Una auténtica revolución urbanística. Eso es lo que propone la Comisión Nacional de la Competencia (CNC) en un informe publicado el pasado martes sobre las graves deficiencias que presenta, desde hace décadas, el urbanismo en España. ¿Problema? El intenso intervencionismo público que existe en el mercado del suelo ¿Solución? Declarar todo el suelo patrio urbanizable y, por tanto, apto para construir, sin necesidad de una autorización administrativa previa, a excepción de determinados espacios protegidos convenientemente justificados como, por ejemplo, parques naturales. Es decir, liberalizar el suelo al 100%.
A diferencia de lo que piensan muchos, la actividad urbanística está controlada de principio a fin por los poderes públicos, sobre todo por comunidades autónomas y ayuntamientos, que son las administraciones competentes en esta materia. El propietario del solar, ya sea un particular o una empresa (promotor, etc.), no tiene margen alguno para decidir qué hacer con su terreno. Todo depende de la Administración pública de turno. La CNC analiza en detalle los efectos y consecuencias indeseadas de dicho intervencionismo sobre el mercado de la vivienda y la actividad económica en general.
La liberalización urbanística es un mito
En primer lugar, cabe recordar que el actual marco regulatorio es herencia directa del franquismo, ya que el urbanismo español moderno nace con el Régimen de Suelo y Ordenación Urbana de 1956, que apuesta firmemente por la intervención del poder público en este ámbito, al tiempo que limita el derecho de propiedad de la vivienda y el suelo en base a su "función social". A raíz de esa semilla surge todo lo demás.
Así, los planes urbanísticos que elaboran los ayuntamientos tienen una única finalidad: "Dibujar de forma detallada la futura ciudad, determinando la parte del territorio que podrá urbanizarse y el uso concreto al que deberá destinarse el suelo". Y todo ello, con un "amplísimo margen de configuración" por parte del poder local, ya que "el urbanismo español se caracteriza por establecer una planificación detallada del suelo que puede urbanizarse, de cómo debe urbanizarse, y de cuándo debe urbanizarse".
El ayuntamiento puede clasificar el suelo como urbano o no a discreción, limitando así la cantidad de suelo apto para construcción, sin que tal limitación tenga que ver con el interés público y mucho menos con criterios de mercado. Esta delimitación arbitraria "modifica los precios relativos entre suelo urbano y suelo no urbano, elevando el precio del suelo urbano y de la vivienda, además de reducir el tamaño medio de las viviendas y aumentar la densidad de población de la ciudad", según la CNC.
El planeamiento también establece los usos específicos del suelo. "Es el planificador el que determina cómo se va a utilizar cada zona", así como los criterios de edificabilidad, ocupación, y densidad. Esta calificación tan detallada, no sólo reduce la oferta de suelo sino que, además, impide que sea la competencia la que asigne su uso más eficiente. Es habitual que los ayuntamientos reduzcan de forma arbitraria los espacios disponibles para establecimientos en multitud de sectores, tales como gasolineras, grandes superficies, supermercados, oficinas, comercios, hospitales, etc.; que el suelo contemplado para un determinado uso no sea del tamaño suficiente o esté situado en una localización poco atractiva, limitando la entrada y la competencia; de hecho, el planeamiento suele incluso fijar restricciones adicionales sobre la apertura de determinados locales y actividades, restringiendo aún más la competencia.
A ello se suma el hecho de que los municipios, por ley, tienen la obligación de contar con Patrimonios Públicos de Suelo (PPS), formados por los solares obtenidos de las cesiones que se realizan en las actuaciones de transformación urbanística. Es decir, se reservan parte del suelo urbanizado, sin necesidad alguna de compensar a su propietario, para parques, jardines, sistemas de alcantarillado, polideportivos... Y en todo caso, la Administración siempre puede intervenir en las transacciones de suelo mediante derechos de tanteo y retracto, convirtiéndose así en un agente privilegiado en el ámbito urbanístico.
Por otro lado, el urbanismo español se caracteriza por su "complejidad, discrecionalidad e inconsistencia", añade la CNC. La falta de transparencia es "considerable", los planes se someten a modificaciones constantes y, por si fuera poco, "los Ayuntamientos no tienen que ajustarse a unos criterios claros y objetivos en su actuación: en el urbanismo español, la subjetividad suele ser la norma", afirma el estudio.
Los efectos del intervencionismo
España es el quinto país con una intervención más restrictiva en materia urbanística. Esto hace que el mercado del suelo en España sea especialmente rígido, configurando así una oferta inelástica que provoca numerosas deficiencias. No en vano, el suelo abunda en España, pero "la regulación crea una escasez artificial" y "ralentiza su urbanización", añade el informe.
Como consecuencia, la intervención pública encarece el precio del suelo -y de la vivienda- de forma artificial, ya que restringe la oferta. El suelo no urbanizable en la mayoría de las principales ciudades de España alcanza porcentajes superiores al 60%, siendo el suelo urbanizable delimitado inferior al 10%, y en muchos casos no supera el 8%.
No por casualidad, según la CNC, España se encuentra entre los países de la OCDE en los que más han aumentado los precios de la vivienda desde 1980 y entre los cinco países en los que más volatilidad ha exhibido la tasa de evolución del precio de la vivienda entre 1997 y 2011.
A modo de ejemplo, el valor de un suelo rústico se puede multiplicar por más de 30 una vez urbanizado, por obra y gracia de la clasificación discrecional. "Esto provoca que propietarios y promotores intenten persuadir a los poderes públicos, principalmente los municipales, para conseguir que sus terrenos se incluyan dentro de la frontera", creando así incentivos perversos y un campo abonado para las tradicionales corruptelas urbanísticas. Otro efecto perverso es que el proceso de urbanización es muy lento, ya que puede tardar entre 4,5 y 14,5 años.
También cabe recordar que "el urbanismo español se encuentra absolutamente condicionado por la dependencia de los ayuntamientos de los ingresos provenientes del suelo y de la vivienda, lo que eleva el riesgo de que la autoridad utilice el urbanismo, al menos parcialmente, para maximizar sus ingresos fiscales", advierte el informe. Por ejemplo, los ayuntamientos obtienen jugosas compensaciones a cambio de modificar el planeamiento vía convenios. Por ello, suelen elaborar un plan inicial muy restrictivo o muy alejado de la demanda real del mercado para, posteriormente, modificarlo a cambio "de una compensación urbanística".
Además, utilizan los PPS para para obtener financiación municipal: restringen la oferta de suelo para lograr más dinero con la venta de sus solares o bien una mayor cesión a la hora de urbanizar terrenos, y sin necesidad de destinar ese suelo a las finalidades específicas que marca la ley (vivienda protegida). No en vano, la Administración es la principal propietaria de suelo urbano no edificado en muchas de las grandes ciudades, con una posición significativa en el total de la oferta.
Solución: suelo libre
En resumen, la CNC concluye que "la intervención urbanística en España configura una oferta de suelo rígida, que a su vez contribuye a generar una oferta de vivienda rígida en comparación con la de otros países. Esta rigidez favorece un mayor crecimiento de los precios, exacerba el ciclo inmobiliario de la economía española y contribuye a aumentar la inestabilidad macroeconómica".
De ahí, que el organismo considere necesario "impulsar un debate más profundo sobre el papel que desempeñan las herramientas de intervención urbanísticas", planteando como alternativa la posibilidad de convertir "en suelo apto para ser urbanizado todo el que no deba estar necesariamente protegido por motivos de interés público convenientemente justificados".