido son los últimos en llegar y están dispuestos a reformar y realizar cambios en el uso de los inmuebles para añadirles valor y obtener una rentabilidad en el largo plazo. Por último, está el inversor conservador tradicional, que es el capital privado nacional o extranjero y que ahora está sondeando el mercado.
- Sector público: ante la necesidad de aumentar sus ingresos, en los últimos meses el sector público ha acelerado las desinversiones inmobiliarias. Si se cumplen sus previsiones, entre 2013 y 2015, más de 15.000 inmuebles propiedad del Estado se habrán vendido.
- Socimis: en 2009 nació en España el régimen de Socimis (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliarias) con el objetivo de impulsar el mercado del alquiler elevando su profesionalización. Pero no fue hasta que en 2012 el Gobierno flexibilizó sus requisitos de cotización (en el Mercado Continuo y en el MAB) y les otorgó beneficios fiscales, como eximirlas del Impuesto de Sociedades, cuando empezaron a aflorar. A corto plazo, se espera que ya haya una decena de socimis cotizando en España.