La fiebre del lujo en Madrid, no da tregua. Tras cerrar el año 2013 con una caída de visitantes extranjeros, la capital comenzó ha replantearse su oferta turística y el camino hacia el sector del lujo parece que ha sido el más fructífero.
Las grandes firmas han ampliado su presencia en la región, las cadenas más importantes del mundo tienen previsto abrir cuantiosos hoteles de 5 estrellas dentro de muy poco y en los últimos meses se han anunciado numerosos proyectos urbanísticos. Por lo tanto, 2014 ha supuesto un punto de inflexión no sólo para la atracción de turistas, sino también para la atracción de capital extranjero que ha puesto en su punto de mira al sector premium.
Ayer miércoles la inmobiliaria especializada en viviendas de alto standing Engel & Völkers, presentó el Balance del mercado inmobiliario de Madrid y sus conclusiones confirmaron el cambio de tendencia. "El dinamismo registrado por el sector inmobiliario de alto standing en 2014 es el comienzo de una recuperación que tendrá en Madrid a una de las ciudades protagonistas en los próximos meses", aseguran.
La firma ha detectado que el mercado inmobiliario de la ciudad, el más castigado de la crisis, registró el año pasado una ligera recuperación en la demanda y precios. "Será en 2015 cuando se empiece a ver un importante repunte en el sector inmobiliario, que convertirá a Madrid en un mercado clave en Europa", aseguró la directora de Engel & Völkers en Madrid, Paloma Pérez Bravo, en la presentación del informe.
La inmobiliaria ha recordado que después de Londres, Madrid se ha convertido en la segunda ciudad más atractiva de Europa para invertir. De hecho, el 50% del capital foráneo que entró en España a lo largo de 2014 se dirigió a la capital.
Respecto al mercado inmobiliario, tras una bajada de los precios de la vivienda en un 40% desde el inicio de la crisis, la compañía augura que a lo largo de 2015 se producirá un aumento "progresivo" del precio de los pisos usados. A pesar de que todavía la Comunidad de Madrid cuenta con un stock de 43.623 viviendas, "en las zonas premium de la ciudad ya empiezan a escasear porque los inversores saben que es un buen momento para comprar" , explica la experta.
El perfil del comprador
Aunque la gran mayoría de los compradores de vivienda de lujo en Madrid siguen siendo los nacionales, los extranjeros también han aumentado sus adquisiciones en 2014 hasta el 4,2%.
El perfil del español comprador de vivienda de alto standig es el de un empresario residente en la periferia de Madrid que adquiere un piso en el centro ya sea: a modo de inversión, para alquilarlo, para cambiar de residencia o para dejárselo a sus hijos.
Aunque las nacionalidades son muy variadas (venezolanos, mexicanos, ingleses...) entre los extranjeros que más viviendas compraron el año pasado destacan los chinos (18%), los rumanos (10%) e Italianos (8%). La residencia, la inversión y, en menor medida, el alquiler son los principales usos que le dan estos propietarios a las viviendas.
Respecto al comprador Rumano, Pérez Bravo destaca que "los compradores de Europa del Este están cambiando sus preferencias de los pisos en España de la costa a Madrid". Según la experta, "la seguridad, las infraestructuras y la amplia oferta educativa", son los principales atractivos de Madrid para el comprador latinoamericano.
La principal debilidad que han detectado los inversores extranjeros en el mercado inmobiliario tanto madrileño, como español es "la inestabilidad política del país", asegura Pérez Bravo. "Los inversores nos preguntan cómo les puede afectar que gane un partido u otro".
Preguntada por Libre Mercado por las consecuencias para el sector si de producirse una victoria de Podemos en las próximas elecciones, la experta se ha limitado a decir que "creo que hay que estar tranquilos y mientras estemos en Europa no creo que se produzcan cambios drásticos. Una cosa es lo que dicen y otra lo que hacen".
Por distritos
El informe repasa al detalle cuatro distritos de Madrid donde las viviendas han sufrido descensos de precios superiores al 30% desde los máximos de los años 2007 y 2008. Estos son: Chamartín, Chamberí Salamanca y el distrito Centro.
Chamartín
Situado al norte de la capital y abarcando el importante centro de negocios del eje este de la Castellana, Chamartín es conocido por su estación ferroviaria y por el estadio de fútbol del Real Madrid, Santiago Bernabéu.
Este distrito, dividido en seis barrios: El Viso, Prosperidad, Ciudad Jardín, Hispanoamérica, Nueva España y Castilla. Cuenta con una población de 142.684 habitantes, de los cuales el 90% son ciudadanos españoles. Prosperidad concentra la mayor parte de los habitantes del distrito mientras en El Viso, un barrio de poder adquisitivo especialmente alto, solo vive un 12% de la población debido a su elevada proporción de viviendas unifamiliares.
Chamartín registró su máximo nivel de precios por metro cuadrado en el año 2008 al alcanzar los 5.324 €/ m². A partir de ese ejercicio, los precios experimentaron una fuerte y continua caída hasta situarse en 2014 en los 3.717 €/ m², lo que supone una bajada del 30%.
Chamberí
Este distrito está organizado en seis barrios: Gaztambide, Arapiles, Trafalgar, Almagro, Ríos Rosas y Vallehermoso. Cuenta con una población cercana a los 150.000 habitantes. El interés arquitectónico de este distrito radica en la abundancia de edificios modernistas, neogóticos y neo-mudéjares.
Se trata de uno de los distritos más caros de Madrid, siguiendo muy de cerca al de Salamanca. En el año 2013, se contabilizaron 1.048 transacciones de vivienda, de las que la mayoría fueron viviendas de segunda mano y de más de 100 m2. En Chamberí apenas existe edificación de obra nueva y un 10,66% de la población es extranjera. Los precios de la vivienda usada en el distrito de Chamberí alcanzaron en 2007 los 5.348 euros por metro cuadrado y ahora valen un 31,87% menos.
Salamanca
Este distrito debe su nombre a su constructor, el malagueño José de Salamanca y Mayol, Marqués de Salamanca, que lo promovió en el siglo XIX. Salamanca se ha convertido en una de las zonas comerciales más importantes de la ciudad.
El distrito de Salamanca se divide en los siguientes barrios: Recoletos, Goya, Fuente del Berro, Guindalera y Castellana. Las viviendas del distrito, especialmente en las zonas de Castellana y Recoletos, se encuentran entre las más caras de Madrid.
Salamanca, con sus señoriales fachadas, es un de las zonas residenciales más elegantes y prestigiosas de Europa. Además, en las calles de Serrano y José Ortega y Gasset se ubican los más prestigiosos comercios de lujo. En 2008, el precio medio en el distrito superó los 7.000 euros/m2 en algunas zonas que ahora no llegan a 6.000 euros.
Centro
Es la zona más antigua de la ciudad. Con una superficie de 523,08 hectáreas, está delimitado por las llamadas Rondas o primer anillo. El distrito Centro cuenta con una población de 134.271 habitantes y está dividido en seis barrios: Palacio, Embajadores, Cortes, Justicia, Universidad y Sol.
El 22,5% de la población total del distrito son extranjeros y la mayor concentración se encuentra en Embajadores.
El distrito centro se caracteriza por tener edificios de entre cuatro y seis plantas, aunque contiene tres de los rascacielos más antiguos de España: el Edificio Telefónica, el edificio España y la Torre de Madrid. En el corazón de la capital española podemos encontrar numerosos lugares de interés, como por ejemplo la Puerta del Sol, la Plaza de Oriente, la Plaza Mayor, la Gran Vía y el Paseo del Prado.
En 2014 el precio medio de la vivienda de segunda mano en la zona Centro de Madrid se mantuvo prácticamente sin cambios en torno a los 3.285 euros.
El mercado del alquiler de lujo
Según el informe, el mercado de alquiler puede convertirse en uno de los grandes pilares de la recuperación del sector inmobiliario. Factores como la inestabilidad laboral, el cambio de la mentalidad tradicional y la alta rentabilidad que ofrece, favorecen las perspectivas del alquiler en general y de Madrid, en particular.
Por un lado, la inestabilidad laboral sitúa el alquiler como la opción más accesible para el ciudadano de las grandes ciudades frente a la compra de vivienda. Por otro, el cambio de mentalidad tradicional ha acercado el porcentaje de arrendamiento al 20%. Lo que tradicionalmente suponía una forma de "tirar el dinero" hoy representa una alternativa de organización de la economía.
Esta diferencia es más ostensible en los barrios con el precio por metro cuadrado más alto y menos notoria en aquellos más económicos, donde la diferencia entre comprar y alquilar no resulta tan evidente. La situación económica también ha traído una mejora del perfil del arrendatario, ya que no solo alquilan estudiantes o ciudadanos de perfil medio bajo, sino que también ejecutivos o personas de alto nivel adquisitivo con situaciones cambiantes optan por una opción menos comprometida en el tiempo. En relación a la rentabilidad que ofrece al propietario, el Banco de España la estima en un 4,6% dividiendo el precio de venta entre 25 años.