El número de alemanes con una vivienda en propiedad está próximo a rebasar por primera vez en la historia reciente al de los que alquilan, tras una puja en la que los tipos en mínimos y la evolución de los precios han vencido a costumbres y prejuicios. Las estadísticas oficiales muestran cómo, especialmente desde la introducción del euro, ha aumentado progresivamente el porcentaje de propietarios en la mayor economía de Europa hasta casi alcanzar al de inquilinos.
"Alemania es un país de arrendatarios. Pero pronto podríamos alcanzar la barrera del 50 % de propietarios si se mantienen las condiciones actuales", aseguró a Efe Petra Uertz, gerente de la Asociación Federal de Propietarios de Alemania. La Oficina Federal de Estadística (Destatis) situaba la cuota de propiedad de una vivienda en el 46 % en 2011, el último año del que reportan datos, pero los expertos del sector coinciden en que este porcentaje se ha elevado desde entonces.
La Asociación de Cajas de Ahorro estima que en 13 de los 16 estados federados alemanes el potencial de viviendas en propiedad (que relaciona ingresos y coste de inmuebles) está ya por encima del 50 % y cifra entre 225.000 y 300.000 la necesidad de nueva vivienda anual durante lo que resta de década.
La tasa de propiedad actual es significativamente más alta que el 39 % que detentaba Alemania en 1993, pero se encuentra aún lejos de la media europea, sobre el 60 %, y a un abismo de los valores de vecinos como Italia (74 %), España (79 %), Noruega (85 %) y Rumanía (96 %). La razón es clara: los tipos de interés se han reducido con fuerza en la última década, aligerando la carga de las hipotecas, generalmente a tipo fijo; mientras la crisis, la volatilidad y las políticas monetarias expansivas han erosionado la rentabilidad de muchos productos financieros.
La vivienda se ha convertido así en un bien más accesible para la clase media, además de en una inversión cada vez más segura y atractiva, tanto en términos absolutos como relativos. Asimismo influyen las subidas que han experimentado tanto los alquileres como la vivienda nueva y usada en el último lustro, mucho más acusadas que en las décadas precedentes: Alemania es la única gran economía de la UE que ha registrado alzas en los precios de sus inmuebles desde el comienzo de la crisis.
"La subida de precios puede ser otra razón, principalmente en las grandes ciudades donde se están incrementando más, como en Berlín, Múnich, Hamburgo y Colonia", apunta Uertz. El sector percibe asimismo que los precios de los alquileres han subido más que los de compra, reduciendo el coste extra de adquirir una vivienda frente al de arrendarla.
La diferencia "ya no es muy grande" entre el precio del alquiler y la mensualidad de una hipoteca con los tipos actuales, subraya Uertz, que destaca además las posibilidades de aprovechar en la jubilación el valor de una vivienda adquirida. El repunte de los precios ha provocado cierta controversia social -sobre todo en Berlín y Múnich- y ha dado pie a que algunos, como el presidente del Bundesbank (banco central alemán), Jens Weidmann, alerten sobre el riesgo de que se forme una burbuja inmobiliaria.
El comprador medio, según el perfil bosquejado por la Asociación Federal de Propietarios, tiene entre 35 y 45 años, ya ha formado una familia con hijos, y creció en una vivienda en propiedad. Alemania ha sido durante décadas un país proclive al alquiler por la confluencia de costumbres y tradiciones con elementos históricos, políticos y legales.
Si el alemán era tradicionalmente renuente a endeudarse, los bombardeos aliados durante la II Guerra Mundial -que destruyeron el 20 % de las viviendas de Alemania Occidental- agravaron las reticencias de sus ciudadanos a adquirir una casa en propiedad. Asimismo contribuyeron las subvenciones públicas al alquiler, la ausencia de alicientes fiscales a la compra de vivienda y una ley de arrendamiento que favorece al inquilino.